142,800,000원
부산지방법원 2025타경22459. 부산도시철도 1호선 범내골역 남동측 인근의 부산 범일 로얄팰리스 2차 8층 801호입니다. 감정평가상 업무시설 건물 안에 있는 주거용 오피스텔이며, 주변 탐문 결과 복층 구조로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 2020.07.31 최지은 명의로 소유권이전 등기가 이뤄졌고 같은 날 개금동새마을금고가 채권최고액 204,000,000원의 근저당권을 설정했습니다.
이 근저당권이 말소기준입니다. 이후 부산신용보증재단 가압류 30,000,004원과 개금동새마을금고의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 이지호는 2023.07.31 전입해 말소기준보다 후순위이고, 조사 결과도 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 따라서 현재 배당 산정상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22459 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 범천동 848-8 부산 범일 로얄팰리스 2차 8층 801호 도로명: 부산광역시 부산진구 범일로 176 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 20층 건물 중 8층 801호 · 주거용 오피스텔(복층 구조) |
| 건물 | 2020.06.30 준공 · 철골철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 |
| 소유자 | 최지은 (2020.07.31 소유권이전 등기 · 매매 원인 2018.08.24 · 거래가액 238,260,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 142,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 개금동새마을금고 / 174,011,380원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 별도 확인 등기는 남는다
2020.07.10 주식회사코람코자산신탁 명의의 신탁등기가 있었으나 등기부상 이미 말소됐고, 2020.07.31 최지은 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 개금동새마을금고 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤 설정된 부산신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이지호 | 미상 | 2023.07.31 | 미상 | 미상 | 2025.08.28 신청 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
이지호의 전입일은 말소기준일인 2020.07.31보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아니므로 실제 임차인은 1명입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 배당액은 확정할 수 없습니다. 현재 산정표의 매수인 인수액은 0원이지만, 보증금 규모와 최우선변제 해당 여부에 따라 채권자 배당액은 달라질 수 있습니다.
② 가격 구조 — 감정가 70%, 시세 판단은 보류
감정가는 204,000,000원이고 1회 유찰된 현재 최저매각가는 142,800,000원으로 감정가의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준 금액도 142,800,000원입니다.
다만 현재 시세를 비교할 실거래 자료는 확인되지 않습니다. 소유권이전 등기에 기재된 238,260,000원은 매매 원인일이 2018.08.24인 과거 거래가액이므로 현재 시세로 사용할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 단정하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 142,800,000원 | 140,000,800원 | 93,999,204원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 99,960,000원 | 97,760,720원 | 136,239,284원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 69,972,000원 | 68,312,504원 | 165,687,500원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자 미배당액은 증가하지만, 제공된 각 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 가격 적정성은 인근 주거용 오피스텔의 최신 실거래와 임대수익을 별도로 확인해 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 142,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,799,200원 |
| 1. 근저당 · 개금동새마을금고 | 204,000,000원 | 140,000,800원 |
| 2. 가압류 · 부산신용보증재단 | 30,000,004원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,799,200원을 제외한 140,000,800원이 개금동새마을금고에 배당되고, 부산신용보증재단과 소유자에게 돌아가는 금액은 없습니다. 채권총액 234,000,004원 대비 미배당액은 93,999,204원입니다. 신청채권자의 청구액 174,011,380원도 현재 예상배당액만으로는 전액 충족되지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산도시철도 1호선 범내골역 남동측 인근으로, 주변은 업무시설·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 통행이 용이하고 노선버스정류소와 범내골역이 근거리에 있어 제반 교통상황은 편리한 것으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 주거용 오피스텔의 복층 구조로 이용 중인 것으로 탐문됐으나, 이해관계인 부재로 내부 현황은 확인되지 않았습니다.
- 건물·설비. 2020.06.30 준공된 20층 건물로 난방·급배수위생·승강기·소화·기계식 주차설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측 약 35미터, 북측과 동측 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 소로1류에 접합니다. 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 포함됩니다.
- 토지 현황. 대지 2,151.1㎡, 평지의 가로장방형 토지로 상업용으로 이용되고 있으며 공시지가는 6,869,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 감정가 70%만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 범내골역 인근 주거용 오피스텔의 최신 실거래와 임대조건을 확인하세요.
- 임차 보증금 확인. 이지호의 보증금·확정일자·점유부분과 배당요구 서류를 확인해 최우선변제 가능성과 실제 배당액을 점검하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 임대의무기간과 임대료 증액기준이 기재된 등기의 현재 효력 및 매각 후 처리 절차를 확인하세요.
- 파산 관련 서류 확인. 2025.06.23 파산선고와 경매절차의 관계, 파산관재인 관련 사항을 사건기록에서 확인하세요.
- 내부 현황 확인. 감정평가 당시 내부를 확인하지 못했으므로 복층 구조, 수선 상태와 실제 이용현황을 현장에서 재확인하세요.
- 기계식 주차 확인. 기계식 주차설비의 이용 가능 차량, 운영 상태와 비용을 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 대항력은 없지만 실제 임차인 1명이 확인되므로 낙찰 후 인도 일정과 협의 가능성을 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 서류를 직접 대조해 권리와 점유관계를 최종 확정하세요.
맺으며 — 인수 0원과 안전한 입찰은 같은 말이 아니다
이 사건은 말소기준 이후 가압류와 경매개시결정이 소멸하고, 임차인 이지호도 후순위 전입으로 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 대항력 있는 임차보증금을 떠안는 구조는 아닙니다.
그러나 보증금·확정일자·점유부분이 미상이고, 민간임대주택등기와 파산선고가 함께 확인됩니다. 내부 현황도 조사되지 않았습니다. 여기에 현재 시세를 비교할 실거래 자료가 없으므로 최저가 142,800,000원이 싸다고 단정할 근거도 부족합니다. 결론은 권리상 인수 0원, 서류 확인은 필수, 가격 평가는 보류입니다.
