울산지방법원 2025타경11621. 울산 남구 선암동 ‘청송빌라’ 3층 301호입니다. 사건 분류는 아파트이지만 감정평가상 집합건축물대장 용도는 다세대주택입니다. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 3층 물건이며, 청송빌라는 총 7세대, 사용승인일은 1999.05.31입니다. 현 소유자 오영진은 2021.06.25 거래가 90,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
등기부만 보면 구조는 단순합니다. 2024.09.09 설정된 윤상복의 근저당권 45,000,000원이 말소기준이고, 그 뒤의 오진아 가압류 100,000,000원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 이 사건은 건물 등기만 정리된다고 분석이 끝나지 않습니다. 매각물건명세서와 감정평가 내용에 따르면 대지권이 등기되지 않았고, 대지권의 존재 여부도 확인되지 않은 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11621 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 선암동 559-10 청송빌라 3층 301호 도로명: 울산광역시 남구 두왕로106번길 28-5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 사건 분류상 아파트 · 집합건축물대장상 다세대주택 · 4층 건물 중 3층 |
| 거래 비교면적 | 87.18㎡ |
| 소유자 | 오영진 (2021.06.25 거래가 90,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 122,000,000원 / 85,400,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 윤상복 / 30,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 대지권 | 미등기 · 유무 미확인 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 대지권 위험은 별개다
말소기준권리는 2024.09.09 윤상복 근저당권입니다. 이후 설정된 오진아의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하므로, 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 등기상 채무는 0원입니다. 가압류 채권이 전액 배당되지 않더라도 그 미배당액은 채권자의 회수 부족분이며 매수인이 인수하는 금액으로 계산되지 않습니다.
② 시세 비교 — 92.8%지만 표본과 권리위험을 함께 봐야 한다
청송빌라 동일면적 87.18㎡의 확인 거래는 2건이며, 모두 2024.09 3층에서 92,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가도 각각 92,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 87.18㎡ | 3 | 92,000,000원 |
| 2024.09 | 87.18㎡ | 3 | 92,000,000원 |
| 평균 | 87.18㎡ | 2건 | 92,000,000원 |
최저가이자 현재 자료상 실질취득액인 85,400,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래가의 92.8%입니다. 명목상 최근 거래가를 밑돌지만, 거래 표본이 2건에 불과하고 최신 확인 거래월도 2024.09입니다. 더구나 7세대 규모 다세대주택의 환금성과 대지권 미등기 위험을 함께 고려하면, 이 차이만으로 충분한 가격 메리트가 확보됐다고 평가하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 85,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,937,200원 |
| 1. 근저당 · 윤상복 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 2. 가압류 · 오진아 | 100,000,000원 | 38,462,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 145,000,000원 중 83,462,800원이 배당되고, 미배당액은 61,537,200원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 개운초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택·근린생활시설·학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 대중교통수단이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 3층 301호이며, 위생·급배수시설과 도시가스설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 단지 남측으로 세로(가)에 접하며 가로망 상태는 보통입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 총 7세대, 1999.05.31 사용승인된 다세대주택으로 실거래 표본이 2건에 그칩니다. 가격 비교와 재매각 가능성을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대지권 원인관계 확인. 환지예정지지정설명서와 환지계획도를 확인하고, 구획정리사업 준공 시 301호 소유자에게 적정 소유권대지권이 이전되는지 관계 기관과 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 종전 토지 지분 확인. 종전 토지인 선암동 산225-4 등기부에서 오영진 지분이 확인되지 않는 사유와 건물 소유자가 대지사용권을 취득한 근거를 확인해야 합니다.
- 최저가 산정 전제 확인. 최저매각가격은 향후 적정 대지권이 포함되는 것을 전제로 산정됐습니다. 그 전제가 실제로 이행되지 않을 경우의 법적·경제적 영향을 검토해야 합니다.
- 점유·전입 조사. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 전입세대, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 대조해야 합니다.
- 가격 상한 보수화. 실질취득 85,400,000원은 최근 시세 92,000,000원의 92.8%입니다. 7세대 다세대주택의 환금성과 대지권 위험을 반영한 별도 안전마진이 필요합니다.
- 배당표 해석. 가압류 미배당 61,537,200원은 매수인 인수액으로 계산되지 않지만, 당해세·최우선변제 등 미반영 항목은 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·환지 관련 서류·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원보다 대지권 확인이 먼저다”
등기부의 순위관계만 보면 윤상복 근저당 이후의 권리는 모두 소멸하고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 최저가 85,400,000원 역시 확인된 최근 거래가 92,000,000원의 92.8%로 명목상 시세를 밑돕니다. 그러나 이 사건의 결론을 가격만으로 내리면 안 됩니다.
대지권 미등기·유무 미확인, 종전 토지 등기부상 현 소유자 지분 미확인, 환지사업 준공 후 소유권대지권 이전 여부 미확정이라는 위험이 겹쳐 있습니다. 임대관계도 미상이므로 점유자의 대항력 여부를 추가로 확인해야 합니다. 따라서 이 물건은 등기상 인수는 0원이지만, 대지권과 점유관계가 해소되기 전에는 입찰 보류가 합리적인 확인형 물건입니다. 가격 메리트 판단은 적정 대지권이 실제로 이전된다는 근거를 확보한 뒤에야 의미가 있습니다.
