한 줄 평 최저가는 감정가 대비 내려왔지만, 이 물건의 핵심은 가격이 아니라 대항력 있는 임차권 인수 가능성입니다. 임차인 정성훈의 보증금 1.8억 중 배당 부족분 44,830,600원이 매수인에게 인수될 수 있어 단순히 1.379억 낙찰로 끝나는 구조가 아닙니다.
감정가 / 최저가
197,000,000원 / 137,900,000원
1회 유찰
실질취득 가능액
182,730,600원
낙찰가+인수액
임차보증금 인수
44,830,600원
배당 부족분
핵심지표
대항력 임차권
우선변제 가능
부산지방법원 2025타경22302. 부산진구 가야동 보광센츄어리 14층 1401호 오피스텔입니다. 표면상 최저가는 감정가 대비 약 70%까지 떨어졌지만, 이 사건은 일반적인 무인수형 물건과 다릅니다. 등기부상 을구 1번 임차권등기가 존재하고, 임차인 정성훈은 전입일자와 확정일자를 갖춘 대항력 있는 임차권자로 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22302 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야동 656-14 보광센츄어리 14층 1401호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설 이용 |
| 소유자 | 김선희 |
| 감정가 / 최저가 | 197,000,000원 / 137,900,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 정성훈 / 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심
말소기준권리 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 을구 1번 임차권등기는 별도로 검토해야 합니다. 임차인 정성훈은 임차보증금 180,000,000원, 전입일자 2020.01.22, 확정일자 2019.12.30으로 대항력 및 우선변제권이 인정되는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 매수인 인수 가능성
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 정성훈 | 180,000,000원 | 有 | 有 | 44,830,600원 가능 |
⛔ 실질취득 기준 검토 최저가 137,900,000원만 보면 감정가 대비 저렴해 보이지만, 배당 부족분 44,830,600원이 인수되면 실질취득 비용은 약 182,730,600원 수준입니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 낙찰가 하락이 그대로 취득가 하락으로 이어지지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래 기준
보광센츄어리 동일 평형 실거래는 최근 12개월 기준 142,500,000원이며, 최저가는 해당 금액의 96.8%입니다. 다만 실질취득액 기준으로 보면 시세보다 높은 수준으로 판단됩니다.
| 거래시점 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 64.69㎡ | 7층 | 142,500,000원 |
| 2023.05 | 64.21㎡ | 14층 | 155,000,000원 |
| 2021.10 | 64.69㎡ | 14층 | 194,000,000원 |
⚠️ 하락 추세 반영 최근 12개월 거래는 142,500,000원으로 과거 거래 평균 163,833,333원 대비 낮아졌습니다. 최근 거래 기준으로는 최저가가 96.8% 수준이지만, 임차권 인수 부담을 포함하면 가격 메리트는 제한됩니다.
④ 예상배당표
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,730,600원 |
| 임차인 정성훈 보증금 | 180,000,000원 | 135,169,400원 |
| 삼성카드 가압류 | 36,239,138원 | 0원 |
| 경매개시결정 | 180,000,000원 | 0원 |
| 매수인 인수 예상 | - | 44,830,600원 |
매각대금 배분
가격 비교
실질취득액 기준으로는 최근 거래 대비 높은 수준입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 확인. 을구 1번 임차권등기의 보증금 잔액 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 낙찰가 착시 주의. 최저가 1.379억이 실제 취득가가 아닐 수 있습니다.
- 실질취득 계산. 낙찰가와 인수 예상액을 합산해 입찰가를 결정해야 합니다.
- 오피스텔 용도 확인. 감정평가상 업무시설 이용 상태입니다.
맺으며 — “유찰 가격보다 권리가 먼저다”
이 물건은 감정가 대비 70% 가격이라는 숫자만 보면 매력적으로 보일 수 있습니다. 하지만 대항력 있는 임차권등기로 인해 미배당 보증금이 매수인에게 넘어올 가능성이 있습니다. 권리 분석의 핵심은 최저가가 아니라 실질취득액입니다. 임차권 인수 위험을 반영하면 최근 거래 수준 대비 충분히 저렴하다고 보기 어렵고, 보증금 처리 구조 확인 후 접근해야 하는 물건입니다.
