부산지방법원 2025타경1215. 부산 사상구 덕포동 385-7의 토지와 3층 건물, 제시외 건물 및 공장 기계기구를 함께 매각하는 사건입니다. 건물은 1층부터 3층까지 공장 등으로 이용 중이며, 토지는 726.9㎡의 공장용지입니다. 감정가 2,986,702,750원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 2,090,692,000원입니다.

등기부의 핵심은 2019년 8월 29일 설정된 부산은행 근저당입니다. 채권최고액은 1,993,200,000원이며, 이 권리가 말소기준입니다. 그 뒤에 설정된 부산은행 추가 근저당, 하나컴머셜 근저당, 이만재 근저당과 각종 압류·가압류·가처분은 모두 매각으로 소멸합니다. 등기상 매수인이 떠안을 선순위 권리는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 모두 소멸

현재 소유자 김호관은 2011년 매매로 소유권을 취득했습니다. 과거의 하나은행·대구은행 근저당은 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 출발점은 2019년 부산은행 근저당입니다. 이후 설정된 을구 15번부터 18번까지의 근저당과 갑구의 압류·가압류는 모두 말소기준보다 늦습니다.

이만재 명의 근저당에는 기술보증기금과 부산신용보증재단의 가처분이 붙어 있지만, 두 가처분 역시 말소기준 이후 등기입니다. 제공된 권리판정에 따르면 매각으로 소멸하며, 매수인이 해당 근저당이나 가처분을 인수하지 않습니다.

② 임차인 — 실제 임차인 2명, 모두 대항력 없음

두 임차인의 전입일은 각각 2023년 8월 28일과 2023년 8월 10일로, 말소기준일인 2019년 8월 29일보다 늦습니다. 따라서 두 임차인 모두 낙찰자에게 보증금 반환을 요구할 수 있는 대항력이 없으며, 보증금 5,000,000원과 15,000,000원을 매수인이 인수하지 않습니다.

다만 확정일자와 배당요구 여부는 원본 서류에서 추가 확인해야 합니다. 대항력이 없더라도 실제 점유자가 공장 내부를 사용하고 있으므로, 낙찰 후 인도 일정과 설비·원재료 반출 범위는 별도의 명도 협의가 필요할 수 있습니다.

③ 가격 판단 — 70%라는 할인율만으로는 부족하다

현재 최저매각가는 2,090,692,000원으로 감정가 2,986,702,750원의 70%입니다. 한 차례 더 유찰되면 1,463,484,400원, 세 번째 회차에서는 1,024,439,079원으로 낮아지는 시나리오입니다.

④ 예상배당표 (매각가 2,090,692,000원 가정)

총 채권액 2,918,072,383원 중 2,067,385,080원이 배당되고, 850,687,303원이 미배당되는 모형입니다. 집행비용은 매각가의 1.1% 수준으로 추정됐으며, 당해세와 임차인의 최우선변제 가능성은 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 덕포초등학교 북동측 인근으로, 주위는 중소규모 공장·아파트·각종 제조업소 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산지하철 모덕역·덕포역이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
• 이용. 건물 1~3층은 공장 등으로 이용 중이며 위생·급배수설비와 화물용승강기가 설치돼 있습니다.
• 토지. 준공업지역의 공장용지 726.9㎡이며 공시지가는 1,808,000원/㎡입니다.
• 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역, 철도보호지구, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 상대보호구역에 포함되거나 저촉됩니다.
• 환금성. 공장과 기계기구가 결합된 일괄매각으로, 설비 활용 목적과 업종 적합성이 맞는 수요자에게 매수층이 제한될 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 일괄매각 범위 확인. 토지·건물·제시외 건물과 Automatic Grinder 외 19점이 모두 매각대상에 포함되는지 감정평가서 목록과 현장을 대조해야 합니다.
• 기계기구 상태 확인. 기계 대부분이 노후화돼 수리가 필요한 상태이므로 가동시험, 수리비, 철거·폐기비를 별도 산정해야 합니다.
• 임차 현황 재확인. 실제 임차인 2명의 임대차계약서, 점유 범위, 미납 임대료와 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
• 압류 관련 세금 확인. 국과 부산광역시 사상구의 압류가 있으므로 당해세와 배당 순위를 원본 배당요구서에서 확인해야 합니다.
• 토지 규제 검토. 철도보호지구·비행안전제6구역·상대보호구역 등 규제가 향후 증축이나 용도변경에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
• 가격 분리 검증. 감정가 대비 할인율보다 토지 가치, 건물 잔존가치, 설비 가치와 수리비를 각각 분리해 응찰가를 계산해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 기계기구 목록을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — 권리는 합격, 가격과 설비는 보류

이 사건의 권리분석 결론은 비교적 선명합니다. 2019년 부산은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 근저당·압류·가압류·가처분은 모두 소멸합니다. 실제 임차인 2명도 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 권리가 깨끗하다는 사실이 가격까지 저렴하다는 뜻은 아닙니다. 비교 실거래가 확인되지 않은 공장용 부동산이고, 일괄매각되는 기계기구 대부분이 노후화돼 수리가 필요한 상태입니다. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 숫자보다 토지·건물·기계의 개별 가치와 수리·명도 비용이 실제 투자성을 결정합니다. 권리는 합격, 가격과 설비 상태는 현장 검증 후 판단이 이 사건의 결론입니다.