부동산강제경매 (토지)

한 줄 평 근저당·가압류는 매각으로 정리되는 구조지만, 대항력 있는 점유자와 보증금 미상 임차 위험이 핵심입니다. 단순히 권리가 깨끗한 물건으로 보기 어렵고, 실제 점유관계 확인이 낙찰 판단의 기준입니다.

감정가 / 최저가

408,821,700원

신건(0회 유찰)

주요 인수 예상

0원

등기상 후순위 권리 소멸

임차 위험

확인 필요

대항력·미상 보증금

핵심지표

C등급

권리+점유 리스크

부산지방법원 2025타경21669. 부산 금정구 남산동 85-3 소재 대지 및 건물입니다. 지하층·1층·2층은 근린생활시설, 3층·4층은 주택으로 이용 중인 주상용 건물입니다. 말소기준권리는 2009년 부산은행 근저당권이며 이후 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차관계는 별도 검토가 필요합니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2025타경21669 (강제경매)
소재지	부산광역시 금정구 남산동 85-3
용도	대지 + 토지 · 주상용
소유자	송지연, 송하준
감정가 / 최저가	408,821,700원 / 408,821,700원
청구금액	289,196,098원
매각기일	2026.06.23

① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸

말소기준권리는 을구 2번 부산은행 근저당권(채권최고액 36,000,000원)입니다. 이후 설정된 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다. 다만 대항력 있는 점유자는 등기권리와 별도로 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 대항력 여부 확인 필수

임차인	점유	보증금	대항력	배당요구
이남우	1층 일부(명성인테리어)	10,000,000원	없음	2025.05.12
송하준	미상	미상	有	2025.04.29
(주)종일, 강신부	미상	6,000,000원	없음	없음
최한울	1층 일부(창고: 민정이네식당)	미상	판정 불가	없음

⚠️ 핵심 위험 송하준은 전입일이 말소기준권리 이전으로 기재되어 대항력 있음으로 확인되며 보증금은 미상입니다. 보증금 확인 전에는 매수인 부담 가능성을 배제할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 408,821,700원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	6,488,217원
부산은행 근저당	36,000,000원	36,000,000원
부산은행 근저당	267,000,000원	267,000,000원
조대형 가압류	443,606,948원	99,333,483원
광주은행 가압류	23,756,020원	0원
서민금융진흥원 가압류	9,660,004원	0원

매각대금 배분

회차별 매각가 시나리오

✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 등기상 인수권리는 없습니다.

⛔ 입찰 전 확인 대항력 있는 송하준 점유자의 보증금이 미상입니다. 최저가만 보고 안전한 물건으로 판단하면 안 되며 실제 점유와 보증금 확인이 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 부산 금정구 남산동 부산남산동우체국 남동측 인근으로 단독주택·공동주택·근린생활시설 혼재 지역입니다.
교통. 차량 접근 가능하며 시내버스 정류장 및 도시철도 1호선 남산역·범어사역이 소재합니다.
토지. 제2종일반주거지역, 도로 접합, 토지면적 187.2㎡입니다.
이용상태. 지하층·1층·2층 근린생활시설, 3층·4층 주택 이용 중입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

점유 확인. 송하준 대항력 및 보증금 미상 부분을 반드시 확인해야 합니다.
임차 조사. 최한울 점유는 전입일 미상으로 대항력 판정 불가입니다.
공유자. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있습니다.
배당. 가압류 채권 일부는 미배당 발생 구조입니다.

맺으며 — “등기 소멸과 점유 위험은 다르다”

이 물건은 등기 권리만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되는 구조입니다. 그러나 대지와 건물이 함께 있는 주상용 물건이고, 대항력 있는 점유자와 미상 보증금 문제가 남아 있습니다. 낙찰 판단의 핵심은 가격보다 먼저 점유와 임차 위험 확인입니다.

부동산강제경매

권리는 정리되지만, 임차·공유 리스크 확인이 필요한 남산동 85-3

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸

② 임차인 분석 — 대항력 여부 확인 필수

③ 예상배당표 (매각가 408,821,700원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “등기 소멸과 점유 위험은 다르다”

사건 개요

물건 전체 내역 (2)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 개요 사건 매물

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (18장)

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