부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경22296 · 부산지방법원 · 아파트
철근콘크리트구조 공동주택(아파트-도시형생활주택) 42.3㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

172,030,000원 1억 7,203만 감정가 188,000,000원

감정가의 91% 2026-07-28 낙찰

최저매각가 131,600,000원 최저가 대비 +30%

낙찰일

07-28 낙찰 완료

부산지방법원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

1,316만원

최저가의 10% · 13,160,000원

실거래 대비

▲ 1.2% 시세 이상

같은 평형 직전 3건 평균 1.70억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

내진설계 적용 · Ⅶ-0.23936g 감정가 대비 30% 할인 부산광역시

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 1회 유찰로 최저가는 낮아졌지만 대항력 임차인 보증금 인수가 핵심 위험입니다.

가격 최저가 131,600,000원이지만 실질취득가는 약 185,000,000원 기준
권리 박재현 임차권등기 보증금 185,000,000원 인수 가능
시세 최근12개월 평균 158,800,000원 대비 실질취득가가 높음

한 줄 평 최저가만 보면 저렴해 보이지만, 대항력 있는 임차인 박재현의 보증금 185,000,000원이 배당 부족 시 매수인에게 인수됩니다. 실질취득가는 낙찰가가 아니라 약 185,000,000원으로 봐야 합니다.

감정가

188,000,000원

최저가

131,600,000원

1회 유찰

실질취득

185,000,000원

보증금 인수 기준

핵심지표

인수 위험

대항력 임차권

부산지방법원 2025타경22296. 부산 중구 부평동4가 로얄스카이캐슬 503호입니다. 권리분석의 핵심은 가격이 아니라 임차권입니다. 임차인 박재현은 2021년 전입·점유했고 임차권등기까지 완료되어 대항력이 인정되는 구조입니다. 현재 최저가 1.316억으로 낙찰되더라도 배당되지 못한 보증금은 매수인이 부담할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2025타경22296
소재지	부산광역시 중구 부평동4가 15-1 로얄스카이캐슬 5층503호
용도 / 준공	아파트(공동주택-아파트·도시형생활주택) · 2020.03.31 사용승인
소유자	주식회사만주
감정가 / 최저가	188,000,000원 / 131,600,000원
매각기일	2026.07.28

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

⛔ 매수인 인수 위험 대항력 있는 임차인 박재현의 임차보증금 185,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 미배당 88,042,400원이 발생합니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
박재현	185,000,000원	有	없음	인수 가능

임대차계약일 2021.03.22, 전입일 2021.04.20, 점유개시일 2021.04.20, 확정일자 2021.03.29입니다. 임차권등기명령으로 등기된 보증금 권리이며 매각물건명세서상 인수 가능 권리로 표시됩니다.

③ 실질취득가 분석

⚠️ 최저가 착시 131,600,000원에 낙찰되어도 임차보증금 인수 가능성을 반영하면 매수인의 경제적 부담은 약 185,000,000원입니다. 유찰로 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 실질취득가는 보증금 수준으로 고정됩니다.

매각대금 배분

감정가/실질취득 vs 거래

실질취득 1.85억 기준으로 비교해야 하며 최저가만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.

④ 시세 비교

로얄스카이캐슬 최근 거래 기준 최근 12개월 평균은 158,800,000원, 최신 거래는 153,000,000원입니다. 실질취득가 185,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 높은 수준으로 가격 메리트가 제한됩니다.

구분	금액
최근 12개월 평균	158,800,000원
최신 거래(2026.06)	153,000,000원
실질취득가	185,000,000원

⑤ 입찰 체크리스트

임차권 확인. 박재현 보증금 185,000,000원의 인수 가능성을 반드시 반영해야 합니다.
실질취득 기준 판단. 최저가 131,600,000원만 보고 저가 낙찰로 판단하면 안 됩니다.
등기 확인. 근저당권 김나리 32,000,000원은 매각으로 소멸 예정입니다.
관계인 여부 확인. 임차인이 권리자와 동일인으로 표시되어 있어 가장임차인 여부 등 원본 확인이 필요합니다.

맺으며 — “유찰 가격보다 인수 구조를 먼저 봐야 한다”

이 물건은 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔지만, 핵심 위험은 가격이 아니라 대항력 임차보증금입니다. 실질취득가는 약 1.85억으로 판단해야 하며 최근 12개월 평균 거래가보다 높은 수준입니다. 권리 확인 없이 최저가만 보고 접근하기 어려운 물건입니다.

부동산강제경매

낮아진 최저가 뒤에 1.85억 보증금 인수 — 부산 로얄스카이캐슬 503호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석

③ 실질취득가 분석

④ 시세 비교

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “유찰 가격보다 인수 구조를 먼저 봐야 한다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt + 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (11장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-23	유찰	1억 8,800만원
2	2026-07-28	대기	1억 3,160만원