* 0원은 현재 배당 시나리오의 추정치입니다. 송나혜의 대항력·보증금·점유관계가 확인되지 않아 실제 인수액을 확정한 수치는 아닙니다.
부산지방법원 2025타경1831. 부산 연제구 거제동 488-1의 토지와 주택·점포·사무실·창고가 함께 경매에 나온 물건입니다. 토지는 492.9㎡이고, 주택으로 이용하는 건물 외에 점포와 사무실, 제시외 건물까지 얽혀 있습니다. 한 채의 일반적인 주택 경매와는 권리분석의 초점이 다릅니다. 토지·건물의 일괄매각 범위, 점유자별 권리, 제시외 건물의 처리가 모두 중요합니다.
권리의 기준점은 2016년 12월 7일 설정된 거제3동새마을금고 근저당권(채권최고액 1,027,000,000원)입니다. 이후 권덕기 명의의 소유권이전청구권가등기, 권태범 및 명조개발대부 주식회사의 가압류, 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 후순위 권리들은 매각으로 소멸할 것으로 분류되어 있지만, 가등기의 실질적 성격과 임차인 권리는 별도 확인이 필요합니다.
또 하나의 핵심은 가격입니다. 최저매각가가 감정가의 49%라는 사실은 분명하지만, 실거래 시세와 비교한 할인율은 확인되지 않았습니다. 오래된 주택과 점포가 혼재하고 제시외 건물이 존재하는 만큼, 감정가 대비 낮은 최저가를 곧바로 투자수익이나 저평가로 연결할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1831 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 거제동 488-1 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 주택·점포·사무실·창고 혼합 이용 |
| 토지면적 / 지목 | 492.9㎡ / 대 |
| 토지이용상황 | 상업기타 · 평지 · 세로장방 · 중로각지 |
| 용도지역 | 준주거지역 · 지구단위계획구역 · 교육환경보호구역 |
| 소유자 | 권덕기 (2018.05.30. 증여에 의한 소유권이전) |
| 감정가 | 4,696,034,560원 |
| 최저매각가 | 2,301,057,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 | 거제3동새마을금고 |
| 신청채권액 | 716,504,450원 |
| 말소기준권리 | 2016.12.07. 거제3동새마을금고 근저당권 · 채권최고액 1,027,000,000원 |
| 실제 임차인 | 3명 · 대항력 없음 2명, 대항력 가능·미상 1명 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 소재 |
| 매각기일 | 2026.11.10. |
① 권리 흐름 — 근저당은 기준, 가등기는 확인 대상
현재 유효한 말소기준권리는 을구 15번 근저당권입니다. 2016년 12월 7일 거제3동새마을금고가 설정했으며, 채무자는 권종갑, 채권최고액은 1,027,000,000원입니다. 동일 소재지 토지와 다른 건물도 공동담보로 기재되어 있습니다.
그 이후인 2016년 12월 12일 권덕기 명의로 소유권이전청구권가등기가 접수되었고, 2018년에는 권덕기에게 증여를 원인으로 소유권이 이전되었습니다. 가등기는 등기 순위상 말소기준권리보다 늦지만, 담보가등기의 종류와 실제 권리관계는 확인이 필요합니다. 단순히 후순위라는 이유만으로 관련 법적 쟁점까지 모두 확인됐다고 볼 수는 없습니다.
2022년에는 권태범의 가압류 1,568,757,500원과 명조개발대부 주식회사의 가압류 3,147,300,650원이 설정됐습니다. 두 권리는 말소기준권리 이후의 가압류로 매각 소멸 대상입니다. 2023년 권태범의 강제경매는 취하되어 2025년 4월 말소됐고, 현재 진행 중인 절차는 거제3동새마을금고가 신청한 임의경매입니다.
② 임차인 분석 — 후순위 2명, 미상 1명
현황조사와 매각물건명세서에 등장하는 실제 임차인은 박성호(부광유통), 장유리(새콤달콤), 송나혜(푸짐한 뒷고기) 총 3명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고를 중복 임차인으로 계산한 경우는 없습니다.
| 임차인 / 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박성호(부광유통) 전부 |
2025.01.08. | 250,000,000원 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 장유리(새콤달콤) 제시외 건물 |
2019.12.04. | 90,000,000원 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 송나혜(푸짐한 뒷고기) 제시외 건물 |
미상 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 해당 없음 |
대항력 판단은 확인된 전입일과 말소기준권리의 선후관계 등을 기준으로 하였습니다. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않은 경우 우선변제권을 확정하지 않았습니다.
박성호의 전입일은 2025년 1월 8일로 말소기준권리보다 늦습니다. 보증금은 250,000,000원이고, 확인된 권리관계상 대항력이 없는 후순위 임차인으로 분류됩니다.
장유리 역시 2019년 12월 4일 전입하여 말소기준권리보다 늦습니다. 보증금은 90,000,000원이며, 점유부분은 제시외 건물입니다. 대항력은 없는 것으로 분류되지만, 제시외 건물의 법적 관계와 점유 범위를 확인해야 합니다.
송나혜는 가장 중요한 확인 대상입니다. 제시외 건물을 점유하는 것으로 조사됐으나 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력 가능·미상으로 판단하며, 대항력이 있다고 단정하거나 없다고 확정해서는 안 됩니다.
③ 가격 분석 — 감정가 49%, 하지만 시세 할인은 미확인
현재 최저매각가는 2,301,057,000원으로 감정가 4,696,034,560원의 약 49%입니다. 2회 유찰을 거친 가격이라는 점은 분명하지만, 감정가가 곧 현재 시장에서 거래 가능한 가격이라는 의미는 아닙니다.
특히 이 물건은 주택뿐 아니라 점포·사무실·창고를 함께 포함하고 토지의 이용상황도 상업기타로 분류됩니다. 따라서 단순한 아파트 실거래가 비교보다는 토지의 현재 거래가치와 개별 건물의 상태, 임대수익 및 제시외 건물의 영향을 함께 검토해야 합니다.
| 매각 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 예상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 2,301,057,000원 | 49% | 3,467,411,720원 |
| 3회 유찰 시 | 1,610,739,900원 | 34.3% | 4,150,825,649원 |
| 4회 유찰 시 | 1,127,517,930원 | 24.01% | 4,629,215,399원 |
회차별 금액은 유찰 시나리오에 따른 추정치입니다. 미배당액은 채권자 측 미회수 예상액으로, 매수인이 같은 금액을 인수한다는 뜻이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,301,057,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 25,410,570원 |
| 1. 근저당 · 거제3동새마을금고 | 1,027,000,000원 | 1,027,000,000원 |
| 2. 가압류 · 권태범 | 1,568,757,500원 | 1,248,646,430원 |
| 3. 가압류 · 명조개발대부 주식회사 | 3,147,300,650원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 매각가 가정하에서 집행비용은 25,410,570원, 채권자에 대한 총 예상배당액은 2,275,646,430원입니다. 채권총액 5,743,058,150원에 비해 3,467,411,720원의 미배당이 발생하고, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.
거제3동새마을금고의 신청채권액은 716,504,450원이지만, 배당 시나리오에서는 채권최고액 1,027,000,000원을 기준으로 배당합니다. 채권최고액이 실제 확정 채권액과 동일하다는 뜻은 아니므로 실제 채권계산서에 따라 배당금은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시청 녹음광장 서측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 형성된 지역이며, 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 교통. 대상 부동산까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 무난한 것으로 조사되었습니다.
- 토지. 면적 492.9㎡의 대지로, 준주거지역·지구단위계획구역·교육환경보호구역에 포함됩니다. 지형은 평지·세로장방이고 도로접면은 중로각지입니다. 공시지가는 4,041,000원/㎡입니다.
- 주택 건물. 1971.12.15. 사용승인된 세멘브록크조 스라브즙 2층 건물로, 1·2층 및 지하실이 주택으로 이용되고 있습니다. 급·배수, 위생설비 및 개별난방설비가 기재되어 있습니다.
- 점포·사무실. 1985.04.15. 사용승인된 블록조 건물은 점포 및 사무실로, 1989.04.12. 사용승인된 경량철골조 건물은 사무실 및 창고로 이용되고 있습니다.
- 건물 상태. 내부는 이해관계인 부재로 조사가 이루어지지 않았습니다. 따라서 실제 내부 상태와 수선 필요 여부를 현장 확인 없이 확정할 수 없습니다.
- 제시외 건물. 토지 위 제시외 건물은 토지의 사용·수익·처분에 영향을 미치는 것으로 평가되었습니다. 제시외 건물의 존재가 감정평가와 실제 활용가치에 어떤 영향을 주는지 따로 분석해야 합니다.
- 환금성. 주택과 근린생활시설이 혼재된 물건입니다. 매각 시 수요층과 가격 판단 기준이 일반 아파트와 다르며, 현재 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 높은 환금성이나 시세차익을 보장할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 송나혜의 실제 권리 확인. 전입일, 임대차 개시일, 보증금, 사업자등록 및 점유관계 등을 확인하여 대항력 유무를 판단해야 합니다. 미상 보증금이 있는 상태에서는 인수액 0원 확정이 불가능합니다.
- 다른 임차인 2명의 점유 확인. 박성호와 장유리의 후순위 여부뿐 아니라 임대차 목적물, 실제 점유부분, 배당요구 여부 및 인도 과정에서 발생할 수 있는 문제도 확인해야 합니다.
- 가등기 확인. 갑구 2번 권덕기 가등기의 실체와 담보가등기 여부, 매각 후 말소관계 등을 등기 원본과 관련 서류로 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 본래 건물과 제시외 건물의 매각 포함 여부, 별도 소유자가 존재하는지, 토지 인도 및 건물 철거 관련 분쟁 가능성을 검토해야 합니다.
- 현장 실사. 1971년·1985년·1989년 사용승인 건물이 혼재합니다. 감정평가 당시 미조사된 내부와 실제 이용상태, 수선비 및 시설 안전 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 시세 재확인. 토지와 건물의 개별 시장가치, 인근 거래사례, 실제 임대수익 등을 검토해 최저가 2,301,057,000원의 경제성을 평가해야 합니다. 감정가 대비 49%라는 이유로 가격 메리트를 부여하지 마세요.
- 배당순위 재검토. 채권최고액과 실제 채권액의 차이, 가압류채권자의 배당관계, 조세 및 임차인 우선변제권을 확인해야 합니다.
- 회차별 자금계획. 3회 유찰 시 1,610,739,900원, 4회 유찰 시 1,127,517,930원의 시나리오를 참고하되, 실제 유찰 여부와 매각조건 변경 가능성을 확인해야 합니다.
- 매각기일 및 원본 확인. 2026.11.10. 매각기일의 진행 여부, 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 특별매각조건을 입찰 전에 반드시 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 확인할 것
부산 거제동 488-1은 감정가 대비 최저매각가가 49%까지 하락한 물건입니다. 숫자만 보면 눈길을 끌지만, 시장 시세 대비 얼마나 저렴한지는 아직 판단할 수 없습니다.
말소기준근저당 이후의 등기상 권리는 대부분 매각으로 소멸할 것으로 분류됩니다. 확인된 임차인 2명에게는 대항력이 없고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 전입일과 보증금이 미상인 제시외 건물 점유자 1명이 남아 있으며, 가등기의 성격과 제시외 건물 문제도 확인이 필요합니다.
여기에 오래된 주택과 점포·사무실·창고가 혼재한다는 물건 특성까지 고려하면, 이번 경매의 핵심은 단순한 할인율이 아닙니다. 실제 인수 부담을 확정하고, 일괄매각 대상의 활용가치를 검증한 뒤, 현재 시세에 맞춰 입찰가를 판단하는 것입니다.
결론은 권리상 조건부 검토 가능, 가격 판단은 유보입니다. 배당 시나리오상의 인수액 0원은 긍정적이지만, 미상 임차인의 권리가 확인되기 전까지 안전형 물건으로 단정해서는 안 됩니다. 감정가 대비 49%라는 가격도 실거래·수익가치 검증을 거쳐야 비로소 의미 있는 투자 지표가 됩니다.
