부산지방법원 2025타경22324. 부산 동래구 온천동 우석쉐르빌 12층 1201호로, 현장에서는 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 감정가는 229,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 160,300,000원, 감정가의 70%입니다. 말소기준권리는 2018년 온천새마을금고 근저당이며, 이후 설정된 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
점유자 조성원 씨의 전입일은 2021.06.30으로 말소기준일 2018.01.26보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고, 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 보증금도 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당요구·우선변제 여부는 추가 확인이 필요하며, 실제 점유자가 있는 만큼 낙찰 후 인도와 명도 절차는 별도로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22324 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 온천동 1464-8 우석쉐르빌 12층 1201호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 전용 84.7825㎡ · 주거용 이용 · 12층 건물 내 12층 |
| 소유자 | 주식회사우석쉐르빌 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 229,000,000원 / 160,300,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 온천새마을금고 / 200,880,527원 |
| 말소기준권리 | 2018.01.26. 온천새마을금고 근저당권 · 채권최고액 3,440,000,000원 · 공동담보 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 인수권리는 0원
온천새마을금고의 근저당은 공동담보목록이 연결된 채권최고액 3,440,000,000원의 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이 되며, 이후의 국세·지방세 압류, 국민건강보험공단 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024.10.31. 금정세무서장의 압류는 2024.11.08. 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조성원 | 미상 | 2021.06.30 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 없음 | 미상 | 보증기관 승계 해당 없음 · 매수인 인수 0원 |
조성원 씨는 보증기관이나 대위변제 승계자가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없으므로 낙찰자가 임대차보증금을 인수하는 구조가 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 배당관계와 점유 범위는 매각물건명세서 원문으로 보완해야 합니다.
③ 시세 비교 — 84.8% 숫자만 믿으면 안 된다
우석쉐르빌 실거래 12건의 전체 평균은 223,666,666원이지만, 과거의 260,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 최신 거래이자 최근 12개월 유일한 거래는 2025.11. 189,000,000원이며, 최근 구간은 이전 구간보다 -16.7% 낮아진 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 53.78㎡ | 8 | 189,000,000원 |
| 2024.01 | 67.54㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2024.01 | 67.54㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2023.08 | 68.57㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 2023.07 | 64.72㎡ | 4 | 210,000,000원 |
| 2023.05 | 68.57㎡ | 5 | 224,000,000원 |
| 2023.03 | 64.72㎡ | 2 | 195,000,000원 |
| 2023.03 | 64.72㎡ | 3 | 199,000,000원 |
| 2023.01 | 67.54㎡ | 8 | 257,000,000원 |
| 2022.09 | 64.94㎡ | 7 | 260,000,000원 |
| 2022.06 | 67.54㎡ | 2 | 220,000,000원 |
| 2021.08 | 68.57㎡ | 4 | 260,000,000원 |
| 전체 평균 | 면적 불일치 | 12건 | 223,666,666원 |
현재 최저가 160,300,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 189,000,000원의 84.8%입니다. 표면적으로는 최근 거래보다 낮지만, 대상 면적 84.7825㎡와 거래 표본의 면적 53.78㎡~68.57㎡가 일치하지 않습니다. 따라서 전체 평균 대비 71.7%나 최신 거래 대비 84.8%라는 수치는 가격 판단의 참고치일 뿐, 동일 면적 시세를 직접 입증하는 수치는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 160,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 약 1.9% 추정) | - | 3,044,200원 |
| 1. 근저당 · 온천새마을금고 | 3,440,000,000원 | 157,255,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 157,255,800원이 온천새마을금고에 배당되고, 공동담보 근저당 기준 미배당액은 3,282,744,200원입니다. 신청채권자 청구액 200,880,527원도 전액 충족되지 않습니다. 국세·지방세의 당해세 여부와 임차인의 우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서는 변동될 수 있으나, 매수인 인수액은 0원으로 산정됐습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산 도시철도 3호선 미남역 남동측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 미남역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물의 최상층 1201호이며, 급배수·위생·도시가스·승강기·주차타워·소화전 시설이 갖춰져 있습니다.
- 도로·용도지역. 서측 왕복 4차선 도로에 접하고 일반상업지역·방화지구·중로1류 접합 지역입니다. 공시지가는 3,479,000원/㎡입니다.
- 공부상 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 2018.01.19. 사용승인된 50세대 규모입니다. 거래 표본은 12건이지만 대상 면적과 일치하지 않아 동일 면적 환금성은 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원문 확인. 조성원 씨의 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유부분을 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 명도 계획. 대항력은 없지만 실제 점유자가 있으므로 인도명령과 이사 협의 비용·기간을 반영하세요.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 4건의 세목과 법정기일을 확인해 실제 배당순서와 매각조건 변동 가능성을 점검하세요.
- 동일 면적 시세 확인. 84.7825㎡ 대상 호실과 실거래 표본의 면적이 일치하지 않습니다. 동일 면적 주거용 오피스텔 매매가와 임대료를 별도로 조사하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 이전 구간보다 -16.7% 낮습니다. 전체 평균 223,666,666원보다 최신 거래 189,000,000원을 우선해 판단하세요.
- 관리비·주차 확인. 체납 관리비와 주차타워 이용조건, 실제 주거용 사용 상태를 관리주체와 현장에서 확인하세요.
- 매각 원문 대조. 매각기일 2026.07.28의 진행·변경 여부와 등기부·현황조사·매각물건명세서 원문을 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 안전, 가격은 검증
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준 이후 전입한 임차인은 대항력이 없고, 압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 점유자가 있어 명도는 필요하고, 보증금·확정일자와 당해세 여부는 원문 확인 대상입니다.
가격은 한 단계 더 신중해야 합니다. 현재 최저가 160,300,000원은 최근 거래 189,000,000원의 84.8%지만, 해당 거래는 53.78㎡이고 대상은 84.7825㎡입니다. 전체 실거래 표본도 면적이 일치하지 않으며 최근 추세는 -16.7%입니다. 따라서 권리는 합격이지만, 가격 메리트는 동일 면적 시세와 임대수익을 확인한 뒤 판단해야 하는 물건입니다.
