울산지방법원 2025타경1391. 양산천년가더힐 105동 17층 1703호, 전용 73.1686㎡ 아파트입니다. 감정가는 237,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 감정가의 70%인 165,900,000원입니다. 말소기준권리는 2024.02.05. 설정된 주식회사우리은행 근저당권이며, 이후 설정된 상명새마을금고 근저당권과 주택도시보증공사 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
확인된 임차인은 없고 배당표에도 임차보증금 인수액이 반영되지 않아, 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 165,900,000원입니다. 다만 감정요항표는 임대관계를 미상으로 적고 있습니다. 소유자가 법인이고 민간임대주택등기도 존재하므로, 실제 점유자·전입세대·사업자등록 점유 여부는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1391 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 주진동 710 양산천년가더힐 제105동 제17층 제1703호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 73.1686㎡ · 지상 19층 중 17층 |
| 소유자 | 주식회사아라마루 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 237,000,000원 / 165,900,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 상명새마을금고 / 111,123,200원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 준공 / 단지규모 | 2024.01.31. · 625세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2024.02.05. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 같은 날 등기된 1번 근저당권 변경사항에는 채권최고액 111,600,000원과 공동담보 해제가 적혀 있습니다. 이후의 상명새마을금고 근저당권 130,536,000원, 주택도시보증공사 가압류 1,000,000,000원, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 실거래보다 낮은 실질취득
양산천년가더힐 동일면적 73.17㎡의 최근 실거래는 2026년 4월과 7월의 5건입니다. 최근 12개월 평균은 207,600,000원, 최신 거래는 200,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 73.17㎡ | 12층 | 200,000,000원 |
| 2026.07 | 73.17㎡ | 7층 | 209,000,000원 |
| 2026.07 | 73.17㎡ | 3층 | 215,000,000원 |
| 2026.07 | 73.17㎡ | 18층 | 207,000,000원 |
| 2026.04 | 73.17㎡ | 16층 | 207,000,000원 |
| 평균 | 73.17㎡ | 5건 | 207,600,000원 |
실거래 범위는 200,000,000원~215,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 207,600,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득액은 최저가와 같은 165,900,000원이며, 최근 평균의 79.9%입니다. 금액 차이는 41,700,000원입니다.
최신 거래 200,000,000원과 비교해도 실질취득액이 34,100,000원 낮고, 최신 거래의 약 83.0% 수준입니다. 따라서 현재 회차는 감정가가 아니라 실질취득액을 기준으로 볼 때 최근 거래보다 낮은 구간입니다. 다만 실거래 표본은 5건이고, 내부 상태·향·동별 차이는 별도로 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 165,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,122,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 65,271,600,000원 | 162,777,400원 |
| 2. 근저당 · 상명새마을금고 | 130,536,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 3,122,600원을 제외한 162,777,400원이 선순위 우리은행 근저당권에 배당되고, 후순위 상명새마을금고와 주택도시보증공사에는 배당이 없습니다. 총 미배당액은 66,239,358,600원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 165,900,000원 | 162,777,400원 | 66,239,358,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 116,130,000원 | 113,704,180원 | 66,288,431,820원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 81,291,000원 | 79,427,762원 | 66,322,708,238원 | 0원 |
회차가 내려가면 선순위 채권의 미배당액은 증가하지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 신청채권자인 상명새마을금고의 청구액은 111,123,200원이지만 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 예상배당액은 0원으로 계산되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 이용상태. 공동주택인 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 19층 건물의 17층입니다.
- 입지. 양산시 평산동 신명초등학교 북동측 인근으로, 주변은 아파트단지·근린생활시설·농경지·임야·소규모 공장 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 물건까지 차량 출입이 가능하며 일반적인 교통 사정은 보통입니다. 단지 내 및 주변 가로망 상태도 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·화재관리 설비가 설치되어 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 광로3류와 중로2류에 접합니다. 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 2024.01.31. 준공된 625세대 단지이며, 동일면적 실거래 5건이 200,000,000원~215,000,000원 범위에서 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정요항표의 임대관계는 미상입니다. 전입세대·외국인체류·사업자등록 점유와 실제 현황을 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 등기에는 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 한다는 민간임대주택 문구가 있습니다. 매각물건명세서와 관련 원본을 확인하세요.
- 근저당 변경등기 대조. 우리은행 근저당의 최초 공동담보 채권최고액과 변경 후 채권최고액 기재가 다르므로 등기 원문과 배당요구 채권액을 확인하세요.
- 실거래 개별 보정. 현재 실질취득은 최근 평균의 79.9%지만 내부 상태·향·동·층 차이에 따른 수리비와 가격 차이를 반영해 응찰 상한을 정하세요.
- 명도비용 반영. 점유자가 확인될 경우 인도명령, 이사 협의 및 집행비용을 별도 예산으로 잡아야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비와 당해세, 실제 배당에서 우선하는 금액이 있는지 관리사무소와 집행기록을 통해 확인하세요.
- 매각기일 상태 확인. 기재된 매각기일은 2026.07.28.이므로 입찰 또는 후속 절차 상태를 법원 기록에서 대조하세요.
맺으며 — 가격은 매력적이지만 점유·등기 확인이 조건
이 물건은 말소기준권리 이후의 근저당·가압류·경매개시결정이 모두 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 현재 최저가 165,900,000원이 곧 실질취득액이며, 최근 12개월 동일면적 평균 207,600,000원의 79.9%에 해당합니다. 최신 거래 200,000,000원과 비교해도 34,100,000원 낮아 가격 수치에는 여지가 있습니다.
다만 권리관계를 완전히 단순형으로 단정하기에는 확인할 지점이 남습니다. 민간임대주택등기가 있고 감정요항표의 임대관계가 미상이며, 선순위 우리은행 근저당은 최초 공동담보 금액과 변경등기 금액, 예상배당 계산의 기준이 서로 다릅니다. 결론은 가격은 긍정적, 인수액은 0원, 점유와 원본 등기는 확인 필수입니다.
