부산지방법원 2023타경57311. 부산 영도구 봉래동5가의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 등기상 현재 소유자는 봉래지역주택조합이고, 근저당권이나 압류 등기는 확인되지 않습니다. 분석상 말소기준은 2023.08.21. 갑구 4번 강제경매개시결정입니다. 이후 2024.07.30. 별도의 강제경매개시결정도 등기됐으며 두 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건의 난도는 등기부보다 점유·임차관계에 있습니다. 현황조사 등에 등장하는 실제 임차인은 심무성·정윤석·김주생·이종심·손복순·손순학·김종성 등 7명입니다. 이 가운데 심무성은 1968.10.20. 전입, 보증금 3,000,000원으로 확인되고 배당안에서도 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다. 나머지 6명은 전입일은 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경57311 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 영도구 봉래동5가 62-42 · 등기상 봉래동5가 62-42, 62-43 · 봉래언덕길 187 |
| 용도 | 단독주택 + 토지 · 공부상 용도 주택 |
| 건물 | 블록조 스레이트지붕 단층건물 · 위생설비·급배수설비 |
| 소유자 | 봉래지역주택조합 |
| 감정가 / 최저가 | 270,090,000원 / 132,344,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 매각조건 메모 | 일괄매각 · 목록5 건물은 공부상 면적 78.36㎡와 현황 실측면적 약 120㎡가 상이 |
① 권리 흐름 — 등기보다 오래된 점유가 핵심
등기부에는 2016.08.19. 김정남 명의 전세권 50,000,000원이 설정됐으나 2018.08.29. 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 현재 확인되는 근저당권도 없습니다. 따라서 등기 자체만 보면 단순하지만, 경매개시결정일보다 훨씬 이전부터 전입한 점유자들이 다수 존재한다는 점이 별개의 문제입니다.
② 임차인·실질취득 — 최저가 132,344,000원만 보면 안 된다
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 심무성 | 제시외 건물 사택길 76, 1.2층 | 1968.10.20 | 3,000,000원 | 대항력 有 | 없음 | 3,000,000원 인수 |
| 손복순 | 제시외 건물 사택길 68 | 2002.12.05 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수액 미상 |
| 김주생 | 제시외 건물 사택길 58 | 2005.08.18 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수액 미상 |
| 손순학 | 제시외 건물 사택길 79 | 2006.08.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수액 미상 |
| 김종성 | 제시외 건물 외나무길 118 | 2007.04.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수액 미상 |
| 이종심 | 제시외 건물 사택길 68 | 2018.11.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수액 미상 |
| 정윤석 | 미상 | 2019.12.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수액 미상 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 위 명단은 중복된 보증기관 신고가 아니라 실제 임차인 7명으로 봅니다. 현재 배당계산에서 확인된 매수인 인수액은 3,000,000원입니다. 따라서 현 회차 최저가 132,344,000원에 낙찰된다고 가정하면 확인된 범위에서의 최소 실질취득은 135,344,000원입니다. 다만 보증금 미상 임차인들의 권리와 보증금이 추가 확인될 경우 이 금액만으로 총 취득부담이 고정된다고 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 132,344,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,652,816원 |
| 인수 · 임차인 심무성 보증금 | 3,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 경매개시결정 · 강혜진 | 280,000,000원 | 129,691,184원 |
| 갑구 5번 경매개시결정 · 손진학 | 280,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액은 560,000,000원, 예상 배당액은 129,691,184원, 미배당액은 430,308,816원입니다. 심무성 보증금 3,000,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 매수인 인수액으로 별도 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 봉학초등학교 남서측 인근이며, 주변은 노후 단독주택과 다세대주택이 밀집한 지역입니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 공부상 주택으로, 블록조 스레이트지붕 단층건물이며 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 비닐벽지마감, 창호는 철제샷시창호 등입니다.
- 토지. 토지정보상 면적 68.0㎡, 지목 대, 단독 이용, 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다. 공시지가는 542,200원/㎡입니다.
- 용도지역·규제. 제2종일반주거지역을 포함하며 가축사육제한구역, 절대보호구역·상대보호구역 저촉 내용이 있습니다.
- 공부 차이. 기호11은 공부상 지목이 전이나 현황은 대로 이용 중이며, 목록5 건물은 공부상 78.36㎡와 현황 실측 약 120㎡가 상이합니다.
- 환금성. 노후 단독주택·다세대주택 밀집지의 단독주택 + 토지이고 점유관계가 복잡해, 재매각과 명도까지 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 7명 대조. 심무성·정윤석·김주생·이종심·손복순·손순학·김종성의 실제 점유 위치와 현재 점유 여부를 각각 확인해야 합니다.
- 심무성 인수. 현재 계산상 보증금 3,000,000원은 우선변제 없이 매수인이 전액 인수하는 구조입니다.
- 보증금 미상 6명. 전입일만으로 대항력을 확정하지 말고 임대차계약서·점유·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득액 기준. 현재 확인된 범위에서도 최저가 132,344,000원이 아니라 최소 135,344,000원을 기준으로 봐야 하며, 미상 보증금은 별도입니다.
- 일괄매각 범위. 건물과 토지의 일괄매각 범위 및 제시외 건물과 임차인 점유 부분의 포함관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 면적 불일치. 목록5 건물은 공부상 78.36㎡와 현황 실측 약 120㎡가 다르므로 감정평가서와 현황을 직접 확인해야 합니다.
- 토지 상태. 기호11의 공부상 지목과 현황 이용상태가 다르고, 보호구역 저촉 및 도로접면 상태도 함께 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰보다, 미상 인수액이 더 중요하다”
이 물건은 감정가 270,090,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 132,344,000원까지 내려왔습니다. 그러나 ‘감정가의 49%’라는 숫자가 투자판단의 출발점이 되어서는 안 됩니다. 이미 심무성 보증금 3,000,000원이 매수인 인수로 반영돼 있고, 보증금이 확인되지 않은 실제 임차인이 6명 더 존재합니다. 따라서 현재 확인되는 실질취득의 하한은 135,344,000원이지만, 실제 총 부담은 미상 임차관계가 정리되기 전에는 확정할 수 없습니다.
등기상 말소관계 자체는 비교적 단순합니다. 문제는 말소기준보다 앞선 다수의 점유, 제시외 건물별 임차관계, 공부와 현황의 면적·지목 차이입니다. 2회 유찰이라는 할인보다 이 부분의 불확실성이 더 큽니다. 권리 확인 전 가격 판단 보류. 이 사건의 승부처는 얼마에 받느냐보다 먼저 누구의 보증금을 얼마까지 떠안을 수 있는지를 확정하는 것입니다.
