부동산임의경매 (아파트)

부동산임의경매

2025타경102182 · 서울중앙지방법원 · 연립/다세대
155.4㎡

최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트

1,548,834,000원 15억 4,883만 감정가 2,420,054,560원

감정가의 64% ▼ 36% 할인

다음 매각기일

09-01

서울중앙지방법원 10:00

입찰 보증금

1억 5,488만

최저가의 10% · 154,883,400원

감정가 대비

▼ 36.0% 싸게 매수

감정가 24.20억원

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

감정가 대비 36% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 서울특별시

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 임차권등기 다수 물건으로 권리관계 확인이 필요한 연립주택. 대항력 임차인 1명과 미상 점유 리스크를 확인해야 합니다.

가격 현재 최저가 1,548,834,000원은 감정가 2,420,054,560원의 64% 수준(2회 유찰)입니다.
자금 입찰보증금은 최저가의 10% 기준 약 154,883,400원이며 인수 위험은 임차인별 확인 필요
리스크 을구 임차권등기 다수 존재. 옥도심은 대항력·우선변제권 가능성으로 배당 확인 필요

한 줄 평 서울 관악구 신림동 바다유하우스는 가격은 2회 유찰로 감정가 대비 64%까지 내려왔지만, 핵심은 임차권등기 다수와 임차인 권리 분석입니다. 말소기준권리 이후 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸하지만, 옥도심 임차인은 대항력과 우선변제권 가능성이 확인되어 배당·인수 여부를 반드시 점검해야 합니다.

감정가 / 최저가

2,420,054,560원

1,548,834,000원

최저가 비율

64%

2회 유찰

임차인

다수

임차권등기 확인

매수인 인수

0원

배당 기준상 가정

서울중앙지방법원 2025타경102182. 서울 관악구 신림동 563-51 바다유하우스 연립/다세대 + 토지 물건입니다. 감정가는 24억2,005만원, 현재 최저매각가는 15억4,883만원으로 2회 유찰된 상태입니다. 등기상 말소기준권리는 2023년7월18일 설정된 울산수산업협동조합 근저당권이며, 이후 설정된 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

물건 개요

사건번호	서울중앙지방법원 2025타경102182
소재지	서울특별시 관악구 신림동 563-51 바다유하우스
물건종류	연립/다세대 + 토지
소유자	안나라
감정가 / 최저가	2,420,054,560원 / 1,548,834,000원
신청채권자 / 청구액	울산수산업협동조합 / 1,534,000,000원
매각기일	2026.09.01

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리와 임차권등기

말소기준권리는 을구 1번 근저당권(울산수산업협동조합, 채권최고액 1,876,800,000원)입니다. 이후 설정된 주식회사성덕 근저당권, 임차권등기 등은 매각으로 소멸 예정입니다. 다만 임차권등기 중 옥도심은 말소기준권리 이전 전입으로 대항력 있음, 확정일자 및 배당요구로 우선변제권 행사 가능성이 있어 별도 확인이 필요합니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계 여부
옥도심	120,000,000원	有	가능	배당 확인 필요
배승희	130,000,000원	없음	해당 없음	소멸 예정
김하진	120,000,000원	없음	해당 없음	소멸 예정
곽혜진 외 다수	확인 필요	대부분 없음	개별 확인	개별 확인

⚠️ 임차권등기 다수 물건의 핵심 임차권등기가 다수 존재하는 물건은 등기상 소멸 여부와 별개로 실제 배당요구·배당순위·명도 상황을 확인해야 합니다. 특히 옥도심 임차인은 대항력 있는 임차인으로 분석되어 매각대금 배당 결과에 따라 위험 여부가 달라집니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,548,834,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	17,888,340원
임차인 옥도심 우선변제	120,000,000원	120,000,000원
울산수산업협동조합 근저당	1,876,800,000원	1,410,945,660원
주식회사성덕 근저당	150,000,000원	0원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

회차별 매각 시나리오

④ 입찰 체크리스트

임차인 확인. 대항력 있는 임차인 옥도심의 배당 여부와 실제 인수 가능성을 확인해야 합니다.
명도 리스크. 다수 임차권등기가 존재해 일반적인 소유자 점유 물건보다 절차 확인이 필요합니다.
가격 판단. 2회 유찰로 가격은 낮아졌지만 권리 리스크를 반영한 입찰가 산정이 필요합니다.
원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰 가격보다 권리가 먼저다”

이 물건은 감정가 대비 64%까지 가격이 내려왔지만, 단순히 유찰 횟수만 보고 접근하기 어렵습니다. 말소기준권리 이후 권리는 소멸하는 구조이나, 임차권등기 다수가 존재하고 일부 임차인은 대항력과 우선변제권 가능성이 있습니다. 가격 메리트보다 임차인 권리 검토가 우선되는 연립/다세대 물건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-23	유찰	24억 2,005만원
2	2026-07-28	유찰	19억 3,604만원
3	2026-09-01	대기	15억 4,883만원

채권자 관점 회수 구간

부동산임의경매

임차권등기 다수, 대항력 임차인 확인이 필요한 바다유하우스

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리와 임차권등기

② 임차인 분석

③ 예상배당표 (매각가 1,548,834,000원 가정)

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “유찰 가격보다 권리가 먼저다”

사건 개요

물건 전체 내역 (2)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

로그인이 필요한 정보입니다

매각결과

변경 이력

로그인이 필요한 정보입니다

로그인이 필요한 정보입니다

현장 사진 (53장)

이 매물에 문제가 있나요?

매물 신고