부산지방법원 2025타경22385. 부산 금정구 장전동 골든팰리스 10층 1004호, 전용 39.207㎡ 오피스텔로 분류된 물건입니다. 감정평가서에는 공부상 도시형생활주택으로 기재돼 있으며, 실제 이용상태는 현장에서 확인해야 합니다. 소유자 이점룡은 2023년 10월 4일 매매를 원인으로 거래가 165,000,000원에 취득했습니다.

이 사건의 핵심은 감정가나 유찰률이 아니라 말소기준보다 앞선 임차권입니다. 임채현은 2019년 11월 7일 전입·점유를 시작했고, 보증금 140,000,000원에 관해 2021년 11월 8일 확정일자를 받았습니다. 이후 임차권등기까지 마쳐 대항력과 우선변제권을 갖춘 것으로 조사됐습니다. 현재 최저가로 매각되면 집행비용을 뺀 118,604,600원만 배당되고, 나머지 21,395,400원은 매수인에게 승계됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 남는다

말소기준은 2024년 12월 6일 국민건강보험공단 압류입니다. 그보다 뒤에 접수된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 임채현의 전세권과 임차권등기는 모두 말소기준보다 앞섭니다. 특히 을구 6번 임차권등기는 매각물건명세서에서 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 권리로 명시됐습니다.

실제 임차인은 1명입니다. 을구 5번 전세권 130,000,000원과 을구 6번 임차권등기 140,000,000원은 모두 임채현 명의이며, 2019년 계약 후 2021년 10월 6일 보증금 10,000,000원이 증액된 동일 임대차관계의 권리 흐름입니다. 따라서 두 금액을 합산해 270,000,000원으로 계산하면 안 되고, 현재 보증금 140,000,000원을 기준으로 봐야 합니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 142,495,400원으로 비교한다

골든팰리스 전용 39.2㎡대 실거래는 확인된 4건입니다. 전체 평균은 137,250,000원이지만, 과거 165,000,000원 거래가 포함돼 있어 가격 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2025년 12월의 134,000,000원 1건이며, 최근 가격은 과거 구간보다 3.1% 하락했습니다.

최저매각가 121,100,000원은 최근 시세의 90.4%이지만, 이 비율만으로는 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 인수액 21,395,400원을 더한 실질취득은 142,495,400원으로, 최신 거래가 및 최근 12개월 평균보다 8,495,400원 높고 106.3%에 해당합니다. 전체 평균 137,250,000원과 비교해도 실질취득이 더 높습니다.

③ 예상배당표 (매각가 121,100,000원 가정)

집행비용 2,495,400원을 제외한 매각대금 118,604,600원이 임차보증금에 배당되고, 부족분 21,395,400원은 매수인이 인수하는 계산입니다. 을구 5번 전세권과 을구 6번 임차권등기는 동일한 임채현의 임대차관계이므로 보증금을 이중 합산하지 않습니다. 당해세 등 실제 우선채권에 따라 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.

낙찰가가 121,100,000원에서 84,770,000원, 59,338,999원으로 내려가도 미배당 인수액은 각각 21,395,400원, 57,155,860원, 82,129,103원으로 커집니다. 그 결과 실질취득은 약 141,468,102원~142,495,400원으로 보증금 수준에 거의 고정됩니다. 이 구조에서는 추가 유찰이 곧바로 큰 할인으로 이어지지 않습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 금정초등학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 업무시설·아파트·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 온천장역이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 2014년 10월 24일 사용승인된 철근콘크리트구조 14층 건물의 10층이며, 승강기·급배수·난방·주차시설이 갖춰진 것으로 조사됐습니다.
• 용도 확인. 사건상 용도는 오피스텔이지만 공부상 도시형생활주택으로 기재돼 있습니다. 이해관계인 부재로 실제 이용상태는 확인되지 않아 응찰 전 현장 확인이 필요합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며, 토지는 평탄한 가로장방형입니다. 개별공시지가는 ㎡당 2,424,000원이고 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
• 환금성. 골든팰리스는 26세대 소규모 건물이며 확인된 동일 면적 거래는 4건입니다. 최신 거래는 134,000,000원이고 최근 가격 흐름은 과거보다 3.1% 낮습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 응찰가가 아니라 총부담으로 계산. 현재 최저가 121,100,000원에 인수액 21,395,400원을 더한 142,495,400원을 가격 비교 기준으로 삼아야 합니다.
• 추가 유찰 착시 주의. 2회·3회 유찰 시에도 인수액이 늘어 실질취득은 각각 141,925,860원, 141,468,102원으로 크게 내려가지 않습니다.
• 임대차 실체 확인. 임차인과 경매신청채권자가 동일하므로 임대차계약서, 보증금 지급자료, 점유관계와 채권 발생 경위를 대조해야 합니다.
• 보증금 증액분 확인. 보증금 중 10,000,000원은 2021년 10월 6일 증액됐고 해당 금액의 확정일자는 2021년 11월 8일입니다.
• 실제 용도 확인. 오피스텔과 공부상 도시형생활주택 표기가 함께 존재하고 실제 이용상태 확인이 필요하므로 내부 구조·주거 사용 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 압류·우선채권 확인. 국민건강보험공단 압류의 금액과 실제 우선배당 범위, 당해세 등 배당에 영향을 줄 채권을 원본으로 확인해야 합니다.
• 관리비·명도 확인. 관리비 체납 여부와 현재 점유자를 관리주체·현황조사·현장 방문을 통해 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 서류와 최신 매각 진행상황을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰가가 내려가도 총부담은 거의 그대로”

이 물건은 감정가 173,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 121,100,000원으로 내려왔습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 140,000,000원이 매각대금보다 커, 현재 회차에서는 21,395,400원을 매수인이 인수합니다. 실질취득 142,495,400원은 최신 거래가이자 최근 12개월 평균인 134,000,000원보다 8,495,400원 높습니다.

더 유찰돼도 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수액이 증가해 실질취득은 약 1.41억~1.42억원에서 거의 고정됩니다. 여기에 임차인과 경매신청채권자가 동일한 관계 확인 문제, 26세대 소규모 건물, -3.1%의 하락 추세까지 겹칩니다. 최저가만 보면 할인처럼 보이지만, 권리까지 합치면 최근 시세 이상인 대항력 인수형 물건입니다. 가격과 권리 모두 입찰 보류에 가까운 보수적 판단이 필요합니다.