부산지방법원 2025타경22310. 부산 금정구 남산동 공원빌라 비동 1층 101호, 공동주택인 다세대주택입니다. 감정평가서상 통칭 18평형·남향이고, 철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 4층 건물 중 1층입니다. 사용승인일은 1995.06.07이며, 공원빌라는 2개동·총 16세대로 구성돼 있습니다.
권리구조의 중심은 2018.03.19 설정된 한국주택금융공사 근저당권 142,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고 2025.07.09 같은 한국주택금융공사가 임의경매를 개시했습니다. 현재 회차 71,050,000원을 전제로 한 배당에서는 집행비용 1,678,900원을 제외한 69,371,100원이 근저당권에 배분되며, 채권최고액 기준 72,628,900원 미배당이 발생합니다. 그러나 이 미배당액은 매수인 인수로 연결되지 않고, 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22310 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 남산동 979-6 공원빌라 비동 101호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 공동주택(다세대주택) 이용 중 |
| 면적 참고 | 가격 비교 대상 기준 48.2㎡ · 감정평가서상 통칭 18평형 |
| 소유자 | 송호진 · 2023.12.10 상속, 2024.09.11 소유권이전 등기 |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 71,050,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 60,184,137원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 사용승인 | 1995.06.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 한국주택금융공사 근저당
말소기준권리는 2018.03.19 접수된 한국주택금융공사 근저당권이며 채권최고액은 142,000,000원입니다. 2025.07.09 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 압류 등기는 없고, 배당 계산에서도 별도의 매수인 인수액은 잡히지 않았습니다.
② 가격 비교 — 49%까지 내려왔지만 비교표본이 다르다
현재 최저가는 71,050,000원으로 감정가 145,000,000원의 49%입니다. 거래자료의 평균은 123,750,000원이고 최신 거래는 125,000,000원으로, 단순 비율만 계산하면 최저가는 거래평균의 57.4%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 59.88㎡ | 4 | 125,000,000원 |
| 2021.07 | 59.88㎡ | 1 | 150,000,000원 |
| 2021.07 | 59.88㎡ | 1 | 120,000,000원 |
| 2021.06 | 59.88㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 평균 | 59.88㎡ | 4건 | 123,750,000원 |
다만 이 비교에는 중요한 한계가 있습니다. 가격 비교 대상 본건 면적은 48.2㎡인데 거래 4건은 모두 59.88㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 거래시점 역시 2021.06~08입니다. 따라서 57.4%라는 숫자를 곧바로 ‘시세 대비 42.6% 할인’으로 해석하면 안 됩니다. 최저가가 낮아진 것은 분명하지만, 같은 면적·비슷한 상태의 최신 거래가 확인되지 않은 상태에서는 적정 시세를 별도로 검증해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 71,050,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,678,900원 |
| 1. 근저당 · 한국주택금융공사 | 142,000,000원 | 69,371,100원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 71,050,000원에서는 채권최고액 142,000,000원 중 72,628,900원이 미배당으로 남습니다. 신청채권 청구액은 60,184,137원이며 현재 회차 시뮬레이션에서는 신청채권 충족으로 표시돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 71,050,000원 | 69,371,100원 | 72,628,900원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 49,735,000원 | 48,439,770원 | 93,560,230원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 34,814,500원 | 33,787,839원 | 108,212,161원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 금정구 남산동 ‘금샘초등학교’ 동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택과 단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근 대로변 시내버스 정류장까지 도보 약 5분으로 일반적인 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 4층 건물 중 1층이며 사용승인일은 1995.06.07입니다. 위생·급배수·도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 남동하향 경사지에 조성된 세장형 다세대주택 건부지이며, 토지면적은 516.5㎡, 공시지가는 1,631,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육 제한구역, 상대·절대보호구역, 중점경관관리구역이 기재돼 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 2개동·16세대의 소규모 다세대이고 1995년 사용승인 건물입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수 2.0회·낙찰률 0.0%라는 점까지 함께 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 재확인. 신고된 임차인은 없지만 감정평가 당시 임대내역을 자세히 조사하지 못했습니다. 실제 점유자와 임대차 관계를 매각물건명세서·현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 금지사항등기 원문 확인. 2018.03.19 한국주택금융공사 동의 없는 제한행위를 금지하는 등기가 있습니다. 최신 등기와 매각 후 처리 관계를 확인해야 합니다.
- 실거래 비교 면적 주의. 본건 가격 비교 면적 48.2㎡에 비해 거래자료는 전부 59.88㎡입니다. 123,750,000원 평균을 본건의 직접 시세로 대입하지 마세요.
- 거래시점 주의. 확인되는 거래는 2021.06~08의 4건입니다. 최신 동일면적 거래가 없는 상태에서 최저가 71,050,000원의 할인폭을 과대평가하지 않는 것이 중요합니다.
- 추가 유찰 시 채권 미배당 확대. 3회 유찰 시 미배당 93,560,230원, 4회 유찰 시 108,212,161원으로 늘지만 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산돼 있습니다.
- 배당 미반영 항목 확인. 배당 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “인수 0원은 강점, 가격은 비교표본 검증이 먼저”
이 물건의 가장 분명한 장점은 현재 배당 산정상 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 2회 유찰돼 최저가도 71,050,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 다만 가격 매력을 뒷받침하는 거래자료는 2021년 59.88㎡ 거래 4건으로 본건 48.2㎡와 면적이 맞지 않습니다. 여기에 감정평가 당시 임대관계가 상세 확인되지 않았고, 16세대·1995년 사용승인 다세대이며 경매 통계상 평균 2.0회 유찰·낙찰률 0.0%입니다.
권리상 인수금액은 가볍지만, 시세·점유·환금성 검증은 가볍지 않습니다. 현재 가격이 감정가보다 크게 내려왔다는 사실과 실제 시장가격보다 충분히 싸다는 판단은 서로 다른 문제입니다. 이 사건은 최저가 숫자보다 동일면적 최신 시세와 실제 점유관계 확인이 최종 판단을 좌우합니다.
