한 줄 평 최저매각가는 91,700,000원으로 낮아 보이지만 핵심은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 김용성의 보증금 157,000,000원 중 배당받지 못하는 67,350,600원을 매수인이 인수합니다. 따라서 매수인 실질취득은 약 157,000,000원으로 고정되며, 최근 거래 140,000,000원보다 높은 수준입니다.
감정가 / 최저가
131,000,000원 / 91,700,000원
1회 유찰
실질취득
157,000,000원
보증금 인수 반영
최근 거래
140,000,000원
2023.04 동일면적
인수액
67,350,600원
미배당 보증금
부산지방법원 2025타경22232. 부산 동래구 온천동 영남어반시티 3층 302호 오피스텔입니다. 공부상 업무시설이지만 현황은 주거용 오피스텔입니다. 권리분석의 핵심은 을구 3번 주택임차권입니다. 임차권등기된 김용성은 전입일 2021.06.18, 확정일자 2021.05.25로 말소기준권리 이전 권리를 보유해 대항력이 인정됩니다.
낙찰자는 최저가 91,700,000원만 준비하면 되는 구조가 아닙니다. 우선변제로 배당되는 금액을 제외하고 남는 임차보증금 잔액은 매수인이 인수합니다. 낙찰가가 내려가도 인수액이 증가해 실질취득은 보증금 수준으로 수렴합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22232 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 온천동 1248-9 영남어반시티 3층302호 |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔 · 전용 48.1315㎡ |
| 소유자 | 박말점 |
| 감정가 / 최저가 | 131,000,000원 / 91,700,000원 |
| 신청채권 / 청구 | 김용성 / 157,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 임차권등기가 핵심
⛔ 매수인 인수 권리 을구 3번 주택임차권(임차보증금 157,000,000원)은 매각물건명세서상 매수인 인수권리입니다. 배당으로 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수합니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김용성 | 전유부분 전부 / 주거 | 157,000,000원 | 有 | 有 | 67,350,600원 인수 |
임차인은 1명입니다. 임차권등기와 배당요구가 확인되며, 최저매각가 91,700,000원 기준 우선변제 배당 후 부족분 67,350,600원이 매수인에게 승계됩니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득 기준
영남어반시티 동일 면적 최근 거래는 2023년 4월 140,000,000원 1건입니다. 대항력 임차보증금 인수형 물건은 최저가가 아니라 실질취득가로 비교해야 합니다.
| 구분 | 금액 |
|---|---|
| 최저매각가 | 91,700,000원 |
| 인수 보증금 잔액 | 67,350,600원 |
| 실질취득 | 157,000,000원 |
| 최근 거래 | 140,000,000원 |
⚠️ 가격 판단 최저가 91,700,000원만 보면 저렴해 보이지만, 임차보증금 인수를 반영한 실질취득 157,000,000원은 최근 거래 140,000,000원보다 높습니다. 시세보다 저렴하다고 보기 어렵습니다.
배당 분배 (최저가 91,700,000원)
감정가/실질취득 vs 실거래
실질취득 157,000,000원이 최근 거래 140,000,000원을 웃돕니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 부산광역시 동래구 온천동 금강초등학교 북동측 인근으로 공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근 가능하며 인근 버스정류장 및 부산도시철도 3호선 미남역 이용이 가능합니다.
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이지만 현황 주거용 오피스텔입니다.
- 환금성. 영남어반시티는 8세대 규모이며 최근 거래 표본이 1건으로 환금성 판단에 주의가 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수금액 계산. 입찰가는 최저가가 아니라 임차보증금 인수를 포함한 총 취득비용으로 판단해야 합니다.
- 임차권 확인. 김용성 임차권등기의 대항력·우선변제권이 핵심 권리입니다.
- 권리관계. 토스뱅크 가압류와 경매개시결정은 말소기준권리 이후로 매각으로 소멸합니다.
- 민간임대주택 등기. 관련 임대의무기간 및 임대료 증액 기준을 확인해야 합니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가보다 인수금액을 보라”
이 물건은 권리관계 자체는 복잡하지 않지만, 대항력 있는 임차권등기가 존재하는 인수형 경매입니다. 최저매각가는 91,700,000원이지만 부족한 임차보증금이 더해져 실질취득은 약 157,000,000원입니다. 최근 거래 140,000,000원보다 높은 수준이므로 낮은 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다. 핵심은 낙찰가격이 아니라 인수 후 총 취득비용입니다.
