부산지방법원 2025타경22407. 연제구 연산동 ‘라인빌라트’ 9층 901호, 전용 84.76㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 김상덕이며 2010년 11월 1일 매매를 원인으로 거래가액 136,000,000원에 취득했습니다. 현재 등기상 핵심 권리는 2024년 1월 25일 설정된 성가신용협동조합 근저당권으로 채권최고액은 144,100,000원입니다. 이 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤 2025년 7월 31일 등기된 주식회사 베스트의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고 내역은 없어 매수인이 승계할 임차보증금도 0원입니다.
가격은 별도로 봐야 합니다. 이 물건은 아직 유찰되지 않은 신건으로 최저매각가가 213,000,000원입니다. 동일 면적 84.76㎡의 최신 실거래는 2025년 3월 208,000,000원이고, 최근 12개월 평균도 거래 1건 기준 동일한 208,000,000원입니다. 따라서 현재 실질취득가 213,000,000원은 최근 시세의 102.4%로, 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22407 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연산동 469-13 라인빌라트 9층 901호 · 도로명 부산광역시 연제구 고분로235번길 39 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.76㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 11층 건물 내 9층 |
| 소유자 | 김상덕 (2010.11.01. 매매 · 거래가액 136,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 213,000,000원 / 213,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 베스트 / 164,383,561원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 별도의 임차보증금 승계액은 없으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 과거 압류와 근저당권들은 등기부상 이미 말소되었고, 현재 말소기준은 2024년 1월 25일 성가신용협동조합 근저당권입니다. 그 이후의 강제경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
| 점유·임차 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 임차인 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 0원 |
② 시세 비교 — 최근 시세보다 5,000,000원 높다
라인빌라트는 2002년 10월 22일 사용승인된 19세대 규모의 아파트이고, 대상 면적은 전용 84.76㎡입니다. 확인된 동일면적 실거래는 5건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 84.76㎡ | 3 | 208,000,000원 |
| 2023.11 | 84.76㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 2023.03 | 84.76㎡ | 3 | 195,000,000원 |
| 2021.12 | 84.76㎡ | 4 | 205,000,000원 |
| 2021.07 | 84.76㎡ | 2 | 165,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 194,600,000원 |
| 최근 12개월 | 84.76㎡ | 1건 | 208,000,000원 |
전체 평균은 194,600,000원이지만, 오래된 저가 거래가 섞여 있으므로 현재 가격 판단의 중심은 최근 12개월과 최신 거래에 둬야 합니다. 최신 거래는 2025년 3월 208,000,000원, 최근 12개월 평균 역시 208,000,000원입니다. 현재 최저가이자 실질취득가 213,000,000원은 이보다 5,000,000원 높고 102.4%에 해당합니다. 따라서 전체 평균 대비 차이가 크다는 이유만으로 가격 매력이 있다고 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 213,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,782,000원 |
| 1. 근저당 · 성가신용협동조합 | 144,100,000원 | 144,100,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주식회사 베스트 | 164,383,561원 | 65,118,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권액 308,483,561원 중 209,218,000원이 배당되고, 미배당액은 99,265,561원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 회차별 배당 압박
| 회차 | 매각가 | 총 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (100%) | 213,000,000원 | 209,218,000원 | 99,265,561원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 170,400,000원 | 167,214,400원 | 141,269,161원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 136,320,000원 | 133,611,520원 | 174,872,041원 | 0원 |
유찰될수록 신청채권자 주식회사 베스트의 미회수액은 커지지만, 이 미배당 채권이 곧바로 매수인에게 넘어가는 구조는 아닙니다. 시나리오상 매수인 인수는 모든 회차에서 0원입니다. 따라서 유찰 시 가격이 내려가면 실질취득가도 동일하게 내려갑니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 연제구 연산동 소재 과정초등학교 서측 인근이며, 주변은 소규모 공동주택·근린생활시설·단독주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 아파트로 이용 중이나 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태는 확인하지 못했습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 11층 건물 내 9층 901호이며 사용승인일은 2002.10.22입니다. 위생·급배수·도시가스·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 토지는 인접 도로 및 필지와 등고평탄한 세장형이고, 동측으로 폭 약 10미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·교육환경보호구역 등에 해당하며, 공시지가는 2,608,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 19세대 소규모 단지이고 확인된 동일면적 거래가 5건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 거래 표본이 많지 않아 매도 시 가격 발견과 환금성은 대단지보다 제한적일 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 검증. 실질취득가 213,000,000원은 최신 실거래 208,000,000원보다 5,000,000원 높습니다. 권리 안전성과 가격 메리트를 분리해서 판단해야 합니다.
- 소규모 단지 환금성. 총 19세대이고 최근 12개월 동일면적 거래는 1건입니다. 낙찰 후 매도 시 거래 빈도와 매수층을 따로 점검할 필요가 있습니다.
- 내부 상태 확인. 감정 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태와 마감재를 확인하지 못했습니다.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 현장 점유 상태와 인도 가능 여부는 입찰 전 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 배당 외 비용. 배당 추정에는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않을 수 있으므로 관련 원본을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로”
이 물건의 권리구조는 명확합니다. 2024년 성가신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 투자 판단의 승부처는 가격입니다. 현재 실질취득가 213,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 208,000,000원보다 높아 신건 자체에는 시세 할인 메리트가 없습니다. 최근 거래 추세는 +8.8%로 약세장은 아니지만, 19세대 소규모 단지에 최근 거래 표본도 1건뿐입니다. 권리는 합격, 현재 가격은 보수적으로 접근할 구간입니다.
