부산지방법원 2025타경22481. 부산진구 범천동 ‘대동레미안센트럴시티5’ 17층 1703호, 전용 53.0631㎡ 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 후순위 권리가 아니라 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인입니다. 임차인 김민영은 2022.01.14 확정일자를 받고 2022.01.27 주민등록 및 점유를 시작했고, 말소기준인 부산은행 가압류는 그보다 늦은 2024.07.16입니다. 따라서 임차인은 매수인에게 대항할 수 있고, 배당에서 보증금 250,000,000원을 전액 돌려받지 못하면 그 부족분을 낙찰자가 인수하는 구조입니다.
현재 최저매각가 128,380,000원에서 집행비용 2,597,320원을 먼저 빼면 임차인에게 돌아가는 금액은 125,782,680원입니다. 보증금 250,000,000원과의 차액인 124,217,320원이 매수인 인수액입니다. 즉 현금 흐름상 128,380,000원 + 124,217,320원 = 252,597,320원입니다. 낙찰가가 더 내려가도 임차인 배당액이 줄면서 인수액이 증가하기 때문에 총 취득부담은 보증금 250,000,000원 부근에서 거의 고정되는 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22481 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 17층 1703호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 53.0631㎡ · 지하2층/지상20층 건 중 17층 |
| 사용승인 / 규모 | 2019.11.05 · 187세대 |
| 소유자 | 황의순 지분 100분의 95 · 김미향 지분 100분의 5 |
| 감정가 / 최저가 | 262,000,000원 / 128,380,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 268,099,869원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
등기상 2019.11.13 동래농업협동조합 근저당권 채권최고액 6,000,000,000원이 설정됐지만, 2019.11.29 해지로 이미 말소됐습니다. 이 사건에서 제시된 말소기준은 2024.07.16 부산은행 가압류 592,812,922원입니다. 이후 부산진구 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정 | 권리 | 현재 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김민영 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 250,000,000원 | 전입·점유 2022.01.27 확정일자 2022.01.14 배당요구 2024.08.08 | 대항력 있음 우선변제 보증기관 승계 아님 | 124,217,320원 |
김민영은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 따라서 보증금은 250,000,000원 한 건만 반영합니다. 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제를 받지만, 현재 최저가에서는 매각대금이 보증금 전액을 충당하지 못해 잔액이 그대로 매수인 부담으로 남습니다.
③ 유찰돼도 총액이 크게 내려가지 않는 이유
| 회차 | 매각가 | 임차인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 (감정가 49%) | 128,380,000원 | 124,217,320원 | 252,597,320원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 89,866,000원 | 162,151,588원 | 252,017,588원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 62,906,199원 | 188,626,113원 | 251,532,312원 |
표에서 보듯 최저가는 128,380,000원에서 89,866,000원, 다시 62,906,199원으로 내려가지만 임차인 인수액은 반대로 124,217,320원에서 162,151,588원, 188,626,113원으로 증가합니다. 그래서 실질취득은 각각 252,597,320원 → 252,017,588원 → 251,532,312원으로 거의 움직이지 않습니다. 이 사건에서 유찰 횟수가 늘어난다는 사실 자체가 큰 가격 할인으로 연결되지 않는 이유입니다.
④ 시세 비교 — 실질취득 기준으로 봐야 한다
대동레미안센트럴시티5 전용 53.06㎡ 실거래 표본은 1건입니다. 2023.03, 8층 거래가 265,000,000원이며 제공된 비교 평균·최신 거래 역시 265,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.03 | 53.06㎡ | 8 | 265,000,000원 |
| 비교 기준 | 53.06㎡ | 1건 | 265,000,000원 |
현재 회차 실질취득 252,597,320원은 265,000,000원의 약 95.3%로, 차이는 12,402,680원, 약 4.7%입니다. 즉 인수액까지 반영하면 비교 실거래보다 약간 낮은 정도이지, 최저가 128,380,000원이 주는 인상처럼 절반 가격에 취득하는 구조가 아닙니다. 게다가 거래 표본이 2023.03 한 건뿐이므로 265,000,000원을 강한 현재 시세 기준으로 과신하기도 어렵습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 128,380,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,597,320원 |
| 1. 임차인 김민영 보증금 | 250,000,000원 | 125,782,680원 |
| 2. 가압류 · 주식회사부산은행 | 592,812,922원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 268,099,869원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,597,320원과 김민영 배당 125,782,680원으로 매각대금 128,380,000원이 모두 소진됩니다. 김민영의 미배당 보증금 124,217,320원은 매수인 인수로 남습니다. 부산은행과 주택도시보증공사에는 이 가정에서 배당이 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 기준시점 현재 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다. 2019.11.05 사용승인된 철근콘크리트구조 지하2층/지상20층 건물의 17층 1703호입니다.
- 입지. 범천1동주민센터 남서측 인근으로 공동주택·오피스텔·근린생활시설·병·의원·숙박시설·상업용건물이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스승강장과 도시철도1호선 범내골역이 있어 교통여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측 약 18미터, 남동측 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 소로1류와 관련된 토지이용 제한이 확인됩니다.
- 건물 상태 정보. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 응찰가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 기준 128,380,000원에 낙찰돼도 124,217,320원 인수가 더해져 총 부담은 252,597,320원입니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 김민영 보증금 250,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 것으로 명시돼 있습니다.
- 유찰 효과를 과대평가하지 않기. 3회 유찰 시 실질취득 252,017,588원, 4회 유찰 시 251,532,312원으로 총액 감소폭이 제한적입니다.
- 시세 표본 한계 반영. 비교 가능한 실거래는 2023.03 전용 53.06㎡ 8층 265,000,000원 한 건입니다. 이 가격 하나만으로 현재 적정가를 단정하기 어렵습니다.
- 등기 원본 재확인. 말소기준은 2024.07.16 부산은행 가압류이고, 임차인의 전입·점유는 2022.01.27로 선행합니다. 입찰 전 해당 선후관계를 원본에서 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “반값”이 아니라 사실상 2.5억원대 취득
이 물건의 숫자는 첫눈에 강하게 보입니다. 감정가 262,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 128,380,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 권리분석을 통과시키면 결론은 완전히 달라집니다. 김민영은 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인이고, 현재 회차에서 미배당 보증금 124,217,320원을 매수인이 인수합니다. 그 결과 실질취득은 252,597,320원입니다.
비교 실거래 265,000,000원과 비교하면 실질취득은 약 95.3%입니다. 약 4.7% 낮기는 하지만 거래 표본이 2023.03 한 건에 불과하고, 추가 유찰이 발생해도 인수액이 늘어 총 부담은 251,000,000원~252,000,000원대에 머뭅니다. 따라서 이 사건은 “최저가가 싸서 매력적인 물건”이 아니라 “대항력 보증금 때문에 최저가 할인 효과가 대부분 상쇄되는 물건”으로 보는 것이 맞습니다. 권리관계는 읽히지만, 가격 여유는 크지 않습니다.
