부산지방법원 2025타경22316. 동래구 온천동 솔베르크 4층 402호로, 감정평가상 공동주택(다세대주택-도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중입니다. 이 물건의 핵심은 감정가나 유찰 횟수가 아니라 선순위 대항력 임차보증금입니다. 임차인 추경훈은 2022.01.12 임대차계약 및 확정일자를 갖추고, 2022.01.28 점유를 시작했으며 2022.02.07 주민등록을 마쳤습니다. 이후 2024.02.05 주택임차권등기까지 마쳤고, 보증금은 55,000,000원입니다.
말소기준권리로 산정된 2025.07.02 금정세무서 압류보다 임차인의 전입이 훨씬 빠릅니다. 따라서 임차인은 대항력을 가지며, 경매대금에서 보증금을 전부 배당받지 못하면 그 부족분을 낙찰자가 떠안는 구조입니다. 현재 최저가 24,990,000원을 기준으로 집행비용 849,820원을 먼저 제외하면 임차인에게 24,140,180원이 배당되고, 남은 30,859,820원이 매수인 인수액으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22316 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 온천동 480-38 솔베르크 4층 402호 · 부산광역시 동래구 동래로15번길 8 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(다세대주택-도시형생활주택-원룸형) · 지상 9층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 정지현 |
| 감정가 / 최저가 | 51,000,000원 / 24,990,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 58,508,561원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 등기 발급 | 2026.07.31 · 부산지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 부족분을 낙찰자가 인수
과거 우리은행·부산은행 근저당과 과거 가압류·경매개시결정 중 다수는 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 현재 분석의 기준은 2025.07.02 압류이고, 이후 2025.07.15 주택도시보증공사의 강제경매개시결정과 2025.08.11 압류는 매각으로 소멸합니다. 반면 추경훈의 임차관계는 기준권리보다 앞서므로 매수인 인수 가능성이 아니라 실제 인수액이 계산되는 핵심 권리입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 추경훈 | 주거용 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.07 | 2022.01.12 | 55,000,000원 | 대항력 有 우선변제 배당요구 |
실제 임차인은 1명입니다. 임차권자 추경훈은 보증기관 승계나 대위 신고로 중복 집계된 사람이 아니며, 보증금 55,000,000원을 별도로 합산할 대상도 없습니다.
② 가격 판단 — 최저가 49%는 착시
감정가는 51,000,000원이고 현재 최저매각가는 24,990,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 낙찰자의 경제적 부담은 최저가가 아니라 낙찰가와 임차보증금 미배당 인수액을 합친 실질취득비용으로 봐야 합니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 24,990,000원 | 30,859,820원 | 55,849,820원 |
| 3회 유찰 시 | 17,493,000원 | 38,221,874원 | 55,714,874원 |
| 4회 유찰 시 | 12,245,100원 | 43,375,312원 | 55,620,412원 |
즉 2회 더 유찰되어 낙찰가가 12,245,100원까지 내려가더라도 실질부담은 약 55,620,412원입니다. 현재 감정가 51,000,000원보다도 높은 수준입니다. 동일 면적의 신뢰할 수 있는 최근 실거래 비교값은 확인되지 않으므로 이 물건을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 특히 솔베르크 시세 자료의 비교 면적은 12.655㎡로 표시되어 있으나 면적 일치 판정이 아니므로 가격 메리트 판단에 사용하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 24,990,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 849,820원 |
| 1. 임차인 추경훈 보증금 | 55,000,000원 | 24,140,180원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 58,508,561원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 보증금 중 30,859,820원이 미배당되어 매수인에게 인수됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구금액 58,508,561원은 현재 가정상 전액 미배당입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 온천동, 도시철도 1호선 명륜역 북서측 인근이며 주변은 아파트·오피스텔·다세대주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 명륜역이 있어 교통사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 지상 9층 건물의 4층 402호이며, 급배수·위생·승강기·화재경보·도시가스·난방설비가 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 2,624,000원/㎡입니다.
- 규모. 솔베르크는 20세대, 2013.07.19 사용승인된 건물로 확인됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득가로 판단. 현 회차 최저가 24,990,000원만 보지 말고 인수액 30,859,820원을 더한 55,849,820원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차보증금 인수 확인. 추경훈의 보증금 55,000,000원, 전입 2022.02.07, 확정일자 2022.01.12, 임차권등기 2024.02.05를 원본 서류와 다시 대조해야 합니다.
- 유찰 전략 재검토. 3회·4회 유찰 시에도 실질부담은 각각 55,714,874원·55,620,412원으로 보증금 부근에 고정됩니다.
- 호수 불일치 현장 확인. 출입문 현칭 호수와 건축물현황도상 호수가 다르다는 감정평가 지적을 실제 현장에서 확인해야 합니다.
- 실거래 별도 확인. 현재 비교 가능한 신뢰도 높은 동일면적 최근 거래값이 없어 ‘시세 대비 할인’ 여부를 단정할 수 없습니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2018.08.13 민간임대주택 등록에 관한 등기가 존재하므로 현재 효력과 경매 후 처리관계를 원본에서 재확인해야 합니다.
맺으며 — “반값 낙찰가”가 아니라 “보증금 고정형”
이 사건은 숫자만 보면 매력적으로 보입니다. 감정가 51,000,000원짜리 물건의 최저가가 24,990,000원까지 내려와 있기 때문입니다. 그러나 선순위 대항력 임차인의 보증금이 55,000,000원이고, 현재 회차에서 낙찰자가 인수할 부족분만 30,859,820원입니다. 따라서 실질부담은 55,849,820원으로 감정가 자체보다 높습니다.
더 중요한 점은 유찰돼도 구조가 달라지지 않는다는 것입니다. 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당분이 늘어나 3회 유찰 시 55,714,874원, 4회 유찰 시 55,620,412원의 실질부담이 남습니다. 최근 실거래 비교도 확보되지 않은 상태이므로 “49% 최저가이니 싸다”는 판단은 금물입니다. 이 물건의 본질은 할인 경매가 아니라 대항력 임차보증금이 실질취득가를 약 5,500만원에 고정시키는 구조입니다.
