부산지방법원 2025타경22286. 부산 부산진구 당감동 개금주공3단지 307동 806호 아파트입니다. 전용면적은 79.07㎡이며, 소유자는 김영현 씨입니다. 말소기준권리는 2019년 설정된 우리은행 근저당권으로, 이후 하나은행 근저당권·가압류·압류 등은 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 떠안을 권리는 확인되지 않아 인수금액은 0원입니다.
다만 이 사건의 핵심은 권리보다 가격 판단입니다. 최근 12개월 평균 거래가는 2.57억, 최신 거래는 2.55억이지만 거래 추세는 이전 거래 대비 -18.2% 하락했습니다. 따라서 과거 전체 평균 2.72억보다 낮다는 이유만으로 단순 저평가로 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22286 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 당감동 516 주공아파트 307동 8층806호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 79.07㎡ · 공동주택 이용 |
| 소유자 | 김영현 |
| 감정가 / 최저가 | 272,000,000원 / 190,400,000원 |
| 신청채권 / 청구 | 한국주택금융공사 경매개시 · 청구금액 91,943,842원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 인수 위험 없음
임차인은 확인되지 않습니다. 말소기준권리인 우리은행 근저당권 이후 설정된 하나은행 근저당권, 롯데카드·근로복지공단·한국전력공사·카카오뱅크 등의 가압류와 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 파산 관련 등기와 권리관계가 다수 존재해 배당 구조는 복잡합니다.
② 시세 비교 — 최근 흐름을 우선 확인
동일 단지·동일 면적(79.07㎡) 거래를 기준으로 비교합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 79.07㎡ | 5 | 255,000,000원 |
| 2026.04 | 79.07㎡ | 11 | 275,000,000원 |
| 2026.03 | 79.07㎡ | 7 | 265,000,000원 |
| 2026.01 | 79.07㎡ | 1 | 210,000,000원 |
| 2025.12 | 79.07㎡ | 9 | 285,000,000원 |
| 평균 | — | 최근 12개월 9건 | 257,777,777원 |
최근 12개월 평균은 257,777,777원, 최신 거래는 255,000,000원입니다. 현재 최저가 190,400,000원은 최근 12개월 평균 대비 73.9% 수준으로 가격 여지는 있습니다. 하지만 전체 평균 272,083,333원과 비교해 낮아 보이는 부분은 과거 고가 거래 영향이 있으며, 최근 거래 흐름은 하락 추세(-18.2%)입니다.
③ 예상배당표 (매각가 190,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 3,465,600원 |
| 우리은행 근저당권 | 115,500,000원 | 115,500,000원 |
| 하나은행 근저당권 | 264,000,000원 | 71,434,400원 |
| 후순위 권리 | 298,018,920원 | 0원 |
| 배당 부족 | 490,584,520원 | 미배당 |
매각대금 190,400,000원 기준 배당 시 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 채권총액 677,518,920원 대비 부족액이 발생하는 구조입니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 부산광역시 부산진구 당감동 경원고등학교 남측 인근 개금주공3단지아파트에 위치하며, 주변은 아파트 단지·근린생활시설·학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근 가능하며 인근 시내버스 정류장이 있어 교통 상황은 보통입니다.
- 용도. 공동주택(아파트)으로 이용 중이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 개금주공3단지는 2,452세대 규모이나 1989년 준공으로 연식에 따른 가격 민감도가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준. 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선 확인해야 합니다.
- 권리 확인. 인수액은 0원이지만 배당 부족 구조와 후순위 권리 흐름을 확인하세요.
- 유찰 전략. 현재 회차 최저가는 190,400,000원이며 추가 유찰 시 가격 변화 가능성을 검토해야 합니다.
- 점유 확인. 임대관계는 미상으로 현황 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 안전하지만 가격은 시장을 봐야 한다”
이 물건은 임차인 인수 위험이 없고 말소기준 이후 권리가 정리되는 구조라 권리분석 자체는 명확합니다. 그러나 경매의 승부는 권리만으로 결정되지 않습니다. 현재 최저가는 최근 평균 대비 낮지만, 최근 거래 추세는 하락하고 있으며 대규모 미배당 구조가 존재합니다. 권리는 합격, 가격 판단은 시장 흐름 확인이 필요한 물건입니다.
