대구지방법원 2025타경422. 포항시 북구 흥해읍 초곡지구의 ‘포항지엔하임’ 103동 18층 1803호, 전용 84.9616㎡ 아파트입니다. 소유자 정오현은 2017.02.01. 매매를 원인으로 거래가 255,600,000원에 취득해 2018.04.16. 소유권이전등기를 마쳤습니다. 현재 권리의 기준은 2021.03.10. 설정된 포항수산업협동조합 근저당권 192,000,000원입니다. 그 뒤에 설정된 근저당권과 압류, 경매개시결정은 매각으로 모두 소멸하며 매수인이 떠안을 등기상 권리는 없습니다.

등기부에는 후순위 공동담보 근저당권을 포함해 총 5,700,000,000원의 채권최고액이 잡혀 있어 외형은 무겁습니다. 그러나 이는 배당순위의 문제일 뿐, 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 오히려 입찰자가 집중할 지점은 가격과 점유 확인입니다. 최저가는 최근 실거래 평균보다 크게 낮지만, 감정평가 당시 이해관계인이 부재하고 출입문이 잠겨 내부 현황과 임대관계가 확인되지 않았습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위는 크지만 모두 소멸

말소기준권리는 2021.03.10. 포항수산업협동조합의 근저당권 192,000,000원입니다. 이후 임현태 근저당권 720,000,000원, 포항수산업협동조합의 공동담보 근저당권 2,448,000,000원과 2,340,000,000원, 국민건강보험공단 및 국의 압류, 경매개시결정은 매각으로 전부 소멸합니다. 2018년과 2023년에 설정됐던 일부 근저당권은 이미 등기부상 말소돼 현재 인수 판단에 영향을 주지 않습니다.

② 시세 비교 — 감정가는 시세 수준, 최저가는 70.1%

포항지엔하임 동일 면적 전용 84.96㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 감정가 220,000,000원은 최근 평균 219,666,666원과 거의 같은 수준이지만, 한 차례 유찰된 현재 최저가는 154,000,000원으로 내려왔습니다.

최근 거래 범위는 190,000,000원~231,000,000원이며, 최신 거래는 2026.06. 207,000,000원입니다. 현재 최저가 154,000,000원은 최근 12개월 평균의 70.1%이고, 표본의 최저 거래가 190,000,000원보다도 낮습니다. 인수액이 0원이므로 가격 비교 기준이 되는 실질취득액도 현재 최저가와 같은 154,000,000원입니다.

③ 예상배당표 (매각가 154,000,000원 가정)

채권최고액 기준 총 채권액은 5,700,000,000원, 예상 미배당액은 5,548,956,000원입니다. 현재 회차 시나리오에서는 신청채권자의 청구액 137,745,005원이 충족되는 것으로 계산됐습니다. 후순위 미배당액은 매수인에게 승계되지 않으며 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 확정채권액·공동담보 배당·조세채권 등에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 초서초등학교 동측 인근으로 학교, 대단지 아파트, 근린생활시설과 나지가 혼재한 주거지역입니다.
• 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 대중교통 이용과 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다. 남측·동측은 왕복 4차선, 서측·북측은 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.
• 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·주거용지·지구단위계획구역이며, 공시지가는 720,800원/㎡입니다. 공부와의 차이와 위반사항은 확인되지 않았습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물의 18층으로, 승강기·급배수·위생·소화전·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 환금성. 포항지엔하임은 558세대, 사용승인일 2018.03.23. 단지입니다. 동일 면적 실거래가 2026.02.~2026.06. 사이 12건 확인돼 거래 표본은 충분하지만, 가격 범위가 190,000,000원~231,000,000원으로 층·상태별 편차가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 입찰보증금. 재매각 조건으로 최저매각가격의 20%, 즉 30,800,000원을 준비해야 합니다.
• 점유·임대 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계가 미상이고 내부 조사가 제한됐습니다. 전입세대열람, 현장 방문과 관리사무소 탐문으로 실제 점유자를 확인하세요.
• 응찰가 상한. 최근 거래 평균은 219,666,666원, 최신 거래는 207,000,000원, 최근 거래 최저는 190,000,000원입니다. 내부 상태와 명도비용을 반영해 상한을 정하세요.
• 회차 시나리오. 현재 154,000,000원, 2회 유찰 시 107,800,000원, 3회 유찰 시 75,460,000원입니다. 모든 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
• 공동담보·배당 확인. 거액의 공동담보 근저당권이 포함돼 있으므로 실제 채권액과 공동담보 배당관계를 원본 배당요구 자료로 대조하세요.
• 관리비·내부 상태. 체납관리비 중 공용부분과 장기간 폐문으로 인한 하자 여부를 관리사무소 및 현장조사로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리와 가격은 합격, 실행은 확인 후”

이 물건은 등기상 후순위 채권액이 매우 커 복잡해 보이지만, 말소기준은 분명하고 이후 권리는 매각으로 모두 소멸합니다. 명세서상 인수권리와 법정지상권도 없으며 매수인 인수액은 0원입니다. 가격 역시 현재 최저가 1.54억이 최근 실거래 평균 2.196억의 70.1%로 내려와 신건 감정가 단계와는 달리 실질적인 여유가 생겼습니다.

다만 이 회차는 재매각이어서 보증금이 20%이고, 내부와 임대관계가 확인되지 않았습니다. 따라서 결론은 권리 합격, 가격 합격, 현장 확인 필수입니다. 점유와 내부 상태, 관리비 및 잔금조달을 확인한 뒤 응찰가를 결정하는 것이 핵심입니다.