부산지방법원 2025타경21767. 부산 연제구 연산동 1230-6 토지와 1·2층 단독주택을 일괄매각하는 사건입니다. 등기상 말소기준권리는 2021.04.16. 한국주택금융공사 근저당권으로 채권최고액은 367,000,000원입니다. 그 뒤의 연제구 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기부 후순위 권리가 아니라, 말소기준보다 먼저 전입한 점유자 이광용입니다.
이광용의 전입일은 2020.05.20로, 말소기준권리인 근저당 설정일 2021.04.16보다 앞섭니다. 하지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 전입일만으로 대항력 有를 확정할 수 없고, 현 단계에서는 대항력 가능·미상으로 다뤄야 합니다. 특히 보증금이 낙찰대금보다 크고 배당으로 전액 회수되지 않는 구조라면, 매수인의 실질취득비용은 최저가가 아니라 낙찰가 + 인수 미배당액으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21767 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연산동 1230-6 · 월드컵대로92번길 19-8 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 1,2층 단독주택 |
| 토지 | 146.1㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 이순화 3분의 1 · 이승욱 3분의 1 · 이춘화 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 386,613,680원 / 189,441,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권 / 청구액 | 한국주택금융공사 / 87,107,607원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 선순위 전입자가 핵심
등기부 자체는 비교적 단순합니다. 2021.04.16. 한국주택금융공사의 367,000,000원 근저당이 말소기준이고, 이후 2024.02.01. 부산광역시연제구 압류와 2025.05.14. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차관계는 별개입니다. 이광용은 2020.05.20 전입해 근저당보다 날짜가 빠릅니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이광용 | 미상 | 2020.05.20 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 · 매수인 인수 가능성 |
② 가격 판단 — 49%만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 386,613,680원, 현재 최저매각가는 189,441,000원으로 감정가의 49% 수준입니다. 2회 유찰로 표면 가격은 크게 낮아졌습니다. 그러나 이 사건에는 비교할 실거래 시세가 확인되지 않았고, 선순위 전입자의 보증금도 미상입니다. 따라서 189,441,000원만을 기준으로 가격 메리트를 판단할 근거가 없습니다.
특히 선순위 임차인이 실제 대항력을 갖고 있고 보증금이 남는다면, 낙찰자가 부담하는 총액은 최저매각가보다 커질 수 있습니다. 이 경우 가격 비교 기준은 단순한 최저가가 아니라 실질취득비용이어야 합니다. 현재는 그 핵심값을 계산할 보증금이 확인되지 않아 가격 적정성 역시 확정 불가입니다.
③ 예상배당표 (매각가 189,441,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,452,174원 |
| 1. 근저당 · 한국주택금융공사 | 367,000,000원 | 185,988,826원 |
| 미배당 | - | 181,011,174원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당표는 현재 매각가 189,441,000원을 가정한 근저당 중심 계산입니다. 선순위 전입자 이광용의 보증금·최우선변제·배당요구 여부가 확인되지 않아 임차보증금 배당과 매수인 인수금액은 별도로 확정할 수 없습니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 189,441,000원 | 185,988,826원 | 181,011,174원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 132,608,699원 | 129,952,177원 | 237,047,823원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 92,826,089원 | 90,755,219원 | 276,244,781원 |
신청채권액은 87,107,607원으로, 현재 회차뿐 아니라 3회·4회 유찰 시나리오에서도 계산상 신청채권액을 넘는 배당이 예상됩니다. 하지만 이것이 선순위 전입자 문제를 해소한다는 뜻은 아닙니다. 임차보증금이 확인되지 않은 이상, 낙찰가 하락만 보고 입찰가를 정하는 것은 위험합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. KT&G부산본부 북동측 인근으로, 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근은 불가능합니다. 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1·3호선 연산역이 있으며 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물이며, 외벽은 타일 및 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시창 구조입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 146.1㎡, 제2종일반주거지역, 지적재조사사업지구, 공시지가 1,154,000원/㎡입니다.
- 접근성. 토지 도로접면은 세로한면(불)로 표시되어 있고, 감정평가에서도 차량 접근 불가능으로 조사됐습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이광용 보증금 확인. 전입 2020.05.20로 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부 확인이 최우선입니다.
- 대항력 확정 금지. 전입일만으로 대항력을 단정하지 말고 실제 점유, 임대차계약, 보증금 지급관계까지 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 재계산. 인수해야 할 보증금이 있다면 낙찰가에 더해 총 취득부담을 다시 계산해야 합니다.
- 일괄매각 확인. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물이 포함됩니다.
- 차량 접근 확인. 감정평가상 본건까지 차량 접근이 불가능하므로 현장 동선과 주차·진입 여건을 직접 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항, 매각물건명세서, 현황조사서와 임대차 관련 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49%보다 먼저 확인할 것은 선순위 전입자”
이 물건은 감정가 386,613,680원에서 2회 유찰돼 최저가가 189,441,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 것처럼 보입니다. 그러나 권리분석의 순서는 가격보다 앞섭니다. 이광용은 말소기준권리보다 앞선 2020.05.20에 전입했고, 보증금과 확정일자는 미상입니다.
따라서 현재 단계에서 매수인 인수를 0원이라고 단정할 수 없고, 실질취득비용도 확정할 수 없습니다. 보증금 확인 전에는 ‘감정가의 49%라 싸다’는 결론을 내릴 수 없습니다. 등기상 후순위 압류와 경매개시결정은 소멸하지만, 선순위 전입관계는 별도 확인이 필요한 사건입니다. 이 물건의 승부처는 더 낮은 낙찰가가 아니라 이광용의 실제 임대차·보증금·배당관계를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
