부산지방법원 2024타경60819. 부산진구 연지동의 철근콘크리트구조 5층 건물로, 1층은 계단실·통신실·창고, 2층은 주거용 오피스텔, 3층부터 5층은 단독주택(다가구주택)으로 이용 중인 혼합 이용 건물의 일괄매각입니다. 말소기준권리는 2019.10.11 설정된 하동농업협동조합 근저당권 720,000,000원입니다. 이후의 근저당권, 가압류, 압류, 경매개시결정과 후순위 임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.

문제는 등기 순위보다 앞선 점유입니다. 양순이는 말소기준권리보다 1년 이상 앞선 2018.06.08 전입으로 대항력이 있으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 황다겸 역시 2019.10.01 전입·확정일자로 선순위이지만, 현재 매각가를 가정한 배당표에서는 보증금 55,000,000원이 전액 배당됩니다. 반면 ‘공사’로 표시된 점유관계는 전입일·보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 선명하지만 선순위 점유가 남는다

말소기준권리 이후 설정된 주식회사해나주택 근저당권 500,000,000원과 김수진 가압류 65,000,000원, 부산진구 압류, 두 건의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하동농업협동조합의 1순위 근저당권은 2024.12.05 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만, 말소기준일은 최초 설정일인 2019.10.11 그대로입니다.

과거 김나윤 명의의 5층 일부 전세권 210,000,000원과 김정현 명의의 501호 주택임차권 210,000,000원은 각각 2022.06.27과 2022.07.04 말소됐습니다. 현재 301호의 김나윤 임차권 60,000,000원은 별도의 후순위 임차권으로 구분해야 합니다.

임차인 현황 — 대항력·우선변제·승계 판단

확인된 임차·점유 관계는 16건입니다. 금액이 확인되는 11건의 보증금 또는 미반환 보증금 합계는 623,000,000원이지만, 이 합계가 곧 매수인 인수액은 아닙니다. 대부분 말소기준권리 이후 전입한 후순위 임차인이고, 현재 핵심 인수위험은 양순이의 미상 보증금과 ‘공사’로 기재된 점유관계입니다.

② 가격 판단 — 34.3% 할인보다 실질취득가가 먼저다

감정가 1,359,717,718원에서 3회 유찰돼 최저매각가는 466,383,000원까지 내려왔습니다. 표면 할인율은 34.3%지만, 이를 곧바로 시세 대비 저가로 해석해서는 안 됩니다. 주거용 오피스텔과 다가구주택이 혼합된 건물 전체의 일괄매각이고, 선순위 임차보증금 일부가 미상이라 실제 투입금이 확정되지 않기 때문입니다.

가격 메리트는 최저가 자체가 아니라 선순위 보증금, 명도비용, 공실, 수선비와 실제 임대수익을 모두 반영한 뒤 판단해야 합니다. 시세와 직접 비교할 근거 없이 감정가 대비 할인율만으로 “싸다”거나 “메리트가 있다”고 평가할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 466,383,000원 가정)

현재 매각가에서는 집행비용과 황다겸의 보증금 55,000,000원을 먼저 배당한 뒤, 나머지 404,319,170원이 1순위 근저당권에 배당됩니다. 후순위 채권자와 신청채권자 공인경에게 돌아갈 재원은 없습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있으며, 양순이와 ‘공사’의 미상 보증금은 별도 확인이 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지 자료 기준)

• 이용상태. 1층은 계단실·통신실·창고, 2층은 주거용 오피스텔, 3~5층은 단독주택(다가구주택)으로 이용 중입니다.
• 구조·설비. 철근콘크리트구조 5층 건물이며 위생·급배수설비와 난방설비가 설치돼 있습니다.
• 토지. 면적 206.6㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용이며 완경사·세로장방·소로한면 조건입니다.
• 도시계획. 제2종일반주거지역 기재와 함께 정비구역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역 포함 표시가 있어 원본 도시계획자료 대조가 필요합니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 일반 공동주택 한 호가 아니라 주거용 오피스텔·다가구주택이 혼합된 건물 전체의 일괄매각이므로 임대관리와 재매각 조건을 별도로 검토해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 양순이 보증금 확인. 임대차계약서, 보증금 지급자료, 확정일자, 배당요구 여부와 현재 점유를 확인해 예상 미배당액을 산정해야 합니다.
• ‘공사’ 점유관계 확인. 실제 점유자, 호실, 전입일, 보증금과 임대차계약의 존재를 확인하기 전에는 대항력과 승계액을 확정할 수 없습니다.
• 황다겸 배당 검증. 현재 예상배당은 55,000,000원 전액 배당이지만 당해세·최우선변제 등 실제 선순위 공제항목을 반영해 잔액을 다시 계산해야 합니다.
• 공인경 관계 확인. 404호 임차권자와 신청채권자가 동일하므로 임대차와 채권 발생 원인, 보증금 지급자료를 대조해야 합니다.
• 303호 점유 확인. 황원천의 현황조사 전입과 김준우의 임차권등기가 함께 나타나므로 실제 점유자와 보증금 반환관계를 확인해야 합니다.
• 특별매각조건. 입찰보증금은 통상 10%가 아니라 최저매각가격의 20%인 93,276,600원입니다.
• 혼합 이용 검토. 2층 주거용 오피스텔과 3~5층 다가구주택의 호실별 임대현황, 공실, 수선비, 소방·설비 상태를 각각 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 내역과 감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “34.3% 낙찰가가 곧 실질취득가는 아니다”

이 사건은 말소기준권리 자체는 분명합니다. 후순위 근저당권과 가압류, 압류, 다수의 임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 그러나 권리분석의 결론은 단순한 소멸 여부에서 끝나지 않습니다. 말소기준보다 앞선 양순이의 보증금이 미상이고, ‘공사’로 표시된 점유자의 권리도 판정되지 않았습니다.

황다겸의 보증금 55,000,000원은 현재 예상배당에서 전액 변제돼 잔여 인수액이 0원으로 계산되지만, 양순이의 보증금이 낙찰대금에서 전액 배당되지 않는다면 매수인이 그 차액을 부담할 수 있습니다. 결국 이 물건의 실질취득가는 최저가 466,383,000원으로 고정되지 않습니다. 3회 유찰과 감정가 대비 34.3%라는 숫자보다 먼저 확인해야 할 것은 선순위 보증금과 실제 점유관계입니다. 가격 판단은 보류, 선순위 임차관계 확인이 우선입니다.