326,200,000원
울산지방법원 2025타경1550. 울산역 남동측 인근 골드테라스타워 1층 106호입니다. 사건상 용도는 대지이고, 감정평가상 실제 이용상태는 근린생활시설 공실입니다. 감정가 466,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 326,200,000원으로 내려왔습니다. 확인된 임차인은 없으며 예상 인수액도 0원으로 정리됩니다.
다만 권리관계는 단순한 근저당 한 건으로 끝나지 않습니다. 2020.06.01. 전주삼천신용협동조합의 채권최고액 352,000,000원 근저당권이 설정됐고, 2025.11.13. 같은 조합이 임의경매를 신청했습니다. 이후 2026.02.24. 근저당권자가 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기가 나타납니다. 경매 신청채권자와 이전 후 근저당권자가 서로 다르므로 현재 채권자 지위와 경매절차 승계 여부를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1550 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 삼남읍 신화리 1606-7 골드테라스타워 1층 106호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(공실) · 철근콘크리트구조 11층 중 1층 |
| 소유자 | 김제헌 지분 5분의 2 · 김진본 지분 5분의 3 |
| 감정가 / 최저가 | 466,000,000원 / 326,200,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 전주삼천신용협동조합 / 336,264,093원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 등기 발급기관 | 울산지방법원 등기과 |
① 권리 흐름 — 인수 0원이지만 이전관계 확인 필요
확인된 임차인은 없습니다. 감정평가상 이용상태는 공실이고, 임대관계는 미상입니다. 예상 인수액은 0원으로 정리돼 있으나, 등기상 2020년 근저당권과 2026년 근저당권 이전이 이어져 있습니다. 따라서 말소기준은 2020.06.01. 설정된 근저당권 계열을 중심으로 판단하되, 원근저당의 말소 표기와 이전등기의 현재 효력을 원본 등기에서 다시 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 시세 검증은 별개
현재 최저가는 326,200,000원으로 감정가 466,000,000원의 70%입니다. 유찰률만 보면 가격이 크게 낮아진 것처럼 보이지만, 이 물건은 아파트가 아니라 공실 근린생활시설입니다. 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가격 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 326,200,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 228,340,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 159,838,000원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 326,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.6% 추정) | - | 5,366,800원 |
| 채권자 배당 | 0원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 320,833,200원 |
예상표에는 집행비용 5,366,800원과 소유자 잔여 320,833,200원만 반영돼 있습니다. 그러나 사건의 신청채권자 청구액은 336,264,093원이고 등기상 근저당 채권최고액은 352,000,000원입니다. 채권자 예상배당이 0원으로 표시된 현재 표는 실제 권리관계와 맞지 않을 가능성이 있으므로 확정 배당표로 사용할 수 없습니다. 당해세·최우선변제도 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 울산광역시 울주군 삼남읍 신화리 소재 울산역 남동측 인근 골드테라스타워 1층 106호입니다. 주위는 공동주택, 근린생활시설과 숙박시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 현재 근린생활시설 공실입니다. 임대관계는 미상으로, 임대수익 자료를 통한 수익가치 검증이 필요합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 11층 건물의 1층 106호이며, 공동 위생·급배수설비, 승강기설비와 소화전설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남동측으로 광대로, 북동측으로 중로가 개설돼 있습니다. 토지는 인접 도로와 대체로 등고평탄한 가로장방형 상업용 건부지입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역인 경부고속철도 울산역 역세권지구에 해당하며, 경제자유구역·도시개발구역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 토지 지표. 토지면적은 1,214.1㎡이고 공시지가는 2,452,000원/㎡입니다. 공부와의 차이와 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 근저당 원본 대조. 2020.06.01. 근저당권 설정, 2026.02.24. 근저당권 이전과 원근저당의 말소 여부를 최신 등기사항전부증명서에서 확인해야 합니다.
- 채권자 승계 확인. 경매 신청채권자 전주삼천신용협동조합과 이전 후 근저당권자 케이씨유엔피엘대부주식회사의 경매절차상 지위를 확인해야 합니다.
- 배당표 재검증. 신청채권자 청구액 336,264,093원과 예상 채권자 배당 0원의 차이를 채권계산서·배당요구종기·매각물건명세서로 대조해야 합니다.
- 공실 현황 확인. 실제 점유자 존재 여부, 출입 가능 상태, 내부 시설과 원상복구 비용을 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대수익 검증. 임대관계가 미상이고 실거래 비교자료도 없으므로 동일 건물 1층의 보증금·월세·공실 기간을 조사해야 합니다.
- 관리비 확인. 공실 기간 중 발생한 공용부분 관리비와 전기·수도 등 미납 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 입찰가 산정. 감정가 대비 70%라는 할인율만 적용하지 말고, 공실 비용과 예상 임대수익을 반영한 수익가치 기준으로 응찰 상한을 정해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원과 안전한 입찰은 같은 말이 아니다”
이 물건은 확인된 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이라는 점에서는 긍정적입니다. 한 차례 유찰돼 최저가도 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 하지만 실제 이용상태는 공실 근린생활시설이고, 시장가격을 검증할 실거래 자료가 없습니다. 더구나 경매 신청 뒤 근저당권자가 이전된 등기와 신청채권액이 반영되지 않은 예상배당표가 함께 나타납니다.
인수 위험은 낮지만 권리서류 확인 난도와 가격 불확실성은 남아 있습니다. 최신 등기, 채권자 승계와 실제 배당요구 관계를 대조하고, 동일 건물 1층 상가의 임대료·공실률·거래사례를 확인한 뒤에야 326,200,000원의 적정성을 판단할 수 있습니다. 결론은 권리는 조건부 확인, 가격은 검증 전 보류입니다.
