부산지방법원 2025타경4344. 부산 사하구 장림동 벽산아파트 3동 206호, 전용 62.46㎡ 아파트입니다. 감정가는 73,000,000원이고 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 35,770,000원, 감정가의 49% 수준입니다. 소유자는 임성수이며, 말소기준은 2015.09.18. 신한은행 근저당권 68,400,000원입니다. 이후 등기된 케이비국민카드 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 임차인 신고도 없어 배당표상 매수인 인수는 0원입니다.
가격만 보면 최근 거래와의 간격이 분명합니다. 동일 면적 62.46㎡의 최근 12개월 평균은 76,800,000원, 최신 거래는 2026년 8월 85,000,000원인데 현재 최저가는 35,770,000원입니다. 다만 최근 거래군과 이전 거래군의 차이는 -0.1%로 소폭 하락 방향이므로, 과거 전체 평균만 보고 시세를 높게 잡기보다 최근 거래 가격대를 우선해 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경4344 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 장림동 532 벽산아파트 3동 2층 206호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 62.46㎡ · 15층 건물 내 2층 206호 |
| 소유자 | 임성수 |
| 감정가 / 최저가 | 73,000,000원 / 35,770,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권액 | 20,487,984원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 등기상 현재 분석의 기준이 되는 권리는 2015.09.18. 설정된 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 68,400,000원이며, 그 뒤 2018.03.08. 케이비국민카드 가압류 6,039,927원과 2025.12.15. 신한은행의 임의경매개시결정이 이어집니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 시세 비교 — 최근 평균의 46.6%
벽산아파트 동일 면적 62.46㎡ 실거래 12건을 보면 전체 평균은 76,833,333원, 최근 12개월 평균은 76,800,000원입니다. 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 현재 최저가 35,770,000원은 최근 12개월 평균의 46.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 62.46㎡ | 8 | 85,000,000원 |
| 2026.01 | 62.46㎡ | 4 | 95,000,000원 |
| 2025.12 | 62.46㎡ | 12 | 69,000,000원 |
| 2025.12 | 62.46㎡ | 6 | 73,000,000원 |
| 2025.11 | 62.46㎡ | 4 | 62,000,000원 |
| 2025.06 | 62.46㎡ | 5 | 77,000,000원 |
| 2025.05 | 62.46㎡ | 8 | 75,000,000원 |
| 2025.03 | 62.46㎡ | 9 | 76,000,000원 |
| 2024.09 | 62.46㎡ | 1 | 70,000,000원 |
| 2024.09 | 62.46㎡ | 10 | 70,000,000원 |
| 2024.03 | 62.46㎡ | 13 | 80,000,000원 |
| 2023.11 | 62.46㎡ | 9 | 90,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 76,800,000원 |
최근 거래 중 최저는 62,000,000원, 최고는 95,000,000원이고, 최신 거래는 2026년 8월 85,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 최근 가격대보다 크게 낮습니다. 다만 최근 12개월과 이전 거래군의 추세가 -0.1%로 약한 하락 방향이므로, 낙찰가 상한을 잡을 때는 최신 거래와 최근 평균을 기준으로 보는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 35,770,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,043,860원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 68,400,000원 | 34,726,140원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 6,039,927원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액 74,439,927원 중 34,726,140원이 배당되고, 미배당은 39,713,787원입니다. 신청채권액 20,487,984원은 현재 회차 시나리오상 충족되며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권자 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 35,770,000원 | 34,726,140원 | 39,713,787원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 25,039,000원 | 24,188,298원 | 50,251,629원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 17,527,300원 | 16,811,809원 | 57,628,118원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자 미배당은 50,251,629원, 57,628,118원으로 커집니다. 그러나 세 시나리오 모두 매수인 인수는 0원입니다. 4회 유찰 시에는 신청채권액 20,487,984원도 전액 충족되지 않는 시나리오입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신장림역 남서측 인근으로, 주위는 아파트·공장·임야 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 신장림역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 공동주택(아파트)로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 2층 206호입니다.
- 설비. 급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지·도로. 공동주택 건부지로 이용 중이고 단지 내 가로망이 정비되어 있습니다.
- 규제. 자연녹지지역·준공업지역이며 비행안전구역에 포함됩니다. 공시지가는 869,500원/㎡입니다.
- 단지. 벽산아파트는 450세대, 1992.09.09. 준공이며 동일면적 실거래가 지속 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 최근 12개월 평균 76,800,000원과 최신 거래 85,000,000원을 기준으로 응찰가 상한을 검토하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 -0.1% 낮으므로 과거 최고가 95,000,000원을 기준가격으로 삼지 않는 것이 안전합니다.
- 공매 이력 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기의 현재 효력과 진행 상태를 확인하세요.
- 점유관계 확인. 임차인 신고는 없지만 감정요항상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현황조사와 현장 점유 상태를 재확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 입찰 전 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 가격은 크게 내려왔다
이 물건은 말소기준 이후 권리가 소멸하고 매수인 인수액이 0원이라는 점에서 권리 구조가 비교적 단순합니다. 가격도 2회 유찰을 거쳐 35,770,000원까지 내려와 최근 12개월 실거래 평균 76,800,000원의 46.6% 수준입니다. 최신 거래도 85,000,000원으로 현재 최저가와 간격이 큽니다.
다만 최근 가격 흐름은 -0.1% 하락이고, 2012년 공매공고 부기등기 이력이 남아 있습니다. 따라서 결론은 권리·가격 모두 검토할 만하지만, 공매 이력과 실제 점유 상태를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 물건입니다.
