대구지방법원 2025타경3537. 포항시 남구 송도동 494-3의 토지와 4층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 건물 이용상태는 1층 근린생활시설인 제조업소, 2층 사무실, 3층 사무실 및 단독주택, 4층 계단탑·물탱크실과 일부 창고입니다. 아파트나 단일 주택이 아니라 영업시설과 주거공간이 섞인 주상용 부동산이므로, 등기상 권리뿐 아니라 실제 점유자·영업자·임대차·건물 상태를 함께 확인해야 합니다.
등기상 핵심은 2018년 11월 14일 설정된 송도동새마을금고의 채권최고액 338,000,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이며, 뒤이어 설정된 임효빈의 근저당권과 서울보증보험주식회사·보령수산업협동조합의 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경3537 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 남구 송도동 494-3 · 경상북도 포항시 남구 운하로48번길 6-2 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 토지 279.1㎡ · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 건물 이용상태 | 1층 제조업소 · 2층 사무실 · 3층 사무실 및 단독주택 · 4층 계단탑·물탱크실 및 일부 창고 |
| 소유자 | 조효숙 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 512,008,320원 / 122,932,000원 (4회 유찰, 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 송도새마을금고 / 268,935,760원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수액은 0원
신고된 임차인은 없습니다. 또한 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권도 해당 사항이 없습니다. 말소기준인 송도동새마을금고 근저당권보다 늦은 임효빈 근저당권, 서울보증보험주식회사·보령수산업협동조합 가압류는 배당 여부와 관계없이 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 감정가의 24%가 곧 시세는 아니다
현재 최저매각가는 122,932,000원으로 감정가 512,008,320원의 24.01%입니다. 네 차례 유찰되면서 표면 가격은 크게 낮아졌지만, 동일 조건의 최근 실거래나 최신 거래와 직접 비교할 근거가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 충분하다”고 단정할 수 없습니다.
이 물건은 일반 주거용보다 가격 산정 변수가 많습니다. 1층 제조업소, 2층 사무실, 3층 사무실·주택의 층별 수익성과 공실 가능성, 건물 유지보수비, 제시외 건물의 현황, 실제 임대차 조건을 확인해야 권리상 실질취득액 122,932,000원이 적정한지 판단할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 122,932,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,521,048원 |
| 1. 근저당 · 송도동새마을금고 | 338,000,000원 | 120,410,952원 |
| 2. 근저당 · 임효빈 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 보령수산업협동조합 | 100,275,532원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권자 합계 / 총 미배당 | 638,275,532원 | 517,864,580원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 120,410,952원이 말소기준 근저당권에 배당되고, 후순위 채권과 소유자 잔여는 0원입니다. 총 미배당은 517,864,580원이지만, 등기상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포항시 남구 송도동 송도중학교 서측 인근이며, 주변은 근린생활시설과 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 토지면적 279.1㎡, 지목 대, 주상용, 평지의 세로장방형이며 소로 한 면에 접합니다.
- 공시지가. 549,300원/㎡입니다.
- 용도·규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 소로2류에 접하고 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다.
- 건물. 철골조 샌드위치 판넬 위 슁글지붕 4층 건물로, 외벽은 징크판넬·강화유리·비닐사이딩 등입니다.
- 설비. 급·배수설비, 위생설비, 화재경보설비가 있고 3층 주택 부분에는 난방설비가 되어 있습니다.
- 공부 관계. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 근린시설·사무실·주택이 혼재한 단독 건물로, 표준화된 공동주택보다 매수층과 수익성 판단이 제한적입니다. 4회 유찰 이력도 보수적으로 해석해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 층별 점유 확인. 1층 제조업소, 2층 사무실, 3층 사무실·주택의 실제 사용자와 점유개시 시점을 각각 확인하세요.
- 임대차 원본 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계가 미상이므로 전입세대, 사업자등록, 확정일자와 현장 임대차계약을 대조하세요.
- 용도변경 확인. 1층은 일반건축물대장상 제2종근린생활시설 사무소에서 제조업소로 표시변경됐습니다. 현재 사용과 허가 상태를 확인하세요.
- 발코니·제시외 건물 확인. 3층 주택 일부 발코니가 확장형으로 건축됐고 제시외 건물이 매각에 포함됩니다. 면적·구조·수선 상태를 현장에서 대조하세요.
- 수익성 검증. 감정가 대비 24.01%라는 수치보다 층별 예상 임대료, 공실, 수선비, 명도비용을 반영한 실제 수익성을 우선 계산하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 제시외 건물의 경계·현황·사용관계가 매각목록과 일치하는지 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 건축물대장을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 실제 점유와 수익성
이 사건의 등기상 권리구조는 비교적 명확합니다. 2018년 11월 14일 송도동새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 뒤의 근저당권과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 예상배당상 매수인 인수도 0원입니다.
그러나 이 물건은 4회 유찰된 근린시설·토지입니다. 제조업소·사무실·주택이 한 건물에 섞여 있고 임대관계가 미상이며, 제시외 건물과 발코니 확장 부분도 있습니다. 최저가가 감정가의 24.01%라는 사실만으로 가격이 싸다고 평가할 수 없습니다. 권리는 통과, 점유·수익성·건물 상태는 현장검증이 필요한 사건입니다.
