서울중앙지방법원 2025타경102278. 신림역 남동측 인근의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정상 건물은 벽돌조 슬래브지붕 지하 1층·지상 2층 단독주택으로 이용 중이고, 토지 면적은 136.0㎡입니다. 매각물건에는 제시외 건물도 포함됩니다. 등기상 말소기준은 2024년 10월 7일 설정된 주식회사굿모닝자산관리대부의 채권최고액 900,000,000원 근저당권이며, 경매개시결정 등 후순위 등기권리는 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기부 밖 점유관계입니다. 확인된 점유자는 모두 7명으로 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 점유자입니다. 이 가운데 6명은 말소기준일보다 먼저 전입했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이들을 단정적으로 대항력 있는 임차인이라 확정할 수는 없으나, 대항력 가능·미상으로 보고 인수 위험을 열어 둬야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102278 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 75-58 · 서울특별시 관악구 남부순환로180길 42 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정상 단독주택 이용 · 토지·건물 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 건물 구조 | 벽돌조 슬래브지붕 지하 1층·지상 2층 · 사용승인일 1988.09.20 |
| 토지 | 대 136.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 4,531,000원/㎡ |
| 소유자 | 최종찬 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,774,904,000원 / 727,000,000원 (4회 유찰) |
| 경매신청채권자 / 청구 | 주식회사 한국금융자산관리대부 / 111,663,014원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차보증금은 미확정
말소기준권리는 2024년 10월 7일 설정된 채권최고액 900,000,000원의 근저당권입니다. 해당 근저당권은 2025년 1월 22일 주식회사한국금융자산관리대부로 이전됐고, 2025년 2월 7일 엠캐피탈주식회사 앞으로 근저당권부채권 질권이 설정됐습니다. 2025년 3월 10일 경매개시결정은 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
② 점유자 분석 — 실제 점유자 7명, 선순위 가능 6명
| 점유자 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| GUO XIANGJI | 2015.11.23 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 보증금 미상 · 인수 가능성 확인 필요 |
| LI XIANGHE | 2015.11.23 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 보증금 미상 · 인수 가능성 확인 필요 |
| 박진선 | 2020.09.07 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 보증금 미상 · 인수 가능성 확인 필요 |
| PEI ZAISHAN | 2021.06.01 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 보증금 미상 · 인수 가능성 확인 필요 |
| XU YUNSHAN | 2023.06.19 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 보증금 미상 · 인수 가능성 확인 필요 |
| 유양수 | 2023.06.30 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 보증금 미상 · 인수 가능성 확인 필요 |
| 한고은 | 2025.03.05 | 없음 | 2025.06.04 배당요구 · 순위 미상 | 말소기준 이후 전입 · 대항력에 따른 인수 없음 |
말소기준일은 2024.10.07입니다. GUO XIANGJI·LI XIANGHE·박진선·PEI ZAISHAN· XU YUNSHAN·유양수는 모두 이보다 먼저 전입했습니다. 다만 전입일만으로 임대차계약과 점유 지속 여부, 보증금, 확정일자를 모두 확인할 수는 없으므로 대항력 가능·미상으로 분류해야 합니다.
한고은은 말소기준일 이후인 2025년 3월 5일 전입해 대항력이 없고, 2025년 6월 4일 배당요구를 했습니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 배당액과 순위는 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 727,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,670,000원 |
| 2. 을구 19번 근저당권 · 주식회사굿모닝자산관리대부 | 900,000,000원 | 717,330,000원 |
| 근저당권 미배당 | - | 182,670,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 9,670,000원, 근저당권 예상배당은 717,330,000원이며 182,670,000원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제와 보증금 배당은 반영되지 않아 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 40.96% | 727,000,000원 | 717,330,000원 | 182,670,000원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 32.77% | 581,600,000원 | 573,384,000원 | 326,616,000원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 26.21% | 465,280,000원 | 458,227,200원 | 441,772,800원 |
④ 입지·건물·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신림역 남동측 인근에 위치하며, 주위는 각종 상업시설과 단독주택·다세대주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선 신림역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정상 단독주택으로 이용 중입니다. 건물은 벽돌조 슬래브지붕 지하 1층·지상 2층이며 사용승인일은 1988.09.20입니다.
- 설비. 도시가스 난방, 위생설비, 급수 및 배수설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 136.0㎡이며 완경사·사다리형·세로한면(가) 조건입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등에 포함되고 도로에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 매각범위. 토지와 건물을 일괄매각하며 제시외 건물도 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 확인. 선순위 가능 점유자 6명의 보증금·계약기간·실제 점유·전입 유지 여부를 각각 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 각 점유자의 확정일자와 배당요구 여부가 확인돼야 배당순위와 미배당 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 호별 점유 범위 확인. 단독주택으로 이용 중인 지하 1층·지상 2층 건물에서 각 점유자가 사용하는 부분과 독립된 임대차 단위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 외국인 점유자 서류 대조. GUO XIANGJI·LI XIANGHE·XU YUNSHAN·PEI ZAISHAN의 체류지 신고, 임대차계약과 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 매각에 포함되는 제시외 건물의 구조·면적·사용 상태와 인허가 관계를 감정평가서 및 현황과 대조해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 제2종일반주거지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 규제 내용을 입찰 목적과 함께 확인해야 합니다.
- 원본 서류 재확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항증명서, 임대차계약서와 배당요구 종기 내역을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 먼저 확인할 것은 보증금이다
감정가 1,774,904,000원짜리 물건이 네 차례 유찰돼 727,000,000원까지 내려온 모습만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 최저가보다 점유관계가 먼저입니다. 말소기준일 이전 전입자 6명의 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않아, 매수인이 실제로 부담할 금액을 계산할 수 없기 때문입니다.
등기권리 자체는 말소기준 근저당권을 중심으로 정리되지만, 등기부 밖 임차보증금은 별개의 승계 위험입니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 727,000,000원이 싸다고 평가할 수도, 실질취득원가의 상한을 정할 수도 없습니다. 권리 확인 전 입찰 보류. 이 사건의 승부처는 추가 유찰이 아니라 6명의 임대차계약과 보증금 전액을 확인하는 데 있습니다.
