부산지방법원 2025타경22392. 부산 동래구 온천동 가람골드빌2차 에이동 2층 202호로, 감정평가상 공동주택인 다세대주택으로 이용 중입니다. 소유자 변재훈은 2012년 12월 거래가 179,000,000원에 소유권을 취득했고, 2014년 3월 화명동새마을금고 앞으로 채권최고액 192,400,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다.

말소기준 이후 부산신용보증재단의 40,000,000원 가압류, 해운대세무서장의 압류, 부산화명새마을금고의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하고, 예상배당표상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다. 다만 감정요항표에는 임대관계가 미상이라고 기재되어 있으므로, 임차인 신고가 없다는 사실만으로 현장 점유 상태까지 확정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸

말소기준은 2014.03.26. 접수된 화명동새마을금고 근저당입니다. 그 뒤에 설정된 부산신용보증재단 가압류와 국가 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2012년 감천1동새마을금고 근저당, 하나은행 근저당과 2021년 앤알캐피탈대부 근저당은 등기부상 이미 말소되어 현재 인수 대상이 아닙니다.

② 시세 비교 — 최근 가격보다 29.7% 낮은 최저가

면적이 매칭된 가람골드빌2차 에이동 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 205,000,000원이지만, 가격 판단은 최신 거래와 최근 12개월 평균인 200,000,000원을 우선했습니다.

현재 최저가 140,700,000원은 최신 거래 및 최근 12개월 평균 200,000,000원의 70.3%입니다. 금액으로는 59,300,000원 낮고, 감정가 201,000,000원보다도 60,300,000원 낮습니다. 따라서 현재 회차는 최저가만 놓고 보면 최근 거래 대비 가격 여유가 분명합니다.

회차별 최저가 시나리오는 현재 1회 유찰 140,700,000원, 2회 유찰 시 98,490,000원, 3회 유찰 시 68,943,000원입니다. 다만 현재가가 이미 최근 거래의 70.3%이므로, 추가 유찰만 기다리기보다 실제 점유·내부 상태와 예상 수리비를 확인해 응찰 상한을 정하는 접근이 합리적입니다.

③ 예상배당표 (매각가 140,700,000원 가정)

채권총액 232,400,000원 중 예상 채권자 배당액은 137,930,200원, 미배당액은 94,469,800원입니다. 배당표는 근저당 채권최고액을 기준으로 한 추정이며, 신청 청구액은 129,638,760원입니다. 해운대세무서 압류액과 당해세·최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 금강초등학교 북서측 인근으로, 주변은 아파트 단지와 단독·공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 3호선 미남역이 있어 전반적인 교통상황은 양호합니다.
• 도로. 지적도상 서측 중로에 접하지만 고저차로 해당 방향의 진출입은 불가능하며, 동측 약 5미터 포장도로를 통해 접근합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 외벽은 스톤코트 및 치장석 마감, 새시 창호이며 승강기·공동현관기·도시가스 개별난방설비가 설치되어 있습니다.
• 토지·규제. 완경사지대 사다리형 토지로 제2종일반주거지역, 중로1류 접합 및 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 2,182,000원/㎡입니다.
• 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 8세대 소규모 공동주택이며 확인된 실거래는 3건입니다. 거래가격은 195,000,000원부터 220,000,000원까지 분포합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점유자 확인. 조사된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대와 실제 점유자, 보증금·전입일·확정일자 여부를 원본으로 확인하세요.
• 세금 압류 확인. 해운대세무서장 압류의 체납액이 확인되지 않았습니다. 당해세 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
• 가격 상한. 최신 거래 200,000,000원과 최근 추세 -3.6%를 함께 고려하고, 내부 수리비와 취득 부대비용을 차감해 응찰 상한을 정하세요.
• 저층·도로 조건. 대상은 2층이며 서측 중로 방향은 고저차로 진출입이 불가능합니다. 채광·소음·실제 차량 동선을 현장에서 점검하세요.
• 소규모 다세대 환금성. 8세대 규모와 적은 거래 표본을 감안해, 단기 매도 시 필요한 할인 폭과 매수 대기기간을 보수적으로 산정하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·전입세대·체납 관리비와 실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리는 단순, 승부처는 현장과 환금성”

등기상 권리구조는 단순합니다. 2014년 근저당 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 소멸하고, 예상 인수액은 0원입니다. 가격도 현재 최저가 140,700,000원이 최신 거래 200,000,000원의 70.3%여서 신건 감정가보다 확실히 낮아졌습니다.

그러나 임대관계가 미상이고, 거래 표본이 적은 8세대 다세대주택이라는 점을 빼놓을 수 없습니다. 최근 가격 추세도 -3.6%입니다. 따라서 이 물건은 단순히 “시세보다 29.7% 낮다”는 계산만으로 판단하기보다, 점유관계와 내부 상태·도로 접근성·세금 압류를 확인한 뒤 실제 매도가 가능한 가격에서 수리비와 부대비용을 차감해야 합니다. 권리는 합격, 가격은 검토 가능, 최종 판단은 현장 확인 후가 적절합니다.