대구지방법원 2025타경438. 포항시 북구 용흥동 하나로타운1차 4층 401호로, 감정평가상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 소유자 권위철은 2020년 8월 21일 거래가액 55,000,000원으로 소유권을 취득했고, 2021년 6월 24일 경북대구낙농협동조합 앞으로 채권최고액 57,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 오케이저축은행과 우리금융캐피탈의 가압류가 차례로 들어왔고, 2025년 7월 18일 경북대구낙농협동조합의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.
권리 순서는 단순합니다. 현재 말소기준은 2021년 경북대구낙농협동조합 근저당이며, 그 뒤에 등기된 두 가압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 과거에 설정됐던 한국주택은행·포항수산업협동조합·대구경북능금농업협동조합·허숙희의 근저당과 김영산·김철환의 전세권은 이미 말소된 등기로, 현재 매수인이 인수하는 권리로 계산되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경438 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 용흥동 12-1 하나로타운1차 4층 401호 · 도로명주소 경상북도 포항시 북구 우미길 90 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 17층 건물 중 4층 401호 |
| 소유자 | 권위철 (2020.08.21. 거래가액 55,000,000원으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 69,000,000원 / 33,810,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 경북대구낙농협동조합 / 56,667,469원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2021년 6월 24일 설정된 경북대구낙농협동조합의 근저당권입니다. 이후 등기된 오케이저축은행 가압류 21,706,578원, 우리금융캐피탈 가압류 8,363,918원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권도 해당 사항이 없습니다.
② 가격 판단 — 감정가 할인과 시세 할인은 다르다
현재 최저매각가는 33,810,000원으로 감정가 69,000,000원의 49%입니다. 두 차례 유찰로 감정가 대비 가격은 크게 낮아졌지만, 동일 단지나 인근 유사 물건의 최근 실거래 비교 없이 “시세보다 싸다”라고 단정할 근거는 없습니다. 감정가 대비 할인율은 확인되지만, 실제 시장가격 대비 할인율은 별도로 검증해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 33,810,000원 | 49% | 54,869,076원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 23,667,000원 | 34% | 64,829,502원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 16,566,899원 | 24% | 71,801,801원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 제시된 시나리오에서는 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 따라서 유찰에 따른 핵심 변화는 권리 인수가 아니라 매각가격과 채권 회수액입니다. 다만 낮아진 최저가가 시장가치보다 낮은지는 실거래와 내부 상태를 확인한 뒤 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 33,810,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,008,580원 |
| 1. 근저당 · 경북대구낙농협동조합 | 57,600,000원 | 32,801,420원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 오케이저축은행 | 21,706,578원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 8,363,918원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 87,670,496원 중 32,801,420원이 배당되고 54,869,076원이 미배당되는 시나리오입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 대흥초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·단독주택·각종 상가·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 17층 건물의 4층 401호이며, 위생·급배수·승강기·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측 왕복 4차선 포장도로와 남서측 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역이며, 소로1류와 중로1류에 접합니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 내부 상태. 이해관계인 부재와 잠금장치로 내부를 직접 확인하지 못해 관련 자료와 유사 아파트의 일반적 상태를 기준으로 조사됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 임대관계가 미상인 만큼 현장 방문, 전입세대 열람과 점유 원인 확인을 우선해야 합니다.
- 실거래 대조. 동일 단지·유사 면적·유사 층의 최근 거래를 확인해 33,810,000원이 실제 시세보다 낮은지 검증해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 내부 미조사 물건이므로 수리 범위와 비용을 응찰가에 반영해야 합니다.
- 명도 계획. 실제 점유자가 확인되면 인도명령 가능 여부와 이사 협의 비용·기간을 따로 계산해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당요구종기 이후 서류를 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 변경된 매각조건을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 먼저 확인할 것”
이 물건의 등기상 결론은 명확합니다. 말소기준 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가는 33,810,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔지만, 감정가 대비 할인과 시세 대비 할인은 같은 뜻이 아닙니다. 비교 실거래와 내부 상태가 확인되지 않은 상황에서는 가격을 후하게 평가할 수 없습니다.
권리는 통과, 가격과 현장은 확인 후 결정. 실제 점유관계, 내부 수리 상태와 인근 거래가격을 확인해 총취득비용을 계산한 뒤 응찰가를 정하는 것이 이 사건의 핵심입니다.