대구지방법원 2025타경507. 포항시 북구 청하면 덕천리 ‘청하대우네오빌’ 2층 202호로, 감정평가상 방 3개·거실·주방· 욕실 겸 화장실 2개 구조의 연립주택입니다. 현재 최저매각가는 감정가 125,000,000원의 49.0%인 61,250,000원입니다. 등기부상 현재 말소기준권리는 2021년 구룡포수산업협동조합 근저당권이며, 경매개시 이후 그 근저당권은 수협엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
등기상 주의할 과거 권리는 2018년 설정된 주식회사대구은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,507,000,000원이지만 2018.07.31. 해지를 원인으로 말소됐습니다. 따라서 등기 흐름대로라면 존속하는 선순위 근저당권으로 매수인이 인수할 권리는 아닙니다. 다만 실제 승부처는 등기가 아니라 점유자 신승호의 임차권 성립 시점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경507 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 청하면 덕천리 162-4 청하대우네오빌 2층 202호 |
| 도로명주소 | 경상북도 포항시 북구 청하면 청하로 255 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 감정평가상 연립주택 · 전용 66.4323㎡ · 방3·거실·주방·욕실 겸 화장실2 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건물 중 2층 202호 · 판상형·계단식 |
| 소유자 | 이진경 (2018.06.29. 매매, 거래가액 140,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 61,250,000원 (2회 유찰, 감정가의 49.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 구룡포수산업협동조합 / 90,453,849원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소된 과거 근저당과 현재 말소기준
② 임차인 분석 — 보증금 20,000,000원의 성립 시점이 미상
| 점유자 | 점유 부분 | 보증금 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신승호 | 202호 | 20,000,000원 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 미상 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인으로 조사된 사람은 신승호 1명이며, 보증금은 20,000,000원입니다. 보증기관의 대위변제나 승계 신고가 아니므로 중복 보증금 문제는 없습니다. 그러나 전입신고일과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유자를 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수도 없고, 반대로 보증금 인수가 전혀 없다고 확정할 수도 없습니다.
③ 시세 비교 — 49% 할인이나 거래 표본은 1건
청하대우네오빌은 2017.12.29. 준공된 23세대 규모이며, 대상 전용면적은 66.4323㎡입니다. 확인된 동일 면적 최근 거래는 2025년 1월 3층 66.43㎡, 125,000,000원 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 | 최저가 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 2025.01 | 66.43㎡ | 3층 | 125,000,000원 | 49.0% |
| 최근 12개월 평균 | 66.43㎡ | 1건 | 125,000,000원 | 49.0% |
최저가 61,250,000원은 최근 거래가와 최근 12개월 평균 125,000,000원의 49.0%입니다. 명시 인수액 0원만 반영한 확정 실질취득액도 61,250,000원으로, 표면적인 할인 폭은 큽니다. 다만 비교 가능한 거래가 1건뿐이고 단지가 23세대에 불과해, 125,000,000원을 안정적인 시세로 단정하기에는 표본이 얇습니다.
④ 배당 시뮬레이션 (매각가 61,250,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,502,500원 | 매각가의 약 2.5% 추정 |
| 1. 주식회사대구은행 근저당 | 1,507,000,000원 | 59,747,500원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 2. 구룡포수산업협동조합 근저당 | 105,600,000원 | 0원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
현재 회차의 채권 총액은 1,612,600,000원, 채권자 배당 추정액은 59,747,500원, 미배당 추정액은 1,552,852,500원입니다. 명시된 매수인 인수액은 0원이지만 임차보증금의 대항력 여부는 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 감정가 비율 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49.0% | 61,250,000원 | 59,747,500원 | 1,552,852,500원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 42,875,000원 | 41,703,250원 | 1,570,896,750원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 30,012,499원 | 29,072,274원 | 1,583,527,726원 |
이미 2회 유찰돼 감정가의 49.0%까지 내려왔고, 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다. 현재 물건은 단지 평균보다 유찰이 더 진행된 상태입니다. 다만 신청채권자 청구액 90,453,849원은 현재 배당 시뮬레이션상 충족되지 않으며, 추가 유찰 시 채권자 미배당액은 더 증가합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지정보 기준)
- 이용상태. 연립주택으로 이용 중이며, 방3·거실·주방·욕실 겸 화장실2 구조로 탐문됐습니다.
- 입지. 청하119안전센터 남서측 인근의 농촌취락지대로, 단독주택·연립주택·근린생활시설이 혼재하고 북측 인근에는 농경지가 이어집니다.
- 교통. 지방도에 인접하고 노선버스가 운행되며, 차량 출입이 용이한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 남서측 폭 약 15미터, 북측 폭 약 10미터의 포장도로에 접합니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 가스보일러 난방, 승강기설비가 있습니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며, 대략 사다리형의 평탄한 연립주택 부지입니다. 공시지가는 158,000원/㎡입니다.
- 제한사항. 접도구역·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역에 해당하며 소로1류에 접합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 23세대 규모이고 확인된 동일 면적 거래가 1건이라, 대단지 공동주택보다 가격 검증과 재매각에 시간이 걸릴 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전입세대 확인. 신승호의 최초 전입일이 2021.03.09.보다 빠른지 주민등록 관련 서류로 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 종기 내 배당요구 여부에 따라 우선변제와 보증금 잔존 범위가 달라집니다.
- 점유관계 확인. 신승호가 실제 임차인인지, 점유가 계속되는지, 임대차계약서상 보증금이 20,000,000원과 일치하는지 확인해야 합니다.
- 대구은행 근저당 말소 대조. 2018.07.31. 말소된 을구 1번 근저당과 공동담보목록의 현재 상태를 등기부 원본으로 재확인해야 합니다.
- 배당표 재산정. 말소된 근저당이 포함된 배당 추정치와 실제 등기 순서가 맞지 않으므로 법원 기록을 기준으로 다시 계산해야 합니다.
- 시세 보수적 적용. 최근 거래 125,000,000원은 동일 면적 1건뿐입니다. 내부 상태·층·수리비를 반영한 현장 가격조사가 필요합니다.
- 토지 규제 확인. 접도구역과 역사문화환경보존지역 등 제한이 현재 이용과 향후 개보수에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 내역을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸지만, 아직 안전하다고 확정할 단계는 아니다”
최저가 61,250,000원은 감정가와 최근 확인 거래가 125,000,000원의 49.0%입니다. 숫자만 보면 충분히 눈에 띄는 할인입니다. 등기상 과거 대구은행 근저당은 이미 말소됐고, 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 없는 것으로 정리돼 있습니다.
그러나 보증금 20,000,000원인 신승호의 전입일·확정일자·배당요구 여부가 모두 확인되지 않아 대항력과 인수 가능성을 단정할 수 없습니다. 배당 시뮬레이션 또한 등기상 말소된 대구은행 근저당을 포함하고 있어 원본 대조가 필요합니다. 가격은 합격권, 권리는 확인 전 보류. 신승호의 임차권 성립 시점과 실제 배당순위를 확정한 뒤에야 할인 폭을 온전히 평가할 수 있는 물건입니다.