울산지방법원 2025타경11711. 울산광역시 울주군 온양읍 운화리 일원의 토지와 축사·퇴비사·창고 등을 한꺼번에 매각하는 기타 + 토지 물건입니다. 소유자는 박성진이며, 건물 등기에는 운화리 891, 891-3으로 표시돼 있습니다. 건물은 토지 합병에 따라 현황상 운화리 891번지에 소재하며, 축사 및 퇴비사와 창고로 이용 중입니다.

권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준권리는 2021년 2월 25일 설정된 울산원예농업협동조합의 채권최고액 1,170,000,000원 근저당입니다. 그보다 앞선 근저당들은 등기부상 이미 말소됐고, 이후 설정된 채권최고액 60,000,000원 근저당과 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 그러나 권리가 깨끗하다는 사실과 농지·축사 물건의 사업성 및 환금성은 별개의 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 인수액은 0원

말소기준보다 앞선 온산농업협동조합·온양농업협동조합·울산원예농업협동조합의 과거 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 배당대상이 되는 권리는 말소기준인 을구 12번 근저당 1,170,000,000원과 그 이후 을구 14번 근저당 60,000,000원입니다. 두 근저당은 2025년 6월 26일 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전 등기됐으며, 기존 담보권의 승계입니다.

② 가격과 회차 — 70%만 보고 싸다고 할 수 없다

현재 최저매각가는 1,412,430,000원으로 감정가의 70%입니다. 다만 동일 용도·규모의 실거래 비교 없이 유찰률만으로 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 개발제한구역, 농지취득자격증명, 현황 지목 차이, 일부 시설 매각 제외와 같은 조건은 일반 토지나 건물보다 매수층과 활용 가능성을 제한할 수 있습니다.

유찰이 이어지면 채권자의 미배당은 증가하지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 즉 채권 미회수액이 낙찰자에게 전가되는 구조는 아닙니다. 반면 신청채권자 청구액 900,000,000원은 현재 회차와 2회 유찰 시에는 충족되지만, 3회 유찰 시 배당액 682,769,792원으로는 충족되지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,412,430,000원 가정)

집행비용은 매각가의 1.2% 기준 추정치입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.

④ 일괄매각 범위 — 포함시설과 제외시설 구분

제시외 건물과 수목·농업시설은 상당 부분 매각에 포함됩니다. 반면 토지 위에 존재하더라도 명세서상 명확히 제외된 시설도 있으므로, 현장에서는 매각대상 경계를 분리해 확인해야 합니다.

⑤ 농지취득자격증명과 현황 지목

운화리 889, 890-1, 891-6, 891-7은 농지취득자격증명이 필요합니다. 매각결정기일까지 이를 제출하지 않아 매각불허가 결정이 내려지면 매수신청보증금이 몰수됩니다. 단순 서류 보완 수준이 아니라 입찰자격과 보증금 보전에 직결되는 핵심 조건입니다.

건물은 공부상 운화리 891, 891-3번지이지만 토지 합병으로 현황은 운화리 891번지에 소재합니다. 건물 중 2019년 7월 2일 증축된 113.65㎡ 부분은 매각가격에 포함돼 있습니다. 공부상 표시, 현황 경계, 실제 점유 범위를 지적도와 현황측량으로 대조할 필요가 있습니다.

⑥ 입지·규제·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 상대교 남측 인근의 농경지대로 축사와 전·답·과수원이 혼재하며, 본건도 축사와 농경지 등으로 이용 중입니다.
• 교통. 본건 토지 또는 인근 도로변까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 여건은 보통입니다. 다만 토지 특성에는 도로접면이 맹지로 기재돼 있어 실제 진입로와 법적 통행권을 확인해야 합니다.
• 용도지역. 자연녹지지역과 개발제한구역에 포함되며, 필지에 따라 공익용산지·보전산지·영농여건불리농지·하천구역이 겹칩니다.
• 축사 규제. 가축사육제한구역에 포함돼 있고 2025년 1월 16일 기준 축종별 거리제한 800m 미만 축종 조건이 기재돼 있습니다.
• 건물 구조. 경량철골구조 칼라쉬트지붕 단층 건물로 하단부 조적조, 상단부 강판잇기와 일부 개방형 마감이며 바닥은 콘크리트 몰탈, 주기둥은 H-Beam 150×150mm입니다.
• 설비. 기본 위생·급배수설비와 관정·물탱크설비, 기타 부대설비가 설치돼 있습니다.
• 환금성. 농지취득자격증명, 개발제한구역, 산지·하천 규제, 축사 용도와 시설 경계 문제가 겹쳐 일반 주거·상업용 부동산보다 매수층이 제한될 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 농지취득자격증명 선확인. 운화리 889·890-1·891-6·891-7에 대한 발급 가능 여부와 제출 일정을 입찰 전에 확인하세요.
• 매각 제외 비닐하우스. 328.0㎡ 2동의 소유자, 사용권원, 철거비용과 토지인도 가능성을 확인하세요.
• 현황측량. 합병된 건물 소재지, 내부도로, 축사부지, 농경지 경계와 제시외 건물의 위치를 도면과 대조하세요.
• 진입로 확인. 감정평가상 차량 접근은 가능하지만 도로접면은 맹지로 기재돼 있으므로 법적 도로와 통행권을 확인하세요.
• 축사 운영 가능성. 가축사육제한구역과 개발제한구역 조건 아래 기존 축사 이용의 지속 가능 여부를 관할기관에 확인하세요.
• 점유·임대관계. 임대관계가 미상인 만큼 건물과 농지의 실제 사용자, 시설물 소유자, 농작물 귀속을 현장에서 확인하세요.
• 가격검증. 감정가 70%라는 이유만으로 저가로 판단하지 말고, 인근 축사·농지 거래와 허가조건을 함께 비교하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 농지취득자격증명 발급요건을 직접 확인하세요.

맺으며 — 권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다

이 사건은 등기상으로는 말소기준 근저당 이후 권리가 소멸하고 매수인 인수액도 0원인 구조입니다. 현재 회차에서는 근저당 채권도 전액 배당됩니다. 그러나 투자 판단의 난도는 낮지 않습니다. 농지취득자격증명 미제출 시 매수신청보증금 몰수, 개발제한구역과 산지·하천·가축사육 규제, 공부와 현황의 차이, 매각 제외 비닐하우스 2동, 임대관계 미상과 진입로 확인 문제가 한꺼번에 겹칩니다.

권리상 인수 0원은 합격이지만, 감정가의 70%가 곧바로 저가를 의미하지는 않습니다. 이 물건의 승부처는 담보권이 아니라 농지 취득 가능성, 축사 활용 가능성, 시설 소유관계와 실제 진입·경계 조건입니다. 서류와 현장을 모두 확인할 수 있는 입찰자에게만 접근 가능한 절차·운영 검증형 물건입니다.