대구지방법원 2025타경360. 포항시 남구 해도동 학산타워빌딩 18층 1801호, 데이터상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 사무실입니다. 주거용 아파트가 아니라 단위상가·업무시설 성격의 집합건물이므로, 권리분석이 단순해도 매수 판단은 다르게 봐야 합니다. 특히 이 물건은 감정가 241,000,000원에서 6회 유찰되어 현재 최저매각가가 28,352,000원까지 내려왔습니다.
권리만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 소유자 김철근 씨가 2019.10.14 임의경매로 인한 매각을 원인으로 소유권을 취득했고, 같은 날 주식회사하나은행의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤 2025.01.14 포항시 압류, 2025.05.15 임의경매개시결정이 붙었지만 모두 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경360 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 해도동 33-12 학산타워빌딩 18층1801호 |
| 도로명주소 | 경상북도 포항시 남구 중앙로 154 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 사무실로 이용중 |
| 건물 구조 | 철골철근콘크리트라멘조 슬래브지붕 20층건 중 제18층 제1801호 단위상가 |
| 소유자 | 김철근 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 241,000,000원 / 28,352,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 101,634,949원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2019.10.14 주식회사하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 116,400,000원이고, 이후 포항시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서 명시 인수권리는 해당사항없음, 명시 법정지상권도 해당사항없음입니다.
② 가격 판단 — 최저가 착시는 금물
현재 최저매각가는 28,352,000원으로 감정가 241,000,000원의 11.76%입니다. 단순 숫자만 보면 매우 낮아 보이지만, 데이터에는 동일 물건군 실거래가나 임대수익 자료가 없습니다. 따라서 이 보고서에서는 최저가가 낮다 = 싸다라고 결론내리지 않습니다.
| 구분 | 금액 | 감정가 대비 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 241,000,000원 | 100% | 감정 기준 금액 |
| 현재 최저가 | 28,352,000원 | 11.76% | 6회 유찰 상태 |
| 7회 유찰 시 | 19,846,400원 | 8.24% | 시나리오 금액 |
| 8회 유찰 시 | 13,892,480원 | 5.76% | 시나리오 금액 |
6회 유찰은 가격 하락의 기회이기도 하지만, 동시에 시장 수요가 약했다는 신호입니다. 특히 본건은 일반상업지역 내 20층 건물 중 18층 사무실이고, 주위는 노선상가·업무시설·근린생활시설·후면 주택지대로 형성되어 있습니다. 실사용 목적이면 내부 상태와 관리비를, 투자 목적이면 임대수요와 재매각 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 28,352,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 910,336원 | 약 매각가의 3.2% 추정 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 116,400,000원 | 27,441,664원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
현재 회차 매각가 28,352,000원 가정 시 하나은행 근저당에는 27,441,664원이 배당되고, 근저당 기준 미배당은 88,958,336원입니다. 데이터상 미배당은 채권자 손실로 계산되며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상북도 포항시 남구 해도동 소재 포항고속버스터미널 남측 인근에 위치합니다.
- 주위환경. 주위 일대는 노선상가 및 업무시설, 근린생활시설, 후면 주택지대 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며, 제반교통사정은 보통시됩니다.
- 건물. 철골철근콘크리트라멘조 슬래브지붕 20층건 중 제18층 제1801호 단위상가입니다.
- 이용상태. 사무실로 이용중입니다.
- 설비. 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 소화전설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 세장형지로서 인접지와 등고 대체로 평탄하며 건부지(상업용)부지로 이용중입니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 30미터, 동측으로 폭 약 6미터 정도의 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역, 일반상업지역이며 공시지가_원_m2는 1,618,000원입니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 상업용 사무실로 판단. 데이터상 용도는 근린시설, 이용상태는 사무실입니다. 주거용 아파트 기준으로 접근하면 안 됩니다.
- 점유·임대관계 확인. 임차인 데이터는 0명이지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 임대차 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 집합건물 상가·사무실은 체납 관리비와 공용부분 부담을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 환금성 확인. 6회 유찰은 낮은 가격과 동시에 약한 수요를 의미할 수 있습니다. 실사용·임대·재매각 계획을 분리해 검토하세요.
- 배당표 착시 주의. 현재 회차에서 하나은행 미배당은 88,958,336원이나 데이터상 매수인 인수는 0원입니다. 미배당과 인수액을 혼동하지 마세요.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증”
이 물건의 권리 구조는 복잡하지 않습니다. 2019.10.14 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항없음입니다. 그래서 권리만 보면 접근 가능한 물건입니다.
하지만 결론은 보수적이어야 합니다. 현재 최저가 28,352,000원은 감정가의 11.76%에 불과하지만, 이 가격 하락은 동시에 6회 유찰이라는 시장 반응을 보여줍니다. 더구나 본건은 18층 근린시설 사무실이고, 실거래·임대수익 데이터가 제공되지 않았습니다. 권리는 합격, 가격은 현장·임대·환금성 검증 후 판단. 이것이 이 사건의 핵심입니다.