부산지방법원 2025타경22360. 부산광역시 중구 중앙동5가 경보이리스오션 16층 1604호에 대한 강제경매입니다. 감정평가상 용도는 업무시설(오피스텔)이며, 부산도시철도 1호선 중앙역 동측 인근에 위치합니다. 건물은 철근콘크리트구조 20층 건물로, 해당 호실은 16층에 있습니다.

등기상 소유자로 기재된 장두환은 2019.07.01 소유권이전 등기를 접수했고, 기재된 거래가액은 161,912,000원입니다. 이후 안원상 명의의 채권최고액 30,000,000원 근저당권이 설정됐으며, 부산신용보증재단·케이뱅크·농업협동조합중앙회 등의 가압류가 이어졌습니다. 이번 경매는 김석빈의 신청채권 125,000,000원에 기초한 강제경매입니다.

여기서 반드시 살펴야 할 부분은 등기된 채권보다 먼저 전입한 점유자의 권리입니다. 김석빈의 전입일은 근저당 설정일보다 앞서지만, 실제 점유 개시일·임대차의 진정성·보증금 등이 확인되지 않아 대항력을 확정할 수 없습니다. 따라서 대항력 가능·미상으로 판단하고 인수 위험을 열어 두어야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심

2022.12.06 안원상 근저당권을 말소기준으로 보면 이후 설정된 부산신용보증재단·케이뱅크·농업협동조합중앙회의 가압류, 순천시 및 국의 압류, 현재 강제경매개시결정은 원칙적으로 매각에 따른 말소 대상입니다. 반면 말소기준보다 앞선 임차인의 대항력 문제는 별도로 검토해야 합니다.

또한 2022.12.05 접수된 민간임대주택등기가 존재합니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준에 관한 등기사항이므로, 임대사업자 등록 상태 및 매각 후 의무 승계 여부는 관할 기관과 관련 서류를 통해 확인해야 합니다. 근저당권을 기준으로 한 후순위 권리 말소만으로 관련 문제까지 모두 해소된다고 단정할 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 실제 신고자 1명, 인수액 미확정

배당요구가 접수되었다는 사실만으로 보증금 전액을 배당받거나 매수인의 인수의무가 없어진다고 볼 수 없습니다. 실제 보증금, 임대차계약, 배당순위, 배당가능액과 배당 이후 임차권의 존속 여부를 함께 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 141,000,000원 가정)

신건 최저가로 매각된다고 가정한 채권자 배당 추정입니다. 표의 배당액은 집행비용과 등기상 채권을 기준으로 계산한 금액이며, 선순위 전입자의 임대차보증금·우선변제 여부, 당해세 및 최우선변제는 확정 반영되지 않았습니다. 따라서 실제 배당표 및 매수인 인수액과 다를 수 있습니다.

집행비용 2,774,000원 차감 후 채권자 예상배당 합계는 138,226,000원입니다. 채권자 미배당 214,954,737원은 매수인이 그대로 인수하는 금액을 뜻하지 않습니다. 실제 배당은 배당순위·조세채권·임차인 권리에 따라 달라질 수 있습니다. 임차보증금 관련 권리가 확인되면 이 추정표를 다시 산정해야 합니다.

④ 유찰 시나리오 — 최저가 하락이 곧 실질취득 하락은 아니다

유찰 시 최저매각가격은 141,000,000원에서 112,800,000원, 90,240,000원으로 낮아지는 시나리오입니다. 그러나 이것은 입찰가격의 변화일 뿐이며 매수인의 최종 취득비용이 같은 비율로 감소한다는 뜻은 아닙니다.

김석빈에게 유효한 대항력이 인정되고 배당 후 보증금 잔액을 매수인이 인수해야 한다면, 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 증가할 수 있습니다. 특히 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 구조에서는 낙찰가와 인수 보증금의 합계가 보증금 수준에 머무를 수 있습니다. 따라서 보증금 확인 전에는 어느 회차도 가격상 유리하다고 확정하기 어렵습니다.

⑤ 시세·가격 판단 — 비교 가능한 실거래부터 확인

감정가와 신건 최저가는 모두 141,000,000원입니다. 등기상 과거 소유권이전 거래가액은 161,912,000원으로 기재되어 있습니다. 하지만 과거 취득가액만으로 현재 시장가격을 판단할 수는 없습니다.

이 물건의 최근 실거래 평균, 최신 거래가격 및 시장 추세가 확인되지 않은 상태에서는 감정가 141,000,000원이 현재 시세보다 낮은지 높은지 단정할 수 없습니다. 특히 오피스텔은 개별 호실의 면적·층·향·임대수익·이용상태에 따라 가격 차이가 발생할 수 있으므로 동일 건물의 비교 가능한 거래를 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 중구 중앙동5가 소재 부산도시철도 1호선 중앙역 동측 인근. 주변은 업무시설·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재한 지역으로, 감정평가상 위치 및 주위환경은 무난한 수준입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 중앙역 및 시내버스정류장이 인근에 위치해 대중교통 이용 여건이 양호한 것으로 평가되었습니다.
• 건물. 2019.04.02 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로 위생·급배수·승강기·주차·도시가스 개별난방·공동현관 설비가 갖추어져 있습니다.
• 도로. 북측 약 25m, 동측 약 35m, 서측 약 8m 폭의 도로에 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 사다리형입니다.
• 용도지역. 일반상업지역·방화지구·중점경관관리구역이며 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다.
• 토지 지표. 토지면적 1,391.3㎡, 공시지가 4,644,000원/㎡입니다. 이는 토지 관련 지표로 해당 호실의 개별 매매가격을 의미하지 않습니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 다만 실제 내부 상태 및 임대관계는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 중앙역 접근성은 긍정적 요소이나, 실제 매각 가능 가격과 처분 기간은 오피스텔 거래사례·임대수요·관리비 등을 검토해야 판단할 수 있습니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

• 김석빈의 실제 임대차 확인. 임대차계약서, 보증금 지급 내역, 실제 점유관계 및 임대차의 진정성을 확인하세요. 전입신고만으로 대항력을 확정하지 마세요.
• 대항력·우선변제 판단. 전입일 2022.07.11과 말소기준 2022.12.06의 선후관계뿐 아니라 적법한 대항요건과 확정일자·배당요구의 효력을 확인해야 합니다.
• 신청채권의 성격 확인. 김석빈의 경매신청 청구금액 125,000,000원이 임대차보증금 반환채권인지 별도 채권인지 확인하고 중복 계산을 피하세요.
• 배당표 재산정. 현재 추정상 김석빈 배당은 0원입니다. 실제 임차보증금, 우선순위, 조세채권을 반영하면 배당구조가 달라질 수 있습니다.
• 민간임대주택 관련 사항. 2019.08.21 등록을 원인으로 하는 민간임대주택등기가 존재합니다. 등록 상태, 임대의무 및 매각에 따른 후속 절차를 확인하세요.
• 압류 관련 조세채권. 순천시 및 수영세무서장 관련 압류가 있습니다. 매각으로 등기가 말소되더라도 조세채권의 실제 배당순위와 배당액은 별도 확인이 필요합니다.
• 관리비·점유 및 인도. 공용부분 미납관리비, 실제 점유자와 인도 가능성을 확인하고 보증금·명도 분쟁 가능성을 입찰비용에 반영하세요.
• 최근 실거래 검증. 동일 건물에서 비교 가능한 면적·층·이용상태의 최근 거래와 임대수익을 확인한 뒤 인수액을 포함한 취득원가를 비교하세요.
• 최신 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약 및 배당요구 관련 서류를 확인하세요. 매각기일 이전 변경사항도 재점검해야 합니다.

맺으며 — “최저가보다 인수보증금 확인이 먼저”

부산 경보이리스오션 1604호는 중앙역 인근에 위치한 업무시설 오피스텔로, 신건 최저가가 141,000,000원입니다. 그러나 이 금액만으로 가격 경쟁력을 논할 단계는 아닙니다.

가장 중요한 사실은 김석빈의 전입일이 말소기준 근저당권보다 앞선다는 점입니다. 김석빈은 동시에 경매신청 채권자로 기재되어 있고, 보증금과 확정일자도 미상입니다. 따라서 실제 임대차인지, 유효한 대항력이 존재하는지, 배당 후 인수할 보증금이 있는지를 확인해야 합니다.

채권자 전체의 신건 기준 추정 미배당액은 214,954,737원이지만, 그 금액 자체가 매수인의 인수채무는 아닙니다. 반대로 예상배당표에서 계산된 인수액이 0원이라고 해서 실제 매수인의 인수 위험까지 사라지는 것도 아닙니다.

특히 보증금 인수형으로 확인될 경우 낙찰가가 내려가더라도 실질취득금액은 보증금 수준에 머무를 수 있습니다. 최근 실거래 가격도 확인되지 않았으므로 신건뿐 아니라 유찰 후에도 저렴하다고 단정할 근거가 부족합니다.