말소기준권리 이후 권리는 소멸하나 보증금 미상 점유자 존재와 제시외 건물, 단독주택+근린 혼합 용도로 환금성 검토가 필요해 C 등급.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸되어 매수인 인수 권리는 0원입니다. 다만 이 물건은 단순 주거용이 아니라 단독주택 + 점포·사무실·창고가 혼재된 토지·건물 일괄매각입니다. 보증금이 확인되지 않은 점유자와 제시외 건물이 있어 낙찰 전 현장 확인이 핵심입니다.
감정가
4,696,034,560원
토지·건물 일괄
최저가
3,287,224,000원
감정가 70%
매수인 인수
0원
매각 소멸 권리
핵심지표
점유 확인
임차·제시외 건물 검토
부산지방법원 2025타경1831. 부산 연제구 거제동 488-1 소재 토지와 건물 경매입니다. 감정 이용상태 기준으로 1·2층 및 지하실은 주택, 일부 건물은 점포 및 사무실, 일부는 사무실 및 창고로 이용 중인 혼합형 물건입니다. 말소기준권리는 2016년 12월 7일 설정된 거제3동새마을금고 근저당권이며 이후 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
가격만 보면 1회 유찰로 최저가는 감정가 대비 70% 수준입니다. 하지만 일반 아파트처럼 단순 비교할 수 없는 토지·건물 복합 물건이며, 점유관계와 제시외 건물 정리가 실제 낙찰 후 가치 판단의 핵심입니다.
물건 개요
사건번호
부산지방법원 2025타경1831 (임의경매)
소재지
부산광역시 연제구 거제동 488-1
물건종류 / 이용상태
단독주택 + 토지 · 주택, 점포, 사무실, 창고 이용
소유자
권덕기
토지
대 492.9㎡ · 준주거지역 · 지구단위계획구역
감정가 / 최저가
4,696,034,560원 / 3,287,224,000원
신청채권자 / 청구
거제3동새마을금고 / 716,504,450원
매각기일
2026.07.28
① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다
말소기준권리는 을구 15번 거제3동새마을금고 근저당권입니다. 갑구 6번·7번 가압류와 갑구 10번 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 갑구 2번 가등기도 매각으로 소멸하는 것으로 분석되나, 담보가등기 여부는 별도 확인이 필요합니다.
② 점유·임차 분석 — 인수 위험은 없지만 확인 필요
점유자
점유부분
보증금
대항력
우선변제
승계
박성호(부광유통)
전부
250,000,000원
없음
확인 필요
없음
장유리(새콤달콤)
제시외 건물
90,000,000원
없음
확인 필요
없음
송나혜(푸짐한 뒷고기)
제시외 건물
미상
판정 불가
확인 필요
없음
⚠️ 점유 핵심 박성호(부광유통), 장유리(새콤달콤)는 전입 시점이 말소기준권리 이후로 대항력이 없습니다. 송나혜(푸짐한 뒷고기)는 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 판단이 불가합니다. 낙찰 전 현황 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (최저매각가 3,287,224,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
0. 집행비용
-
35,272,240원
1. 거제3동새마을금고 근저당
1,027,000,000원
1,027,000,000원
2. 권태범 가압류
1,568,757,500원
1,568,757,500원
3. 명조개발대부 주식회사 가압류
3,147,300,650원
656,194,260원
잔여
-
0원
매각대금 배분 (최저가 32.87억)
감정가 vs 최저가
1회 유찰 후 최저가는 감정가의 70% 수준입니다. 다만 혼합 용도 물건으로 단순 가격 비교보다 현장 확인이 중요합니다.
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 분석상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
⛔ 주의 관점 보증금 미상 점유자와 제시외 건물이 존재합니다. 권리상 안전과 별개로 실제 인도·철거·사용수익 가능성은 현장 조사 후 판단해야 합니다.
용도. 주택뿐 아니라 점포·사무실·창고가 함께 이용되는 복합형 물건으로 용도별 활용 검토가 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
점유 확인. 송나혜(푸짐한 뒷고기)의 전입일·보증금 미상 부분은 낙찰 전 반드시 확인해야 합니다.
제시외 건물. 창고·점포 등 제시외 건물 존재가 매각 조건과 사용수익에 영향을 줄 수 있습니다.
가등기 확인. 갑구 2번 가등기의 성격을 원본 등기 확인으로 점검해야 합니다.
가격 판단. 최저가는 감정가 대비 70%지만 단독주택+근린 혼합 물건 특성상 동일 비교 시 주의가 필요합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 현장이 승부처”
부산 거제동 488-1은 말소기준권리 이후 권리가 매각으로 정리되는 구조라 권리분석 난도는 낮은 편입니다. 하지만 일반 주거용처럼 접근하기에는 점포·사무실·창고가 혼합되고 제시외 건물이 존재합니다. 낙찰자가 부담하는 권리 인수액은 0원이지만, 실제 투자 판단은 점유 정리와 활용 가능성을 확인한 뒤 결정해야 합니다.
사건 개요
소재지
부산광역시 연제구 거제동 488-1
법원·사건
부산지방법원
·2025타경1831
부동산임의경매
매각기일·장소
2026-10-06 10:00
·2층 256호 입찰법정
물건
일반건물
조표래220964내 / 조표래제220964호 / 세멘보록크조스라브즙2층건주택 / 건평1층26평4홉 / 2층16평6홉 / 지하실3평외 3건 (아래 "물건 전체 내역" 참조)
