부산지방법원 2025타경22531. 부산진구 당감동 백양푸른채 303동 20층 2002호, 전용 49.99㎡ 아파트입니다. 소유자 신익창은 2015년 7월 7일 매매를 원인으로 2015년 9월 10일 거래가액 139,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당권이 말소기준이며, 이후 김수현의 근저당권·전세권, 오충한의 근저당권, 카드사와 금융기관의 가압류, 국세 및 국민건강보험공단 압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
등재된 별도 임차인은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 조사됐으므로, 현장 점유자가 누구인지와 실제 인도 가능 상태는 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다. 을구 5번 김수현의 전세권 5,000,000원은 말소기준 이후 설정된 등기권리로, 매수인에게 승계되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22531 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 당감동 794 백양푸른채 제303동 제20층 제2002호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 부산진구 백양산로53번길 62 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 49.99㎡ · 25층 건물 중 20층 |
| 소유자 | 신익창 (2015.09.10. 소유권이전 · 거래가액 139,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 93,800,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김수현 / 14,168,219원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 전부 소멸
말소기준은 2015.09.10. 을구 3번 국민은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 108,000,000원이며, 2023.11.10. 변경등기에는 채권최고액을 81,080,000원으로 변경한 기록이 있습니다. 그 이후 설정된 김수현 근저당권 19,500,000원, 전세권 5,000,000원, 오충한 근저당권 120,000,000원과 각종 가압류·압류는 낙찰로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 할인 진입이지만 하락 추세
백양푸른채 동일 면적대 최근 실거래 12건의 전체 평균은 110,208,333원입니다. 다만 과거의 130,000,000원·133,000,000원 거래가 포함돼 있어 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 8건 평균은 106,375,000원, 최신 거래는 2026년 6월 110,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 49.99㎡ | 13 | 110,000,000원 |
| 2026.05 | 49.99㎡ | 17 | 113,000,000원 |
| 2026.04 | 49.99㎡ | 17 | 116,500,000원 |
| 2026.03 | 49.99㎡ | 4 | 93,500,000원 |
| 2026.03 | 49.61㎡ | 3 | 115,000,000원 |
| 2026.01 | 49.99㎡ | 10 | 104,000,000원 |
| 2025.12 | 49.99㎡ | 2 | 110,000,000원 |
| 2025.11 | 49.99㎡ | 3 | 89,000,000원 |
| 2025.05 | 49.99㎡ | 8 | 108,500,000원 |
| 2025.04 | 49.99㎡ | 12 | 133,000,000원 |
| 2024.11 | 49.99㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 2024.08 | 49.99㎡ | 6 | 130,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 106,375,000원 |
현재 실질취득액 93,800,000원은 최근 12개월 평균의 88.2%로, 최근 시세보다 낮은 진입가입니다. 최신 거래 110,000,000원보다도 낮습니다. 그러나 최근 거래군은 과거 거래군보다 9.8% 하락한 것으로 집계됐습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 가격 안전마진을 단정하기보다, 20층의 향·내부 상태와 실제 수리비를 반영해 응찰가를 정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 93,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,088,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 108,000,000원 | 91,711,600원 |
| 2. 근저당 · 김수현 | 19,500,000원 | 0원 |
| 3. 전세권 · 김수현 | 5,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 오충한 | 120,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 10,359,033원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 7,834,179원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 경남신용보증재단 | 16,835,312원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 오케이캐피탈 주식회사 | 13,920,289원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 주식회사 오케이저축은행 | 16,155,576원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 317,604,389원 중 예상배당은 91,711,600원이며, 미배당액은 225,892,789원입니다. 신청채권자 김수현의 청구액 14,168,219원은 현재 회차 추정상 배당되지 않습니다. 후순위 미배당액은 매수인 인수액이 아니며, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세와 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오
| 현재 회차 | 1회 유찰 · 감정가의 70% · 93,800,000원 · 매수인 인수 0원 |
|---|---|
| 2회 유찰 시 | 감정가의 49% · 65,659,999원 · 예상 미배당 253,526,270원 · 매수인 인수 0원 |
| 3회 유찰 시 | 감정가의 34.3% · 45,961,999원 · 예상 미배당 272,869,706원 · 매수인 인수 0원 |
가격이 내려가면 채권자의 미배당은 커지지만, 현재 확인된 권리구조에서는 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 유찰을 기다리는 동안 매각조건이나 점유관계가 달라질 수 있으므로 매 회차 원본 서류를 다시 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 당감동 개성고등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 근린생활시설과 자연림 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
- 단지 규모. 백양푸른채는 1,116세대이며, 사용승인일은 1999.11.27.입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 25층 건물 중 20층이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 샷시창 구조입니다.
- 설비. 급·배수, 위생, 도시가스 난방, 화재탐지·경보, 소화전과 승강기설비가 돼 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 택지개발지구이며 광로3류와 중로2류에 접합합니다. 공시지가는 1,096,000원/㎡입니다.
- 하자 여부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 별도 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 전입세대와 현장 점유자를 확인하고 인도 일정과 비용을 반영하세요.
- 국민은행 채권액. 최초 채권최고액 108,000,000원과 변경등기 81,080,000원의 관계를 등기부와 채권계산서 원본으로 확인하세요.
- 최근 시세 우선. 전체 평균보다 최근 12개월 평균 106,375,000원과 최신 거래 110,000,000원을 기준으로 응찰가를 판단하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -9.8%입니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 과대평가하지 마세요.
- 내부 상태 확인. 같은 면적 거래가격의 편차가 크므로 20층의 향·조망·내부 수리상태를 확인해 추가 비용을 계산하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 배당요구 내역을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 안전, 가격은 하락 추세까지 반영
이 물건의 장점은 명확합니다. 말소기준 이후의 근저당권·전세권·가압류·압류가 모두 소멸하고, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 실질취득 93,800,000원도 최근 12개월 평균 106,375,000원의 88.2%로 최근 시세보다 낮습니다.
다만 최근 거래군이 과거 거래군보다 9.8% 하락했고, 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 따라서 권리는 합격이지만, 점유자 확인과 내부 상태 조사 없이 감정가 대비 70%라는 이유만으로 응찰해서는 안 됩니다. 현재 회차는 가격상 검토할 수 있는 구간이되, 하락 추세와 명도 변수를 반영한 보수적 상한가 설정이 핵심입니다.
