울산지방법원 2025타경11711. 울산 울주군 온양읍 운화리 소재 축사·퇴비사·창고 및 농경지 등을 함께 매각하는 사건입니다. 감정가 2,017,757,500원에서 3회 유찰되어 현재 최저가는 692,091,000원입니다. 건물 등기상 소유자는 박성진이며, 울산원예농업협동조합이 900,000,000원을 청구해 임의경매를 신청했습니다. 2021년에 설정된 채권최고액 1,170,000,000원의 근저당권이 말소기준입니다.
이 물건은 일반 주거용 부동산처럼 감정가 대비 할인율만으로 평가하기 어렵습니다. 축사 및 농경지 등으로 이용되는 부동산이고, 여러 필지에 개발제한구역·가축사육제한구역 등의 규제가 적용됩니다. 매각 대상에 포함되는 제시외 건축물과 제외되는 비닐하우스가 공존하며, 농취증을 확보하지 못하면 낙찰 후 매각허가 자체가 문제 될 수 있습니다. 현재 가격이 시세보다 저렴한지 판단할 실거래 비교자료도 확인되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경11711 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 온양읍 운화리 889 일원 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 축사·퇴비사·창고 및 농경지 등 |
| 건물 등기상 소재지 | 운화리 891, 891-3 (토지 합병 후 현황 운화리 891) |
| 건물 구조 | 경량철골구조 칼라쉬트지붕 단층 |
| 소유자 | 박성진 · 단독소유 |
| 감정가 | 2,017,757,500원 |
| 최저매각가 | 692,091,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 | 울산원예농업협동조합 |
| 신청채권 청구액 | 900,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.02.25. 을구 12번 근저당권 · 채권최고액 1,170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 일부 제시외 시설 포함 · 비닐하우스 일부 제외 · 농취증 필요 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 취득조건은 별개
건물 등기상 과거 온산농업협동조합·온양농업협동조합·울산원예농업협동조합의 근저당권 중 선순위 근저당권들은 이미 말소되었습니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 것은 2021.02.25. 설정된 을구 12번 근저당권입니다. 채권최고액은 1,170,000,000원이며, 이후 을구 14번으로 채권최고액 60,000,000원의 근저당권이 추가되었습니다.
을구 12번과 14번 근저당권은 2025.06.26. 확정채권양도를 원인으로, 2025.09.12. 농업협동조합자산관리회사에 이전등기되었습니다. 이는 기존 근저당권의 권리자 변경으로, 이전된 채권최고액을 별도의 신규 채권처럼 중복 합산해서는 안 됩니다. 을구 15번 근저당권은 이미 말소된 권리입니다.
② 가격과 매각범위 — 34.3%의 할인보다 중요한 것
현재 최저가는 감정가의 34.3%입니다. 다만 농업시설과 토지가 결합된 특수 물건으로, 단순한 아파트 실거래 평균과 같은 비교 기준을 적용하기 어렵습니다. 감정가 대비 큰 폭의 가격 하락은 확인되지만, 현 시점의 거래시세보다 저렴하다는 결론을 내릴 근거는 부족합니다.
| 매각 시나리오 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 692,091,000원 | 34.3% | 547,229,910원 |
| 4회 유찰 시 | 484,463,699원 | 24.01% | 752,780,938원 |
| 5회 유찰 시 | 339,124,589원 | 16.81% | 896,423,155원 |
추가 유찰 시 입찰금액은 낮아지지만, 매수인에게 필요한 농지취득자격증명과 토지이용규제, 매각 제외 시설에 관한 문제까지 함께 줄어드는 것은 아닙니다. 가격 하락과 실제 활용 가능성은 분리해서 검토해야 합니다.
③ 매각 포함·제외 시설 — 일괄매각의 경계
매각물건명세서상 일괄매각이며, 다음 제시외 건물 및 시설과 수목이 매각에 포함됩니다.
| 매각 포함 시설 | 규모 | 구조·내용 |
|---|---|---|
| 제시외 창고 | 11.8㎡ | 경량철골조 판넬지붕 단층 |
| 제시외 창고 | 90.6㎡ | 경량철골조·조적조 판넬지붕 단층 |
| 제시외 창고 | 142.5㎡ | 경량철골조 판넬지붕 단층 |
| 관리실 | 18.0㎡ | 컨테이너박스조 판넬지붕 단층 |
| 파고라 | 7.5㎡ | 목조 기와지붕 단층 |
| 농업용 저온저장고 | 1식 | 매각 포함 |
| 농업용 건조기 | 1식 | 매각 포함 |
| 수목 | 일체 | 소나무·단풍나무 기타 수목 |
또한 공부상 운화리 891·891-3에 소재하는 건물은 토지 합병으로 현황상 운화리 891에 위치합니다. 2019.07.02. 증축된 건물 부분 113.65㎡도 매각가격에 포함되어 있습니다. 따라서 공부상 면적만을 기준으로 실물의 규모나 활용 가능성을 판단하는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (현재 최저매각가 692,091,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 9,320,910원 |
| 1. 을구 12번 근저당권 · 울산원예농업협동조합 농업협동조합자산관리회사에 이전등기 |
1,170,000,000원 | 682,770,090원 |
| 2. 을구 14번 근저당권 · 울산원예농업협동조합 농업협동조합자산관리회사에 이전등기 |
60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 1,230,000,000원 | 682,770,090원 |
| 미배당 채권액 | — | 547,229,910원 |
최저매각가 기준 예상 집행비용은 9,320,910원이고, 채권자에게 배당되는 금액은 682,770,090원입니다. 채권최고액 기준 미배당 합계는 547,229,910원입니다. 신청채권자의 청구액 900,000,000원도 전액 충족되지 않습니다.
채권최고액을 기준으로 작성한 단순 배당 시뮬레이션입니다. 실제 배당채권액, 집행비용, 당해세 및 우선변제채권 등에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 이전등기된 근저당권은 중복 합산하지 않았습니다. 미배당 채권액은 매수인 인수액과 구분됩니다.
⑤ 입지·토지이용 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 울주군 온양읍 운화리 소재 상대교 남측 인근에 위치합니다. 축사와 전·답·과수원 등 농경지가 혼재하는 농경지대입니다.
- 교통. 본건 토지 또는 인근 도로변까지 차량 접근이 가능하며, 노선버스정류장의 위치 및 배차간격 등을 고려한 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 이용상태. 건물은 축사·퇴비사·창고 등으로 이용 중입니다. 토지는 전·내부도로·축사부지 등 다양한 형태로 이용되고 있습니다.
- 건물 구조. 경량철골구조 칼라쉬트지붕 단층 건물이며, 하단부 조적조·상단부 강판잇기 마감, 일부 개방형 마감 및 콘크리트 몰탈 바닥으로 구성됩니다.
- 설비. 기본 위생설비와 급배수설비, 관정·물탱크 및 기타 부대설비가 설치되어 있습니다.
- 토지이용규제. 자연녹지지역·개발제한구역·가축사육제한구역 등이 적용되며, 일부 토지에는 보전산지·공익용산지·하천구역 및 영농여건불리농지 관련 제한이 있습니다.
- 농업시설 활용. 가축사육제한구역에 해당하므로 현재의 축사 이용상태와 별개로 향후 사육·증축·용도변경 가능 여부를 관계기관에서 확인해야 합니다.
- 환금성. 농업시설과 다수 토지의 일괄매각이라는 특성상 일반 주거용 부동산과는 매수 수요 및 활용조건이 다릅니다. 개발제한, 농취증, 건물과 시설의 포함·제외 관계를 고려한 개별 평가가 필요합니다.
⑥ 공부와 현황의 차이
| 토지 | 공부상 지목 | 현황 이용상태 |
|---|---|---|
| 운화리 889 | 전 매각물건명세서상 등기·대장 차이 기재 |
대부분 전 |
| 운화리 890 | 임야 | 전 및 내부도로 |
| 운화리 890-1 | 과수원 | 대부분 전 |
| 운화리 891 | 목장용지 | 대부분 축사부지, 일부 도로 |
| 운화리 891-6 | 답 | 대부분 전 |
| 운화리 891-7 | 답 | 전 및 내부도로 |
이 물건은 공부상 지목과 실제 토지 사용형태가 반드시 일치하지 않습니다. 특히 농지취득자격증명이 필요한 토지들이 포함되어 있고, 일부는 도로 또는 축사부지 등으로 이용됩니다. 입찰 전에는 각 필지의 실제 농지 상태, 농취증 발급 요건, 원상회복이나 지목변경 필요성 등을 관계기관과 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 농취증 발급 가능 여부. 운화리 889·890-1·891-6·891-7에 대해 관할 기관에 사전 확인하세요. 매각결정기일 내 미제출로 매각불허가 결정이 나면 매수신청보증금이 몰수됩니다.
- 매각 제외 비닐하우스. 운화리 889·890-1 지상의 328.0㎡ 이중비닐하우스 2동은 제외됩니다. 시설 소유권과 사용관계, 철거 및 인도 문제를 점검해야 합니다.
- 매각 포함 시설. 제시외 창고·관리실·파고라, 저온저장고·건조기 및 수목의 위치·상태와 실제 매각 범위를 확인하세요.
- 증축 부분. 2019.07.02. 증축된 113.65㎡는 감정가격에 포함되어 있습니다. 건축물대장과 현황, 관련 허가 및 신고 상태를 대조하세요.
- 일괄매각 토지 권리. 건물 등기뿐 아니라 모든 매각 대상 필지의 등기부를 확인하고, 각 필지의 말소·인수 관계와 공동담보목록을 대조하세요.
- 점유·임대관계. 확인된 신고 임차인은 없으나 임대관계는 미상입니다. 축사·창고·농업시설의 실사용자와 제삼자 점유 여부를 현장에서 조사해야 합니다.
- 농업시설 운영규제. 개발제한구역·가축사육제한구역·보전산지·하천구역 등 관련 제한을 필지별로 확인하고, 계획한 용도로 계속 이용할 수 있는지 검토하세요.
- 공부와 현황. 건물 소재지 합병 이력, 실제 토지 지목·이용상태, 내부도로의 이용 및 접근관계를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 수치만으로 저가 매수라고 판단하지 마세요. 실제 활용 가능한 면적, 규제에 따른 제약, 시설 상태와 거래 가능성을 별도로 평가해야 합니다.
- 최신 원본 대조. 입찰 전 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서 및 매각조건의 변경 여부를 다시 확인하세요.
맺으며 — “가격은 크게 내려왔지만, 낙찰 가능한 조건부터 확인해야 한다”
이 사건의 현재 최저가는 692,091,000원으로 감정가 2,017,757,500원의 34.3%입니다. 3회 유찰이라는 가격 변화를 보면 관심을 가질 만하지만, 할인율만으로 가격 경쟁력이 검증된 것은 아닙니다.
건물 등기상 말소기준권리는 2021년 울산원예농업협동조합 근저당권이고, 이후 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리입니다. 현재 배당 시뮬레이션에서 채권 미배당은 547,229,910원이지만, 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 다만 일괄매각되는 토지별 권리와 미확인 점유관계까지 해결되었다는 의미는 아닙니다.
실제 입찰을 결정하는 핵심은 농지취득자격증명, 매각 제외 비닐하우스, 개발제한구역 및 가축사육제한구역과 관련된 활용 제약입니다. 특히 농취증 미제출에 따른 매각불허가와 보증금 몰수 위험은 가격상 이익보다 먼저 검토해야 합니다.
결론은 가격 판단 보류, 취득요건과 활용 가능성 우선 검증입니다. 감정가 대비 큰 폭으로 내려온 최저가 자체를 투자수익이나 저평가의 근거로 삼기보다, 각 필지의 취득 가능성·실제 활용범위·시설 소유관계·점유관계를 확인한 뒤 실질적인 취득비용과 가치를 판단해야 하는 물건입니다.
