1,783,000원
부산지방법원 2024타경51204. 부산 금정구 장전동 윤성리버티 3층 305호 아파트입니다. 감정가는 184,000,000원이지만 13회 유찰돼 최저매각가격이 1,783,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 1% 수준에서 아파트를 사는 것처럼 보이지만, 이 사건의 가격 판단 기준은 최저가가 아닙니다. 임차인 박종철은 2019.07.30 전입하고 2019.07.19 확정일자를 받았으며, 점유개시일도 2019.08.16으로 말소기준권리인 2019.09.10 심장현 근저당보다 앞섭니다. 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 부족액을 낙찰자가 인수하는 대항력 인수형입니다.
현재 최저가 1,783,000원을 전제로 한 예상배당에서 임차인은 1,350,906원을 배당받고, 남은 보증금 153,649,094원은 매수인이 인수합니다. 낙찰가와 인수액을 합친 단순 총액은 155,000,000원 부근입니다. 이후 유찰로 낙찰가가 더 낮아져도 임차인의 미배당액이 그만큼 늘어, 실질취득비용은 계속 보증금 수준에 머뭅니다. 따라서 “최저가 178만원”은 가격 메리트가 아니라 배당구조가 만든 착시입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경51204 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 온천장로125번길 28-20, 3층 305호 (장전동, 윤성리버티) |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트 등으로 이용 중 · 지하 2층, 지상 19층 건물 내 3층 305호 |
| 비교면적 | 49.7526㎡ · 실거래 면적 매칭 |
| 소유자 | 주식회사윤성개발 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 184,000,000원 / 1,783,000원 (13회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 박종철 / 160,818,851원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 임차보증금 잔액은 남는다
등기상 말소기준은 2019.09.10 설정된 심장현 근저당권 43,548,000원입니다. 이후의 주택임차권등기와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차권등기의 순위만 보고 인수 위험이 없다고 판단하면 안 됩니다. 박종철의 임대차계약, 전입·확정일자·점유가 모두 말소기준보다 앞서므로, 임차권등기 자체가 말소되더라도 선행하는 대항력에 의해 미배당 보증금 잔액은 매수인에게 승계됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 배지 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박종철 | 전유부분 전부 주거(임차권등기) | 155,000,000원 | 전입 2019.07.30 확정 2019.07.19 점유 2019.08.16 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 해당 없음 | 153,649,094원 |
박종철은 확정일자를 갖추고 배당요구를 해 우선변제권을 행사하지만, 매각대금이 지나치게 낮아 보증금 대부분을 배당받지 못합니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 보증금을 중복 합산할 사안은 아니며, 실제 임차인은 1명입니다.
③ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 거의 그대로
| 회차 | 최저매각가격 | 매수인 인수 | 단순 합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 13회 유찰 | 1,783,000원 | 153,649,094원 | 155,432,094원 |
| 14회 유찰 시 | 1,248,100원 | 154,174,366원 | 155,422,466원 |
| 15회 유찰 시 | 873,670원 | 154,542,056원 | 155,415,726원 |
유찰이 이어지면 최저매각가격은 1,783,000원에서 1,248,100원, 873,670원으로 낮아지지만, 매수인이 떠안는 보증금 잔액은 반대로 153,649,094원에서 154,174,366원, 154,542,056원으로 늘어납니다. 집행비용으로 인해 단순 합계가 보증금보다 약간 높지만, 실질취득 구조는 약 155,000,000원에 고정됩니다.
④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 약 155,000,000원으로 비교
윤성리버티는 80세대, 2019.06.24 준공 단지입니다. 면적 매칭 실거래 12건의 최근 12개월 평균은 161,334,166원, 최신 거래는 2026.07의 173,000,000원입니다. 실질취득 기준인 약 155,000,000원은 최근 12개월 평균의 약 96.1%로, 평균보다 6,334,166원 낮습니다. 최신 거래보다는 18,000,000원 낮습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 47.42㎡ | 17 | 173,000,000원 |
| 2026.07 | 47.42㎡ | 18 | 174,000,000원 |
| 2026.06 | 46.89㎡ | 14 | 183,000,000원 |
| 2026.06 | 47.42㎡ | 11 | 170,000,000원 |
| 2026.03 | 47.42㎡ | 8 | 145,000,000원 |
| 2026.03 | 47.42㎡ | 16 | 148,500,000원 |
| 2026.03 | 47.42㎡ | 17 | 146,850,000원 |
| 2026.03 | 47.42㎡ | 10 | 144,890,000원 |
| 2026.03 | 47.42㎡ | 11 | 146,880,000원 |
| 2026.03 | 47.42㎡ | 18 | 151,890,000원 |
| 2026.01 | 46.89㎡ | 9 | 174,000,000원 |
| 2025.11 | 46.89㎡ | 17 | 178,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 161,334,166원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 1,783,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 432,094원 |
| 1. 임차인 박종철 보증금 | 155,000,000원 | 1,350,906원 |
| 2. 근저당권 · 심장현 | 43,548,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매 신청채권 · 박종철 | 160,818,851원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
박종철은 임차보증금 우선변제 지위에서 1,350,906원을 배당받는 것으로 계산되며, 강제경매 신청채권자 지위의 청구액에는 별도 배당이 없습니다. 임차보증금 미배당액 153,649,094원은 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금정초등학교 남측 인근에 있으며 주위는 근린생활시설과 아파트 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 부산도시철도 온천장역이 있어 제반 교통사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지하 2층·지상 19층 건물이며, 위생·급배수·도시가스 개별난방·승강기·주차타워 설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역의 아파트 건부지로 이용 중이며, 북서측 약 6미터 폭 포장도로에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 환금성. 80세대 단지이며 최근 면적 매칭 실거래는 144,890,000원부터 183,000,000원까지 분포합니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 9.5회, 낙찰률은 5.56%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아닌 총부담 계산. 응찰가에 예상 인수액 153,649,094원을 더해 자금계획을 세워야 합니다.
- 유찰 착시 배제. 추가 유찰 시 낙찰가는 낮아지지만 임차보증금 인수액이 증가해 실질취득은 약 155,000,000원에 머뭅니다.
- 임대차 실체 확인. 계약서, 보증금 지급자료, 전입·점유 자료, 임차권등기명령과 배당요구 내용을 직접 확인해야 합니다.
- 동일인 관계 검증. 임차권자와 신청채권자 박종철의 청구원인과 집행권원, 보증금채권의 관계를 대조해야 합니다.
- 특별매각조건. 매수신청보증금은 통상적인 기준이 아니라 최저매각가격의 20%입니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기 이후 실제 점유자와 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 등 배당표에 반영되지 않은 부담을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령, 실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “178만원짜리 아파트”가 아니다
이 사건의 최저매각가격은 1,783,000원이지만 낙찰자가 실제로 부담할 금액은 여기에 153,649,094원의 임차보증금 잔액을 더한 약 155,000,000원입니다. 추가 유찰이 발생해도 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 늘어 총부담은 거의 달라지지 않습니다.
실질취득 약 155,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 161,334,166원보다 낮고 최신 거래 173,000,000원보다도 낮습니다. 다만 평균 대비 가격 차이가 크지 않은 가운데 13회 유찰, 대항력 임차보증금 인수, 임차권자와 신청채권자의 동일인 구조가 겹칩니다. 표면 가격은 파격적이지만 실질 가격은 정상 시세권이고, 권리검증 난도는 높습니다. 결론은 최저가에 현혹될 물건이 아니라, 임대차의 실체와 정확한 인수액을 확인한 뒤 약 155,000,000원의 총취득가가 적정한지를 판단해야 하는 사건입니다.