부동산임의경매 (아파트)

부동산임의경매

2025타경22257 · 부산지방법원 · 오피스텔
철근콘크리트구조 65.99㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

107,200,000원 1억 720만 감정가 153,000,000원

감정가의 70% 2026-07-28 낙찰

최저매각가 107,100,000원 최저가 대비 +0%

낙찰일

07-28 낙찰 완료

부산지방법원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

1,071만원

최저가의 10% · 10,710,000원

감정가 대비

▼ 29.9% 싸게 매수

감정가 1.53억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

감정가 대비 30% 할인 부산광역시

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 가능 임차인과 인수 전세권이 얽힌 오피스텔로 권리 확인이 핵심입니다.

가격 최저가 107,100,000원은 최근 12개월 거래 160,000,000원의 66.9% 수준
자금 현재 회차 최저가 기준 인수액 0원으로 배당 구조는 확인 필요
리스크 이현경 전세권 100,000,000원과 대항력 가능 임차인 이슈 존재

한 줄 평 이 물건은 최저가 기준으로 최근 거래 대비 가격 매력은 있습니다. 다만 핵심은 가격이 아니라 전세권자 이현경의 100,000,000원 전세권과 대항력 가능 임차인 이두수의 존재입니다. 권리관계를 확인하지 않고 낮은 가격만 보고 접근하면 안 되는 오피스텔입니다.

감정가 / 최저가

153,000,000원

107,100,000원 · 1회 유찰

최근 12개월 거래

160,000,000원

2026.01 최신 거래

실질취득 검토

전세권 확인

이현경 전세금 1억

권리 위험

주의

대항력 가능 임차인 존재

부산지방법원 2025타경22257. 부산 연제구 연산동 포세이돈 2층 201호 오피스텔입니다. 소유자는 장종흥이며 2013년 거래가 135,000,000원으로 취득했습니다. 등기상 가압류 3건과 경매개시결정은 매각으로 소멸 대상이지만, 2023년 설정된 전세권은 말소기준권리 이전 권리로 매수인이 반드시 확인해야 하는 핵심 요소입니다.

가격만 보면 감정가 대비 70% 수준까지 내려온 상태입니다. 최근 12개월 거래 160,000,000원과 비교하면 최저가는 낮지만, 오피스텔 특성상 환금성과 권리관계를 함께 봐야 합니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2025타경22257
소재지	부산광역시 연제구 연산동 704-13 포세이돈 2층201호
물건종류 / 이용상태	오피스텔 · 업무시설
소유자	장종흥
감정가 / 최저가	153,000,000원 / 107,100,000원
신청채권 / 청구	이현경 / 100,000,000원
매각기일	2026.07.28

① 권리 흐름 — 전세권 확인이 핵심

⚠️ 핵심 권리 2023.06.27 설정된 전세권자 이현경 전세금 100,000,000원은 말소기준권리 이전 권리로 매수인 인수 가능성을 반드시 검토해야 합니다. 또한 이현경은 등기상 경매 채권자와 동일 인물로 확인되어 관계인 여부 및 권리 성격 확인이 필요합니다.

② 임차인·점유 분석

점유자	점유	대항력	우선변제	승계
이두수	201호 전부	有	미상	확인 필요
이현경	주거	판정 불가	미상	전세권 검토

이두수는 2023.07.07 전입으로 대항력 있음으로 분석되지만 보증금이 확인되지 않아 인수금액은 확정할 수 없습니다. 이현경은 전입일과 보증금 자료가 확인되지 않아 대항력 판단은 불가합니다.

③ 시세 비교 — 최저가는 거래 대비 낮다

거래월	면적	층	거래가
2026.01	44.41㎡	3	160,000,000원
2024.12	44.41㎡	4	160,000,000원
2021.09	44.41㎡	6	181,000,000원
		3건	167,000,000원

최근 12개월 평균은 160,000,000원, 최신 거래도 160,000,000원입니다. 최저매각가 107,100,000원은 최근 12개월 평균 대비 66.9% 수준으로 가격 자체는 낮습니다. 다만 최근 거래 대비 낮은 가격이 권리 리스크를 상쇄하는지는 별도 검토가 필요합니다. 최근 거래와 과거 거래 비교 시 추세는 -6.2%로 하락 흐름입니다.

④ 예상배당표 (매각가 107,100,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	2,299,400원
전세권 · 이현경	100,000,000원	100,000,000원
가압류 · 중소기업은행	57,775,356원	4,800,600원
가압류 · 부산은행	43,000,000원	0원
가압류 · KB손해보험	20,029,306원	0원

매각대금 배분

감정가 vs 실거래

최저가는 최근 거래보다 낮지만 권리 확인이 선행돼야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

전세권 확인. 이현경 전세권 100,000,000원의 존속·말소 여부를 반드시 확인해야 합니다.
임차인 확인. 이두수는 대항력 있음으로 분석되나 보증금이 미상입니다.
가장임차인 검토. 이현경은 등기상 권리자와 동일 인물로 관계 확인이 필요합니다.
가격 판단. 최저가는 거래 대비 낮지만 권리 리스크를 반영한 입찰가 산정이 필요합니다.

맺으며 — “저가에는 이유가 있다”

포세이돈 201호는 최저가만 보면 최근 거래 대비 매력적인 가격입니다. 그러나 경매에서 중요한 것은 가격만이 아닙니다. 전세권과 대항력 가능 임차인, 그리고 관계인 가능성이 있는 권리자를 확인해야 실제 취득비용을 판단할 수 있습니다. 가격은 매력적이지만, 권리 확인이 끝나야 입찰 가능한 물건입니다.

부동산임의경매

가격은 내려왔지만, 전세권 리스크를 확인해야 한다 — 부산 포세이돈 201호

물건 개요

① 권리 흐름 — 전세권 확인이 핵심

② 임차인·점유 분석

③ 시세 비교 — 최저가는 거래 대비 낮다

④ 예상배당표 (매각가 107,100,000원 가정)

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “저가에는 이유가 있다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

로그인이 필요한 정보입니다

매각결과

변경 이력

로그인이 필요한 정보입니다

로그인이 필요한 정보입니다

현장 사진 (13장)

이 매물에 문제가 있나요?

매물 신고

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-23	유찰	1억 5,300만원
2	2026-07-28	대기	1억 710만원