울산지방법원 2025타경11621. 울산 남구 선암동 개운초등학교 북측 인근에 자리한 청송빌라 3층 301호입니다. 사건상 물건종류는 아파트로 분류되어 있지만, 감정평가서에서 확인한 집합건축물대장상 용도는 다세대주택입니다. 전용면적은 87.18㎡, 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 규모이며 단지 전체는 7세대입니다.

현재 소유자 오영진은 2021년 6월 25일 거래가 90,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 2024년 9월 윤상복 명의의 근저당권이 설정됐고, 2025년 오진아의 가압류가 이어졌습니다. 윤상복이 신청채권자가 되어 임의경매가 개시된 구조입니다.

등기상 권리 흐름만 살펴보면 근저당권이 말소기준이고 후순위 가압류 역시 소멸 예정입니다. 하지만 이 사건에서 더 중요한 것은 등기부의 채권 순서가 아닙니다. 건물과 함께 취득해야 할 토지의 권리가 실제로 확보되는지가 입찰 판단의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 채권은 소멸, 대지권은 별도 검토

말소기준권리는 2024년 9월 9일 접수된 을구 1번 윤상복 근저당권입니다. 채권최고액은 45,000,000원이고, 경매 신청청구액은 30,000,000원입니다. 말소기준 이후인 2025년 2월 20일 설정된 오진아의 가압류(청구금액 100,000,000원)와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다.

② 핵심 위험 — 대지권 미등기, 왜 가격보다 중요한가

이 물건의 가장 중요한 특이사항은 매각물건명세서에 직접 기재되어 있습니다.

감정평가서에는 이보다 구체적인 주의사항이 있습니다. 청송빌라가 소재한 선암동 559-10은 환지예정지지정설명서상의 확정예정지번이며, 이에 대응하는 종전 토지는 선암동 산225-4입니다.

그런데 해당 종전 토지의 등기부에는 현재 건물 소유자 오영진의 지분이 등기되어 있지 않습니다. 감정평가는 향후 구획정리사업 준공 시 구분건물에 적정한 소유권대지권이 안분될 것을 조건으로 이뤄졌습니다.

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조에 따른 구분건물과 대지사용권의 일체성을 평가 근거로 설명하고 있지만, 이를 해당 호수에 대한 토지 지분의 확정이나 장래 소유권 이전 보장으로 받아들여서는 안 됩니다.

따라서 별첨 환지예정지지정설명서와 환지계획도, 종전 토지 등기부, 대지사용권의 발생·이전 근거, 향후 소유권대지권 등기 가능 여부를 연결해서 검토해야 합니다. 대지권 미등기 문제가 해결 가능한 단순 정리 지연인지, 실질적인 취득 장애가 남아 있는지가 가격 판단보다 우선입니다.

③ 시세 비교 — 45.5%라는 숫자의 이면

동일 단지 청송빌라의 전용 87.18㎡ 실거래는 2024년 9월 거래 2건으로 확인되며 모두 92,000,000원입니다. 현재 최저매각가 41,846,000원은 이 거래가격의 45.5%입니다.

감정가 122,000,000원과 비교해도 최저매각가의 할인 폭은 상당합니다. 다만 여기에는 해석상 주의할 점이 있습니다.

비교 가능한 실거래가 2024년 9월에 집중되어 있어, 2026년 매각 시점의 가격 수준을 충분히 반영한다고 보기 어렵습니다. 특히 단지 규모가 7세대로 작고 확인된 거래가 2건에 그쳐, 평균값의 대표성도 제한적입니다. 최근 거래 공백을 고려하면 현재의 적정 시세와 가격 추세를 확정하기 어렵습니다.

즉, 92,000,000원이라는 과거 실거래와 41,846,000원이라는 최저가의 차이는 명확하지만, 그 차이를 그대로 확보 가능한 시세차익으로 해석할 수는 없습니다. 대지권 문제와 현재 거래 가능한 가격을 먼저 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 41,846,000원 가정)

근저당권 채권최고액 45,000,000원을 기준으로 계산한 추정 배당입니다. 실제 채권원리금과 확정 배당액은 다를 수 있습니다. 신청채권자의 경매 청구액은 30,000,000원이며, 표의 예상배당액은 채권최고액 기준 모형값입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다.

현재 최저가에서 예상되는 채권자 배당액은 40,692,772원이고, 미배당 합계는 104,307,228원입니다. 후순위 가압류 채권자는 배당받지 못하는 것으로 계산됩니다. 다만 이 미배당 채권은 매각으로 소멸하는 등기상 권리와 구분해야 하며, 매수인의 별도 인수채무로 계산되지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낮아지는 가격, 남는 권리 문제

현재 배당모형상 신청채권자는 경매 청구액을 충족하는 것으로 계산되지만, 추가 유찰 시에는 배당액이 청구액에 미달하는 시나리오입니다. 다만 이는 채권최고액과 추정 집행비용을 적용한 모형으로, 실제 배당은 확정 채권액 및 배당순위에 따라 달라집니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 울산광역시 남구 선암동 소재 개운초등학교 북측 인근. 주변은 공동주택·근린생활시설·학교 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 대중교통수단이 있으며, 감정평가서상 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 3층 301호. 외벽은 외장타일 마감, 창호는 샤시창호이며 위생·급배수시설과 도시가스설비가 있습니다.
• 토지·도로. 세장형에 가까운 공동주택 건부지이며, 남측으로 세로(가)에 접합니다. 제2종일반주거지역입니다.
• 공부상 사항. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 토지 소유권대지권은 미정리 상태입니다.
• 환금성. 청송빌라는 7세대 규모의 소규모 공동주택입니다. 확인된 동일면적 실거래가 2024년 9월의 2건으로 제한되어 있어 현재 시세와 재매각 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 대지권 유무 확인. 매각물건명세서에 기재된 대지권 미등기 및 대지권 유무 불명 사항을 반드시 확인하세요. 건물 취득과 토지 권리 취득을 동일하게 취급해서는 안 됩니다.
• 종전 토지 등기부 확인. 선암동 산225-4의 토지 등기부를 확인하고, 현 소유자에게 등기된 지분이 없는 상태에서 구분건물 매수인의 토지 권리 취득이 가능한 법적 근거를 검토해야 합니다.
• 환지 관련 서류 확인. 환지예정지지정설명서·환지계획도·구획정리사업 진행 상황을 확인하고, 향후 적정 소유권대지권의 안분 및 등기이전 가능 여부를 검토하세요.
• 임대관계·점유 확인. 확인된 임차인 신고 내역이 없더라도 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유자와 전입관계, 보증금·확정일자, 대항력 및 인수 가능성을 추가 확인하세요.
• 실거래 시점 확인. 비교 가능한 실거래는 2024년 9월의 92,000,000원 거래 2건입니다. 이를 현재 시세로 단정하지 말고 최근 인근 유사 주택 거래와 실제 매도 가능 가격을 확인해야 합니다.
• 매각조건 확인. 건물과 토지의 배분금액, 대지권 관련 특수조건, 매각물건명세서의 비고 및 변경사항을 원본으로 확인하세요.
• 추가 취득비용 점검. 미납 관리비·취득 관련 비용·명도비용과 대지권 정리 과정에서 발생할 수 있는 법률·행정 비용을 별도로 검토하세요.

맺으며 — “낮은 낙찰가보다 확실한 토지 권리”

울산 청송빌라 301호는 감정가 122,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 41,846,000원까지 내려왔습니다. 2024년 9월의 동일면적 실거래 92,000,000원과 비교하면 상당한 가격 차이가 있습니다. 등기상 근저당과 가압류도 매각으로 소멸할 예정입니다.

그렇지만 가격 차이가 곧 안전한 투자 기회를 뜻하지는 않습니다. 이 사건의 핵심은 대지권 미등기, 대지권 유무 불명, 종전 토지 등기부상 현 소유자 지분 부재에 있습니다. 감정평가액과 최저매각가격에 향후 적정 대지권이 포함되어 있다는 조건만으로 실제 취득이 보장되지는 않습니다.

여기에 임대관계 미상, 소규모 단지의 제한적인 거래 표본, 오래된 비교 거래라는 불확실성도 겹칩니다. 따라서 대지권 이전 가능성이 법적·서류상으로 확인되기 전에는 가격상 할인 폭을 취득 메리트로 확정하기 어렵습니다. 권리분석의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 매수인이 취득하게 될 건물과 토지의 권리 범위를 명확하게 확인하는 데 있습니다.