부산지방법원 2025타경22474. 범천동 대동레미안센트럴시티5 18층 1812호 아파트입니다. 말소기준은 2019.11.29. 우리은행 근저당권 95,760,000원입니다. 임차권자 오유진의 임대차계약은 2021.07.28., 점유개시는 2021.08.23., 전입은 2021.08.27.로 모두 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 임차권등기가 존재하더라도 이 사건에서는 대항력이 없고 매수인에게 승계되는 보증금도 0원으로 분석됩니다.
현재 최저매각가는 70,070,000원으로 감정가 143,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 할인폭이 큽니다. 그러나 시세자료의 대상면적은 26.9801㎡인데 최근 거래 표본은 44.17㎡와 53.06㎡로 면적 매칭이 되지 않았습니다. 따라서 245,000,000원의 최근 12개월 평균과 단순 비교해 가격 메리트를 확정하기보다, 해당 호실과 같은 면적대의 실제 거래를 별도로 대조하는 것이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22474 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 18층 1812호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공부상 공동주택(아파트) · 지하2층 지상20층 중 18층 |
| 소유자 | 김미향 지분 100분의 5 · 황의순 지분 100분의 95 |
| 감정가 / 최저가 | 143,000,000원 / 70,070,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 53,964,025원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 임차권은 있으나 대항력은 없다
말소기준권리는 2019.11.29. 설정된 우리은행 근저당권입니다. 오유진의 임차권은 임대차계약일 2021.07.28., 점유개시 2021.08.23., 주민등록 2021.08.27.로 기준권리보다 늦습니다. 임차권등기는 2024.08.26. 이루어졌지만, 전입신고 자체가 기준권리 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금은 50,000,000원이며 배당요구는 되어 있으나, 예상배당표상 별도 배당액은 계상되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 오유진 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 50,000,000원 | 2021.08.27 / 2021.07.28 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
② 시세 비교 — 28.6%라는 숫자보다 ‘면적 불일치’가 먼저다
대동레미안센트럴시티5의 시세자료상 최근 거래는 3건이며 전체 평균은 260,000,000원, 최근 12개월 평균과 최신 거래는 각각 245,000,000원입니다. 현재 최저가 70,070,000원은 최근 12개월 평균의 28.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 44.17㎡ | 9 | 245,000,000원 |
| 2023.03 | 53.06㎡ | 8 | 265,000,000원 |
| 2022.05 | 44.17㎡ | 8 | 270,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 245,000,000원 |
문제는 대상면적이 26.9801㎡로 잡혀 있는데 위 거래는 44.17㎡·53.06㎡여서 동일 면적 비교가 아니라는 점입니다. 따라서 “최저가가 최근 시세의 28.6%니까 무조건 싸다”는 결론은 피해야 합니다. 특히 최근 거래는 과거 표본보다 8.4% 낮은 추세로 나타나 가격 방향도 하락 쪽입니다.
③ 예상배당표 (매각가 70,070,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,661,260원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 95,760,000원 | 68,408,740원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 53,964,025원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 149,724,025원 중 예상배당은 68,408,740원이고 미배당은 81,315,285원입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다. 이는 채권자 측 회수 문제이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 2회 유찰 · 49% | 70,070,000원 | 68,408,740원 | 81,315,285원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 49,049,000원 | 47,766,118원 | 101,957,907원 | 0원 |
| 4회 유찰 · 24% | 34,334,300원 | 33,316,283원 | 116,407,742원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자 미배당은 늘어나지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 이 사건에서는 낙찰가가 떨어질수록 임차보증금 인수액이 늘어 실질취득이 고정되는 구조가 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도시철도 1호선 범내골역 남동측 인근이며, 주변은 공동주택·오피스텔·숙박시설·근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 범내골역이 있어 제반 교통사정은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하2층 지상20층 건물의 18층 1812호입니다. 승강기·소화전·화재탐지·주차타워·도시가스·난방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며, 소로1류에 접하고 가로구역별 최고높이 제한지역 및 상대보호구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 시세 표본. 단지 187세대, 사용승인 2019.11.05. 시세 표본은 3건뿐이며 대상면적과 거래면적이 일치하지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 순서 재확인. 우리은행 근저당 2019.11.29.보다 오유진 전입 2021.08.27.이 뒤여서 대항력은 없습니다.
- 시세 면적 검증. 대상면적 26.9801㎡와 최근 거래 44.17㎡·53.06㎡가 다르므로 동일 면적 실거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 시세 추세 -8.4%를 응찰가 판단에 반영해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에 2022.05.18. 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 입찰 전 현행 등기와 관련 행정사항을 확인할 필요가 있습니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 시나리오에서 채권자 미배당은 81,315,285원이지만 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 승부는 ‘진짜 같은 면적 시세’
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 말소기준은 2019.11.29. 우리은행 근저당권이고, 보증금 50,000,000원의 오유진 임차권은 그보다 뒤에 전입해 대항력이 없습니다. 따라서 현재 최저가 70,070,000원에 낙찰된다고 가정하면 실질취득도 70,070,000원이고 매수인 인수는 0원입니다.
다만 가격 판단은 한 단계 더 신중해야 합니다. 지표상 최저가는 최근 12개월 평균 245,000,000원의 28.6%지만, 그 평균은 대상면적 26.9801㎡와 다른 면적 거래에서 나온 값입니다. 최근 추세도 -8.4%입니다. 따라서 이 물건은 권리상 접근 가능한 물건이지만, “시세의 28.6%이니 무조건 저렴하다”가 아니라 동일 면적 실거래를 확인한 뒤 가격을 확정해야 하는 물건입니다.
