서울중앙지방법원 2025타경3235. 관악구 남현동 한샘빌라 제5층 제502호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 6층이며, 최철규와 한상은이 각각 27,040분의 20,325, 27,040분의 6,715 지분을 보유한 공유물건입니다.
권리분석의 기준은 2022.01.26. 접수된 우호정의 근저당권입니다. 채권최고액은 350,000,000원이지만 등기 목적은 물건 전체가 아니라 최철규 지분 전부입니다. 이후 한상은 지분 가압류, 양 공유자 지분에 대한 국세·지방세 압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류가 이어졌으며, 제시된 권리분석상 모두 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경3235 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 남현동 1079-22 한샘빌라 제5층 제502호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 6층 중 제5층 |
| 공유자 | 최철규 27,040분의 20,325 · 한상은 27,040분의 6,715 |
| 감정가 / 최저가 | 371,000,000원 / 296,800,000원 (1회 유찰·감정가의 80.0%) |
| 청구액 | 350,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 지분 범위는 확인
조사된 임차인은 없습니다. 예상배당상 매수인이 인수하는 임차보증금이나 등기상 권리는 0원입니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 입찰 전 현황조사서·매각물건명세서와 현장 점유관계를 다시 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 80%이지만 시세 메리트는 확인 불가
현재 최저매각가는 감정가 371,000,000원의 80.0%인 296,800,000원입니다. 한 차례 유찰됐지만, 한샘빌라의 최근 실거래가나 최근 낙찰가가 확인되지 않아 296,800,000원이 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 80.0% | 296,800,000원 | 1,108,155,200원 |
| 2회 유찰 시 | 64.0% | 237,440,000원 | 1,166,684,160원 |
| 3회 유찰 시 | 51.2% | 189,952,000원 | 1,213,507,328원 |
단지 경매 통계는 평균 유찰 횟수 1.0회, 매각률 0.0%이며 최근 낙찰금액과 낙찰일은 확인되지 않습니다. 따라서 현재 회차가 감정가보다 낮다는 사실과 실제 환금성을 분리해서 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 296,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,955,200원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 우호정 | 350,000,000원 | 291,844,800원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 파산자서울대역관악파크1차지역주택조합설립추진위원회 파산관재인 박광영 | 700,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 8번 경매개시결정 · 조강훈 | 350,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신고채권 합계 1,400,000,000원 중 채권자 배당은 291,844,800원, 미배당은 1,108,155,200원으로 계산됩니다. 국세·지방세 압류 6건 중 당해세가 있으면 선순위로 차감되어 우호정 근저당권의 실제 배당액도 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 현황 위험 — 공용복도 사용과 원상회복 가능성
매각물건명세서 비고에는 본건의 현관문 위치를 변경해 공용복도 일부를 전유면적으로 사용하고 있다고 기재되어 있습니다. 이에 따라 낙찰 후 원상회복 의무가 발생할 가능성과 위반건축물로 등재될 여지가 있습니다.
현재 위반건축물로 확인되었다고 단정할 자료는 없지만, 현관문 이전 범위와 공용부분 침범 면적, 관리주체·관할 행정기관의 시정 요구 여부에 따라 공사비와 이용면적이 달라질 수 있습니다. 등기상 인수 0원과 별개로 낙찰자가 부담할 수 있는 물리적·행정적 비용입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 6층 건물의 제5층입니다.
- 주위환경. 사당초등학교 동측 인근으로 단독·공동주택, 근린생활시설, 업무시설, 공공시설이 혼재하며 주위환경은 양호합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 사당역 지하철 2·4호선이 있어 교통여건은 양호합니다.
- 도로. 북동측으로 폭 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·주차장·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·중점경관관리구역에 해당합니다.
- 토지거래허가. 외국인 등을 대상으로 단독·다가구·아파트·연립·다세대 용도의 토지거래계약 허가구역이며 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 규모. 한샘빌라는 11세대이며 사용승인일은 2016.02.03.입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각대상 지분. 말소기준 근저당이 최철규 지분 전부에만 설정되어 있으므로 매각대상이 두 공유자의 지분 전체인지 원본에서 확인하세요.
- 점유관계. 조사된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 전입세대·사업자등록 여부를 다시 대조하세요.
- 세금압류. 국세·지방세 압류 6건의 법정기일과 당해세 여부를 확인해 실제 배당순위를 검토하세요.
- 현관문 변경. 공용복도 일부 사용 범위, 원상회복 공사 내용과 비용, 위반건축물 등재 여부를 확인하세요.
- 가격 상한. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 80%만으로 싸다고 판단하지 말고 인근 유사 다세대의 실제 거래와 매물을 별도로 비교하세요.
- 공유자 관계. 공유물건의 매각범위와 인도·명도 대상, 공유자별 점유 상태를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 건축물대장을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원과 무위험은 다르다”
이 물건은 예상배당상 매수인이 인수하는 금액이 0원이고, 조사된 임차인도 없습니다. 후순위 가압류·압류·경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 말소기준 근저당의 목적이 최철규 지분 전부로 특정되어 있다는 점, 국세·지방세 압류 6건의 실제 배당순위가 남아 있다는 점, 현관문 위치 변경으로 공용복도 일부를 사용해 원상회복과 위반건축물 등재 가능성이 있다는 점은 결코 가볍지 않습니다.
가격도 아직 합격 판정을 내리기 어렵습니다. 최저가 296,800,000원은 감정가의 80.0%지만, 이를 검증할 최근 실거래나 낙찰자료가 없습니다. 따라서 이 물건은 등기상 인수는 낮지만 지분·세금·현황조사가 필요한 확인형 물건입니다. 권리의 소멸 여부만 보고 입찰하기보다, 매각범위와 원상회복 비용을 먼저 확정한 뒤 가격을 판단해야 합니다.
