대구지방법원 2025타경400. 포항시 남구 오천읍 문충리 ‘보광그린파크’ 105동 606호, 전용 약 59.99㎡ 아파트입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트이고, 사용승인일은 2000.05.13입니다. 이 사건은 이미 3회 유찰되어 감정가 39,000,000원에서 최저가 13,377,000원까지 내려온 상태입니다. 권리상으로는 임차인 신고가 없고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 “해당사항없음”으로 정리되어 있어 매수인이 떠안을 권리는 0원으로 보는 구조입니다.
다만 등기부의 흐름은 다소 길고 오래되었습니다. 최초 2000년 한국주택은행 근저당권이 있었으나, 2008년 임의경매 매각으로 기존 압류·경매개시·근저당권이 말소되었고, 현재 소유자 이미숙 씨가 2008.06.26 소유권을 취득했습니다. 이후 신한은행 근저당권 2건이 설정되었고, 2025.06.20 신한은행이 임의경매개시결정을 받은 사건입니다. 말소기준 이후 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경400 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 오천읍 문충리 255 보광그린파크 105동 6층606호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.9868㎡ · 6층 중 6층 606호 · 남향 |
| 소유자 | 이미숙 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 39,000,000원 / 13,377,000원 (3회 유찰, 감정가 34%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 4,668,900원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 인수권리는 없지만, 배당은 크게 부족하다
임차인 조사 내역 없음. tenants 데이터는 없고, 매각물건명세서 명시 인수권리도 해당사항없음입니다. 따라서 대항력 임차인 보증금 인수형 사건이 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 배당표상 현재 최저가 13,377,000원으로는 선순위 채권 전액 변제가 불가능해 채권자 미배당이 매우 크게 발생합니다. 이 미배당은 매수인이 인수하는 금액은 아니지만, 사건이 장기간·저가로 흘러온 배경을 보여주는 신호입니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 0명
| 구분 | 성명 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계/인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임차인 | 없음 | 0원 | 해당 없음 | 해당 없음 | 인수 0원 |
보증기관 대위·승계 중복신고도 없고, 실제 임차인은 0명입니다. 따라서 보증금 합산이나 대항력 인수 계산 대상이 없습니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 낮지만, 저가 거래가 이미 존재한다
보광그린파크 동일면적 59.99㎡ 실거래 12건 기준, 최근 실거래 평균은 42,166,666원, 최저는 30,000,000원, 최고는 55,000,000원입니다. 현재 최저가 13,377,000원은 실거래 평균의 31.7%로 수치상 할인폭은 큽니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 59.99㎡ | 4 | 30,000,000원 |
| 2024.03 | 59.99㎡ | 4 | 30,000,000원 |
| 2023.11 | 59.99㎡ | 3 | 48,000,000원 |
| 2023.09 | 59.99㎡ | 4 | 40,000,000원 |
| 2023.02 | 59.99㎡ | 5 | 39,000,000원 |
| 2022.12 | 59.99㎡ | 4 | 41,000,000원 |
| 2022.05 | 59.99㎡ | 5 | 38,000,000원 |
| 2022.04 | 59.99㎡ | 4 | 51,000,000원 |
| 2022.04 | 59.99㎡ | 3 | 52,000,000원 |
| 2021.10 | 59.99㎡ | 4 | 35,000,000원 |
| 2021.09 | 59.99㎡ | 2 | 55,000,000원 |
| 2021.09 | 59.99㎡ | 1 | 47,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 42,166,666원 |
가격만 보면 현재 최저가는 평균 대비 충분히 낮습니다. 하지만 최근 2025.04 거래가가 30,000,000원이고, 2024.03에도 같은 30,000,000원 거래가 있습니다. 따라서 목표 매도가를 평균 42,166,666원으로 단순 고정하기보다, 저가 실거래권인 30,000,000원과 비교해 취득부대비용·명도·수리비를 보수적으로 반영해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 13,377,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 4.8% 추정) | - | 640,786원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주)한국주택은행 | 미상 | 0원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사한국주택은행 | 1,731,600,000원 | 12,736,214원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 25,100,000원 | 0원 |
| 4. 을구 5번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 23,280,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구 1,779,980,000원 중 배당 12,736,214원, 미배당 1,767,243,786원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 회차별 미배당 — 유찰돼도 매수인 인수는 늘지 않는다
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 13,377,000원 | 12,736,214원 | 1,767,243,786원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 9,363,900원 | 8,795,350원 | 1,771,184,650원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 6,554,730원 | 6,036,745원 | 1,773,943,255원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 포항시 남구 오천읍 문덕리 소재 “포항운전면허시험장” 남서측 인근에 위치합니다.
- 주위환경. 부근 일대는 단독주택, 공장, 농경지, 야산 임야 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본 아파트단지까지 차량 출입 가능하고, 제반교통사정은 보통시됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 아스팔트싱글지붕 6층 중 6층 606호이며, 남향입니다.
- 설비. 급·배수설비, 위생설비, 화재경보설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 하천구역이 표시되어 있고, 공시지가는 138,400원/㎡입니다.
- 공부와 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 false입니다.
- 환금성. 보광그린파크는 298세대, 2000.05.13 준공 단지이며 동일면적 실거래는 30,000,000원부터 55,000,000원까지 편차가 큽니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준 확인. 임차인 인수형이 아니므로 현재 회차 실질취득은 최저가 13,377,000원입니다.
- 저가 실거래 비교. 평균 42,166,666원만 보지 말고 최근 30,000,000원 실거래와 비교해 수리비·명도비·취득부대비용을 차감하세요.
- 세금 배당 변수. 국세·지방세 압류 4건 메모가 있으므로 당해세 교부청구 여부와 배당순위를 원본으로 확인하세요.
- 관리비 체납. 저가 아파트는 낙찰가 대비 공용부분 체납관리비 비중이 커질 수 있으니 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 최상층 상태. 6층 중 6층 606호이므로 누수·단열·수리 범위를 현장 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기반입니다 — 등기부·명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 가볍고, 회수는 무겁다”
이 사건은 대항력 임차인도 없고, 보증기관 승계 중복신고도 없으며, 매각물건명세서상 인수권리도 해당사항없음입니다. 권리 인수만 보면 단순합니다. 현재 최저가 13,377,000원도 실거래 평균 대비 31.7%라 숫자상 할인은 큽니다. 그러나 3회 유찰, 자연녹지지역, 298세대, 최근 30,000,000원 저가 거래, 세금 압류 메모가 함께 있습니다. 결론은 권리상 가능, 가격상 신중입니다. 낙찰가 자체보다 실제 수리·명도·관리비를 더한 총투입액이 저가 실거래권 안에서 회수 가능한지가 승부처입니다.
