부산지방법원 2025타경22467. 부산진구 범천동 ‘대동레미안센트럴시티5’ 13층 1305호, 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가는 133,000,000원이고 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 65,170,000원, 감정가의 49% 수준입니다. 소유자는 김미향·황의순 공유이며, 말소기준은 2019년 11월 29일 설정된 우리은행 근저당권 69,600,000원입니다.
권리구조에서 가장 중요한 임차인은 송혜은 1명입니다. 임대차계약일은 2022년 3월 8일, 점유개시일은 2022년 3월 21일, 주민등록일은 2022년 3월 22일이며 임차보증금은 50,000,000원입니다. 그러나 전입이 2019년 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 임차권등기는 2024년 3월 27일 이루어졌고 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있어, 현재 회차에서 매수인이 떠안을 보증금은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22467 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 13층 1305호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 부산진구 범일로192번길 10 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 27.4552㎡ · 20층 건물 중 13층 |
| 소유자 | 김미향 지분 100분의 5 · 황의순 지분 100분의 95 |
| 감정가 / 최저가 | 133,000,000원 / 65,170,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 54,899,894원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 사용승인 | 2019.11.05 |
| 이용상태 | 공부상 업무시설(오피스텔) |
① 권리 흐름 — 임차권은 후순위, 매수인 인수 0원
등기상 최초 양산농업협동조합 근저당권 5,160,000,000원은 2019년 11월 29일 일부포기로 말소되었고, 같은 날 설정된 우리은행 근저당권 69,600,000원이 현재 말소기준권리입니다. 이후의 강제경매개시결정, 김미향 지분 압류, 송혜은 임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 황의순 지분에 대한 국세 압류는 2025년 9월 2일 이미 말소되었습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송혜은 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 50,000,000원 | 2022.03.22 / 2022.03.08 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
송혜은의 임대차계약일은 2022.03.08, 점유개시일은 2022.03.21, 전입일은 2022.03.22이며 확정일자는 2022.03.08입니다. 말소기준일 2019.11.29보다 전입이 늦어 대항력은 없고, 임차권등기도 말소기준 뒤인 2024.03.27 설정되었습니다. 배당요구도 이루어졌습니다. 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니므로 실제 임차인은 1명으로 봅니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 크게 싸 보이지만, 면적 비교가 맞지 않는다
단지 실거래는 3건이 확인됩니다. 전체 평균은 260,000,000원이고 최근 12개월 거래는 2025년 5월 245,000,000원 1건입니다. 계산상 현재 최저가 65,170,000원은 최근 12개월 평균의 26.6%입니다. 다만 이 수치를 그대로 ‘74% 할인’처럼 해석해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 44.17㎡ | 9 | 245,000,000원 |
| 2023.03 | 53.06㎡ | 8 | 265,000,000원 |
| 2022.05 | 44.17㎡ | 8 | 270,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 44.17㎡ | 1건 | 245,000,000원 |
본건 전용면적은 27.4552㎡인데 확인된 실거래는 44.17㎡와 53.06㎡로, 동일 면적 표본이 아닙니다. 따라서 감정가 133,000,000원이나 현재 실질취득액 65,170,000원을 245,000,000원과 직접 비교해 ‘시세보다 매우 싸다’고 결론 내리기에는 비교 기준의 차이가 큽니다.
또한 최근 12개월 평균 245,000,000원은 이전 거래 평균보다 8.4% 낮은 하락 추세입니다. 전체 평균 260,000,000원에는 2022년·2023년의 더 높은 거래가 포함되어 있으므로, 전체 평균만을 근거로 가격 매력을 높게 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 65,170,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,573,060원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 69,600,000원 | 63,596,940원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 54,899,894원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정 매각대금 65,170,000원에서 집행비용 1,573,060원을 제외한 63,596,940원이 우리은행 근저당에 배당되는 계산입니다. 채권자 총 청구액 124,499,894원 중 63,596,940원이 배당되어 미배당액은 60,902,954원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 65,170,000원 | 63,596,940원 | 60,902,954원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 45,619,000원 | 44,397,858원 | 80,102,036원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 31,933,299원 | 30,958,500원 | 93,541,394원 | 0원 |
이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 따라 인수액으로 전환되는 유형이 아닙니다. 따라서 추가 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 송혜은 보증금 때문에 실질취득액이 50,000,000원으로 고정되는 구조가 아니며, 각 회차에서 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성서초등학교 북서측 인근으로 각종 근린생활시설, 공동주택, 오피스텔 및 숙박시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산지하철 1호선 범내골역이 있어 제반 교통사정은 편리한 편입니다.
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이며, 20층 건물 중 13층 1305호입니다. 사용승인일은 2019.11.05입니다.
- 설비. 급배수·위생·옥내소화전·화재탐지 및 경보·승강기·주차타워·도시가스·공동현관기·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북동측 약 18m, 남동측 약 8m 폭의 포장도로에 각각 접하고 주차설비가 되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 지목 대, 토지면적 1,252.6㎡, 공시지가 5,396,000원/㎡이며 평지의 주상복합용 건부지로 이용 중입니다.
- 하자 여부. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 단지는 187세대이고 경매물건 평균 유찰횟수는 2.5회입니다. 본건도 이미 2회 유찰되었으며, 소형 오피스텔은 동일 면적 거래 표본 확인이 가격 판단에 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 대항력 재확인. 송혜은의 전입일 2022.03.22가 말소기준일 2019.11.29보다 늦다는 점을 등기부·매각물건명세서 원문에서 다시 대조하세요.
- 민간임대주택등기. 갑구 1-1의 민간임대주택등기 현황과 매각 후 처리 관계를 입찰 전 확인하세요.
- 면적 맞춘 시세 확인. 본건 27.4552㎡와 확인 실거래 44.17㎡·53.06㎡는 면적이 다릅니다. 단순히 65,170,000원을 245,000,000원과 비교해 할인율을 판단하면 왜곡될 수 있습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 거래가는 245,000,000원으로 이전 거래 대비 -8.4%입니다. 과거 전체 평균 260,000,000원만 근거로 가격을 높게 잡지 마세요.
- 점유·명도 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자와 인도 상태를 현장에서 확인하세요.
- 배당표 한계. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 생길 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 단순하지만, 가격은 ‘면적 보정’이 먼저다
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 실제 임차인 송혜은의 전입은 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 현재 최저가 65,170,000원에서 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 2회 유찰로 감정가의 49%까지 내려왔다는 점만 보면 강한 할인처럼 보입니다.
하지만 가격 판단은 별개입니다. 확인된 최신 실거래 245,000,000원은 본건 27.4552㎡가 아니라 44.17㎡이고, 나머지 거래도 44.17㎡·53.06㎡입니다. 최근 추세 역시 -8.4%입니다. 따라서 ‘최저가가 최근 시세의 26.6%이니 매우 싸다’는 식의 결론은 면적 차이를 무시한 비교가 됩니다. 권리상 인수는 0원이지만, 가격 매력은 동일 면적 실거래를 확인한 뒤 확정해야 하는 오피스텔입니다.
