매력지수 B등급 · 가격은 최근 시세 대비 낮지만 대항력 임차인 보증금 미상 리스크 확인 필요
인수액은 0원으로 계산되나 대항력 있는 임차인 보증금 미상 점유가 있어 확인 절차가 필요하며 권리관계는 비교적 단순해 B등급
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 대항력 임차인 조사 이슈가 있는 아파트입니다. 가격은 최근 12개월 실거래 평균 대비 74.0% 수준으로 접근성이 있지만, 김학돌 점유자는 전입일이 확인되어 대항력 있음·보증금 미상 상태입니다. 낙찰 전 임대차 관계 확인이 핵심입니다.
감정가
526,000,000원
최저가 368,200,000원
최근 실거래 평균
497,833,333원
최근 12개월 12건
최저가 ÷ 시세
74.0%
최근 평균 대비
매수인 인수
0원
배당 계산 기준
부산지방법원 2025타경22267. 부산 부산진구 양정동 대원칸타빌맴버스 104동 1103호 아파트입니다. 감정가는 5억2600만원이며 현재 회차 최저가는 3억6820만원입니다. 이 사건은 일반적인 금융기관 임의경매가 아니라 공유물분할을 위한 경매개시결정으로 진행된 사건입니다.
등기상 주요 권리는 이미 정리된 근저당과 가처분이 존재하며, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸되는 구조입니다. 다만 현황조사상 김학돌 점유자의 전입일이 말소기준권리 이전으로 확인되어 대항력 있는 임차인 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
사건번호
부산지방법원 2025타경22267
소재지
부산광역시 부산진구 양정동 525 대원칸타빌맴버스 104동 11층1103호
물건종류 / 이용상태
아파트 · 공동주택으로 이용중
감정가 / 최저가
526,000,000원 / 368,200,000원 (1회 유찰)
매각기일
2026.07.28
소유자
김연희, 김지윤, 신옥임, 주식회사심지대부
신청 원인
2025년7월7일 공유물분할을 위한 경매개시결정
① 권리 흐름 — 경매개시결정 이후 권리 확인
⚠️ 임차인 확인 포인트 김학돌 점유자는 2017.08.16 전입으로 조사되어 대항력 있음으로 표시되었습니다. 다만 보증금 정보가 확인되지 않아 낙찰 전 임대차계약 및 배당요구 여부 확인이 필요합니다.
② 임차인 분석
임차인
전입일
보증금
대항력
우선변제
승계
김학돌
2017.08.16
미상
有
확인 필요
확인 필요
③ 시세 비교 — 최근 거래 기준
대원칸타빌맴버스는 840세대 규모이며 2006.08.29 사용승인된 단지입니다. 최근 12개월 거래 12건 기준 평균은 497,833,333원이며 최신 거래는 2026.07 기준 495,000,000원입니다.
거래월
면적
층
거래가
2026.07
118.62㎡
26
495,000,000원
2026.05
110.94㎡
21
538,000,000원
2025.12
118.62㎡
33
520,000,000원
2025.11
110.94㎡
3
427,000,000원
평균
-
12건
497,833,333원
현재 최저가는 최근 12개월 평균 대비 74.0% 수준입니다. 단, 대항력 임차인의 실제 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 최종 취득비용 판단은 임대차 확인 후 결정해야 합니다.
④ 예상 배당표 (매각가 368,200,000원 가정)
배당 항목
금액
집행비용
5,954,800원
경매개시결정 · 주식회사마루지분
0원
소유자 교부 잔여
362,245,200원
매각대금 배분
감정가 vs 최근 실거래
최저가는 최근 실거래 평균 대비 낮지만 대항력 임차인 확인이 필요합니다.
✅ 권리 관점 등기상 기존 근저당은 말소되었고 경매개시결정 이후 권리는 매각으로 정리되는 구조입니다. 배당상 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
⛔ 주의 관점 김학돌 점유자는 전입일 기준 대항력 있음으로 표시되었으나 보증금이 미상입니다. 보증금 규모에 따라 실제 부담이 달라질 수 있으므로 명확한 확인 없이 입찰하는 것은 위험합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
임대차 확인. 김학돌 점유자의 보증금·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
가격 판단. 최저가는 최근 12개월 평균 497,833,333원의 74.0% 수준입니다.
권리 확인. 공유물분할 경매 구조와 등기 변동 내역을 원본 확인해야 합니다.
관리비 확인. 입찰 전 관리비 체납 여부를 확인하세요.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격은 매력적, 임차인 확인은 필수”
부산 양정동 대원칸타빌맴버스 1103호는 최근 시세 대비 낮은 최저가가 장점입니다. 다만 이 사건의 핵심 변수는 권리보다 점유자입니다. 대항력 표시가 있는 임차인의 보증금이 확인되어야 실제 입찰 판단이 가능합니다. 가격은 합격권, 임대차 확인이 마지막 관문인 물건입니다.
사건 개요
같은 단지 5건 동시 경매
단지 평균
0.8회 유찰
소재지
부산광역시 부산진구 양정동 525 대원칸타빌맴버스 104동 11층1103호
법원·사건
부산지방법원
·2025타경22267
공유물분할을위한경매
매각기일·장소
2026-07-28 10:00
·2층 256호 입찰법정
물건
대원칸타빌맴버스 104동 11층1103호
철근콘크리트구조 110.9382㎡
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
부산광역시 부산진구 양정동 525 대원칸타빌맴버스 104동 11층1103호
2025-07-16 10:30
① 폐문부재로 점유 및 임대차 관계 알 수 없음
② 전입세대확인서에 김학돌 세대가 전입되어 있음
③ 외국인체류확인서에 해당사항 없음
법원 집행관의 현장 조사 내역입니다. 임차인·점유 현황·미납 관리비 등의 핵심 리스크는
매각물건명세서 본문
와 함께 반드시 교차 확인하세요.
