울산지방법원 2025타경1550. 울산역 남동측 인근 ‘골드테라스타워’ 1층 106호입니다. 사건 용도는 대지로 표시되어 있고, 감정평가상 실제 이용상태는 근린생활시설(공실)입니다. 철근콘크리트구조 11층 건물 중 1층 106호이며, 현재 최저매각가는 감정가 466,000,000원에서 세 차례 유찰되어 159,838,000원까지 내려온 상태입니다.
겉으로 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 대비 34%라는 가격입니다. 그러나 이 사건에는 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없습니다. 따라서 감정가에서 크게 떨어졌다는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 없습니다. 특히 감정평가상 공실 근린생활시설인 만큼 실제 임대수요, 공실기간, 주변 매매·임대 시세가 입찰가를 결정하는 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1550 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 삼남읍 신화리 1606-7 골드테라스타워 1층106호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(공실) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 11층 중 1층 106호 |
| 소유자 | 김제헌 지분 5분의 2 · 김진본 지분 5분의 3 |
| 감정가 / 최저가 | 466,000,000원 / 159,838,000원 |
| 유찰 | 3회 · 현재 회차 감정가 34% |
| 신청채권자 / 청구 | 전주삼천신용협동조합 / 336,264,093원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 기준일 이후 등기와 인수 여부 확인
등기상 소유권은 김제헌·김진본 공유이고, 2019.11.18 주식회사무궁화신탁 앞으로 신탁등기가 있었다가 2020.06.01 신탁재산 귀속으로 원소유자들에게 돌아왔습니다. 같은 날 전주삼천신용협동조합의 채권최고액 352,000,000원 근저당권이 설정됐으며, 이 근저당권 설정등기는 현재 등기 자료에서 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다.
제공된 권리판정상 말소기준은 2025.11.13 임의경매개시결정입니다. 이후 2026.02.24에는 1번 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사 앞으로 이전된 등기가 접수되어 있습니다. 현재 배당 가정상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 34%라는 숫자만으로 ‘저가’ 판단 금지
현재 최저매각가는 159,838,000원으로 감정가 466,000,000원의 34% 수준입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 111,886,600원, 5회 유찰 시 78,320,620원으로 제시되어 있습니다.
| 회차 | 유찰 횟수 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (감정가 34%) | 3회 | 159,838,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 4회 | 111,886,600원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 5회 | 78,320,620원 | 0원 |
하지만 이 사건에는 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가가 제시되어 있지 않습니다. 감정가에서 3회 유찰됐다는 사실은 확인되지만, 그것만으로 현재 159,838,000원이 실제 시장가보다 낮다고 결론 내릴 수는 없습니다. 상가·근린생활시설은 주거용보다 임대수익과 공실 위험에 따라 가치 편차가 커질 수 있으므로 현장 가격 검증이 선행되어야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 159,838,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,037,732원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 156,800,268원 |
현재 배당 가정에서는 집행비용 3,037,732원을 제외한 156,800,268원이 소유자 교부로 계산되어 있고, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 울산광역시 울주군 삼남읍 신화리 소재 울산역 남동측 인근 골드테라스타워 1층 106호로, 주위는 공동주택·근린생활시설·숙박시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 제반 교통사정은 보통인 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설이며 현재 공실입니다.
- 도로. 남동측으로 대로, 북동측으로 중로가 각각 개설되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,214.1㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지·가로장방형이며 공시지가는 2,452,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(경부고속철도 울산역 역세권지구)이며 경제자유구역·도시개발구역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 도로계획. 대로3류(폭 25m~30m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 시세 확인. 최근 실거래 평균·최신 거래 자료가 없어 현재 최저가 159,838,000원이 시장가 대비 어느 수준인지 별도 확인이 필요합니다.
- 공실 원인 확인. 감정평가상 근린생활시설(공실)입니다. 실제 임대수요와 공실 지속 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대차 재확인. 별도 임차인 신고는 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서 원본을 다시 대조해야 합니다.
- 등기 권리 대조. 전주삼천신용협동조합 근저당권과 케이씨유엔피엘대부주식회사 앞으로의 근저당권 이전 관계를 최신 등기부에서 확인해야 합니다.
- 배당 관계 확인. 신청채권 청구액 336,264,093원과 현재 배당 가정의 채권자 배당 0원 사이의 관계를 채권계산서·배당요구서에서 확인해야 합니다.
- 환금성 점검. 3회 유찰된 공실 근린생활시설인 만큼 낙찰가 자체보다 향후 임대·매각 가능성을 함께 검토해야 합니다.
맺으며 — “34% = 시세 34%는 아니다”
이 물건은 감정가 466,000,000원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가가 159,838,000원까지 내려왔고, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 숫자만 보면 낙폭이 크지만, 감정평가상 근린생활시설(공실)이며 실제 임대관계는 미상입니다. 무엇보다 최근 실거래 평균이나 최신 거래가가 없어 현재 최저가를 시세와 직접 비교할 수 없습니다.
따라서 이 사건의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아니라 현재 공실 상가의 실제 매매가·임대가와 환금성입니다. 권리상 인수액은 0원이지만, 3회 유찰이라는 사실과 공실 상태를 함께 놓고 현장 시세와 등기·배당 원본을 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 사건입니다.
