46,060,000원
대구지방법원 2025타경502. 포항시 남구 상도동 주상복합 ‘가우디타운’ 8층 801호로, 전유면적은 35.4098㎡입니다. 사건 분류는 근린시설이지만 감정평가상 실제 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)입니다. 현재 소유자 서정자 씨는 2021.09.15 종전 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 비산새마을금고 명의 채권최고액 72,000,000원의 근저당권을 설정했습니다.
이번 권리분석의 핵심은 등기부에 남은 과거 기록과 현재 효력이 있는 권리를 분리하는 것입니다. 2019년 설정된 신한은행 근저당권과 2021년 등기된 안용우의 임차권은 모두 2021.09.15 종전 경매 매각을 원인으로 말소됐습니다. 따라서 두 권리를 현 경매의 선순위 배당권자나 매수인 인수대상으로 다시 계산하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경502 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 상도동 603-8 상도동주상복합 제8층 제801호 도로명: 경상북도 포항시 남구 중흥로100번길 7-7 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 표기 · 감정 이용상태 도시형생활주택(원룸형) · 전유 35.4098㎡ · 8층 건물 중 8층 |
| 건물 / 규모 | 철근콘크리트구조 · 2017.06.14 사용승인 · 가우디타운 20세대 |
| 소유자 | 서정자 (2021.09.15 임의경매로 인한 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 94,000,000원 / 46,060,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 으뜸새마을금고(변경 전 비산새마을금고) / 52,799,350원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 종전 경매 말소와 현 경매를 분리
현재 임차권 확인
| 성명 | 임차 범위 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 현 경매 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안용우 | 8층 801호 35.4098㎡ 전부 전입 2019.11.29 · 확정일자 2019.12.02 · 임차권등기 2021.04.06 | 10,000,000원 | 종전 경매 기준 有 | 종전 경매 기준 有 | 없음 2021.09.15 말소 |
안용우의 임차권은 전입과 확정일자를 갖춘 과거 권리였지만, 현재까지 존속하는 임차권이 아닙니다. 등기부 을구 3번에서 2019년 신한은행 근저당권과 함께 2021.09.15 종전 경매 매각으로 말소됐으므로, 현 경매에서 대항력 보증금 10,000,000원을 다시 인수액으로 잡거나 배당액에서 선공제하지 않습니다.
② 가격 비교 — 52.9%지만 거래 표본은 1건
가우디타운의 전용면적 35.41㎡ 실거래는 2022.07에 확인된 1건으로, 5층이 87,000,000원에 거래됐습니다. 현 물건 최저가는 46,060,000원으로 이 거래가의 52.9%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 최저가 기준 실질취득액도 46,060,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 | 최저가 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 2022.07 | 35.41㎡ | 5층 | 87,000,000원 | 52.9% |
표면적인 가격 차이는 40,940,000원이지만, 거래 시점이 2022년이고 표본도 1건뿐입니다. 대상은 8층, 비교 거래는 5층이며, 가우디타운은 20세대 규모입니다. 따라서 87,000,000원을 현재 시세로 단정하기보다 인근 원룸형 도시형생활주택의 현재 매물과 임대수익을 추가 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 46,060,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,229,080원 |
| 1. 근저당 · 으뜸새마을금고 변경 전 비산새마을금고 | 청구 52,799,350원 채권최고액 72,000,000원 | 44,830,920원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 15,497,459원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경북 신용보증재단 | 25,100,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
종전 신한은행 근저당과 안용우 임차권은 2021.09.15 이미 말소됐으므로 현 배당에서 제외했습니다. 현재 회차에서는 추정 집행비용을 제외한 44,830,920원이 신청채권자에게 배당되고, 신청채권 청구액 52,799,350원 중 7,968,430원이 미충족되는 구조입니다. 당해세 등 실제 선순위 금액에 따라 변동될 수 있습니다.
유찰 시 신청채권자 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 추정 집행비용 | 신청채권자 배당 | 청구액 미충족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 46,060,000원 | 1,229,080원 | 44,830,920원 | 7,968,430원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 32,241,999원 | 980,356원 | 31,261,643원 | 21,537,707원 |
| 4회 유찰 시(24.01%) | 22,569,399원 | 806,249원 | 21,763,150원 | 31,036,200원 |
각 회차의 신청채권자 배당은 현존 말소기준 근저당을 기준으로 매각대금에서 해당 회차의 추정 집행비용을 차감해 계산했습니다. 종전 경매에서 말소된 임차보증금 10,000,000원과 신한은행 근저당은 공제하거나 배당하지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신흥초등학교 북서측 인근으로 단독주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로와 노선버스 정류장이 있어 제반 교통 여건은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물의 최상층 801호이며, 급·배수·위생설비, 도시가스보일러 난방, 승강기설비가 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역의 주상용 토지로, 공시지가는 596,900원/㎡입니다. 남동측 폭 약 8미터 포장도로에 접하며 상대보호구역과 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 환금성. 20세대 소규모 건물이고 확인된 동일 면적 실거래가 2022.07의 1건이어서 현재 매매가격과 거래 속도를 별도로 조사해야 합니다.
- 현장 상태. 현장조사 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 설비 작동, 누수, 인테리어와 내부 마감상태는 입찰 전 재확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 종전 권리 재확인. 등기부 을구 3번과 갑구 10번의 2021.09.15 말소 내용을 원본에서 다시 대조해 신한은행 근저당과 안용우 임차권의 말소 여부를 확인하세요.
- 현재 점유 확인. 과거 임차권이 말소됐다는 사실과 현재 누가 점유하는지는 별개입니다. 현황조사서, 전입세대확인서와 현장 방문으로 실제 점유자를 확인하세요.
- 용도 확인. 사건상 근린시설 표기와 감정상 도시형생활주택 이용상태를 건축물대장, 전입 가능 여부, 취득세와 금융조건까지 연결해 확인하세요.
- 시세 재조사. 2022년 87,000,000원 거래 1건만 기준으로 삼지 말고 인근 원룸형 도시형생활주택의 현재 매물·실거래·임대료를 조사하세요.
- 내부 하자. 내부 미조사 물건이므로 누수, 보일러, 수도·가스, 창호와 내부 마감 수리비를 응찰가에서 보수적으로 반영하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 실제 배당에서 우선하는 조세채권을 관리주체와 원본 서류로 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리됐고, 승부처는 현재 가치
이 사건은 오래된 등기 기록만 보면 신한은행 근저당과 대항력 임차권이 남아 있는 것처럼 보이지만, 두 권리는 2021.09.15 종전 경매 매각으로 이미 말소됐습니다. 현 경매의 말소기준은 같은 날 설정된 비산새마을금고 근저당이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 따라서 매수인 인수 0원, 실질취득 46,060,000원으로 보는 것이 현재 권리관계와 일치합니다.
다만 가격 평가는 권리분석만큼 단순하지 않습니다. 최저가는 2022년 실거래 87,000,000원의 52.9%이지만 거래 표본이 1건이고, 20세대 소규모 원룸형 건물이며 내부 상태도 확인되지 않았습니다. 권리는 합격, 가격은 현장·임대수익·현재 시세를 확인한 뒤 판단하는 물건입니다.
