대구지방법원 2025타경442. 포항시 남구 동해면 영남동해타운 101동 3층 301호 아파트입니다. 감정가 47,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 23,030,000원, 감정가의 49% 수준입니다. 권리의 기준점은 2016.06.15. 설정된 동해농업협동조합 근저당 채권최고액 36,000,000원입니다. 현재 경매개시결정은 그보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음으로 명시돼 있습니다.
가격만 보면 할인 폭은 큽니다. 최근 12개월 동일면적 실거래 평균은 45,272,727원이고 최신 거래는 2026.06. 56,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 평균의 50.9%에 불과합니다. 그러나 거래 추세는 최근 구간이 이전 구간보다 -35.3%여서, 과거 고가 거래를 그대로 시세 기준으로 삼기보다 최근 개별 거래 편차와 하락 흐름을 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경442 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 동해면 약전리 397-1 영남동해타운 101동 3층301호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 67.35㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층건 중 3층 |
| 소유자 | 신명훈·신영애·신요한·신혜은·이운우·이차순·홍정민·홍하늬 각 8분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 47,000,000원 / 23,030,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 51,040,941원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 재매각 | 재매각 · 매수신청보증금 최저매각가격의 20% |
① 권리 흐름 — 2016년 근저당이 기준
임차인 없음. 별도의 임차인 권리신고가 없어 대항력·우선변제·보증금 인수 문제는 나타나지 않습니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 말소기준권리는 2016.06.15. 동해농업협동조합 근저당이며, 2025.10.13. 현재 사건의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 할인은 크지만 시장은 하락 추세
영남동해타운 동일면적 67.35㎡의 최근 실거래입니다. 단지는 251세대, 사용승인 기준 1992.05.29.이며, 최근 거래가격의 편차가 큽니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 67.35㎡ | 3 | 56,000,000원 |
| 2026.06 | 67.35㎡ | 5 | 25,000,000원 |
| 2026.05 | 67.35㎡ | 3 | 50,000,000원 |
| 2026.03 | 67.35㎡ | 2 | 61,000,000원 |
| 2026.03 | 67.35㎡ | 1 | 50,000,000원 |
| 2026.03 | 67.35㎡ | 1 | 50,000,000원 |
| 2026.03 | 67.35㎡ | 1 | 50,000,000원 |
| 2026.02 | 67.35㎡ | 2 | 42,000,000원 |
| 2025.12 | 67.35㎡ | 3 | 47,000,000원 |
| 2025.11 | 67.35㎡ | 6 | 29,000,000원 |
| 2025.07 | 67.35㎡ | 1 | 38,000,000원 |
| 2025.03 | 67.35㎡ | 2 | 70,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 67.35㎡ | 11건 | 45,272,727원 |
전체 12건 평균은 47,333,333원이지만 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 45,272,727원과 최신 거래 56,000,000원을 우선해 보는 편이 적절합니다. 현재 최저가 23,030,000원은 최근 12개월 평균의 50.9%입니다. 다만 최근 가격 추세가 이전 구간 대비 -35.3%로 하락했고, 동일면적 거래 자체도 25,000,000원~70,000,000원으로 편차가 큽니다.
③ 예상배당표 (매각가 23,030,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 814,540원 |
| 2. 근저당 · 동해농업협동조합 | 36,000,000원 | 22,215,460원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 동해농업협동조합 채권최고액 36,000,000원 중 22,215,460원이 예상 배당되고 미배당액은 13,784,540원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 23,030,000원 | 22,215,460원 | 13,784,540원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 16,120,999원 | 15,430,821원 | 20,569,179원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 11,284,699원 | 10,681,574원 | 25,318,426원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 매각으로 소멸하는 담보권의 배당 부족액이 매수인에게 넘어가는 것은 아닙니다. 따라서 제시된 모든 회차에서 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물의 3층 301호입니다.
- 입지. 포항시 남구 동해면 도구리 소재 동해초등학교 북동측 인근으로, 주변은 단독주택·아파트·근린생활시설·농경지 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하며 주진입로로 이용 중입니다.
- 토지. 4필 일단의 부정형 평탄지로 아파트 부지로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·일반상업지역·도시지역 등이 포함되며, 비행안전제2구역과 가축사육제한구역 관련 제한이 확인됩니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·도시가스설비·개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 환금성. 251세대 단지이고 동일면적 거래가 이어지고 있으나, 최근 거래가격이 25,000,000원부터 70,000,000원까지 넓게 분산돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 재매각 보증금. 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%입니다. 일반적인 10% 조건으로 착각하면 안 됩니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 47,333,333원보다 최근 12개월 평균 45,272,727원과 최신 거래 56,000,000원을 우선해 비교하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 이전 구간 대비 -35.3%입니다. 낮은 최저가만으로 가격 안전마진을 확정하지 마세요.
- 거래 편차 확인. 2026.06. 동일면적 거래가 56,000,000원과 25,000,000원으로 크게 갈렸습니다. 내부 상태·수리비·동·층 차이를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 공유자 구조 확인. 현재 소유권은 신명훈·신영애·신요한·신혜은·이운우·이차순·홍정민·홍하늬가 각각 8분의 1 지분을 보유한 구조입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일의 변경 여부를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 ‘하락장 속 실제 가치’
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 임차인은 없고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 없으며, 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 23,030,000원은 최근 12개월 실거래 평균 45,272,727원의 50.9%라 숫자상 할인 폭도 큽니다.
다만 가격 판단의 반대편에는 -35.3%의 최근 하락 추세와 동일면적 실거래의 큰 편차가 있습니다. 여기에 이번 회차는 재매각으로 보증금이 최저매각가격의 20%입니다. 따라서 결론은 “권리는 합격, 가격도 낮지만 최근 하락장과 개별 물건 상태 확인이 전제”입니다. 감정가 대비 할인율보다 실제 현장가치가 23,030,000원을 충분히 웃도는지를 확인하는 것이 핵심입니다.
