대구지방법원 포항지원 2025타경3642. 포항시 북구 득량동 경성홈타운 102동 12층 1205호, 전용 59.528㎡ 아파트입니다. 겉으로 드러난 숫자만 보면 감정가 172,000,000원짜리 아파트의 최저가가 20,236,000원까지 낮아져 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 가격은 최저매각가가 아니라 대항력 임차보증금이 결정합니다.
임차인 진순희는 2021.11.11. 확정일자를 받고 2021.12.20. 전입과 점유를 시작했습니다. 말소기준권리인 현대캐피탈 가압류의 접수일은 2023.05.04.이므로 임차인의 전입이 더 빠릅니다. 임차권등기는 2023.12.27.에 이루어졌지만, 등기부와 매각물건명세서에는 기존 전입일과 확정일자가 기재돼 있고 대항력 및 우선변제권이 인정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 포항지원 2025타경3642 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 득량동 305-7 경성홈타운 제102동 제12층 제1205호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.528㎡ · 15층 건물 중 12층 |
| 소유자 | 김종수 (2023.01.31. 거래가 173,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 172,000,000원 / 20,236,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 189,084,291원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
| 사용승인일 / 세대수 | 2002.09.19 / 370세대 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 빠르다
현재 살아 있는 등기 중 말소기준권리는 2023.05.04. 접수된 현대캐피탈 가압류 35,275,361원입니다. 그 뒤의 우리은행 가압류, 한국주택금융공사 가압류, 국민건강보험공단 및 대전광역시 중구 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 설정됐던 근저당권들은 등기부상 이미 말소돼 현재 인수대상 근저당은 없습니다.
다만 임차인 진순희의 전입일 2021.12.20.은 말소기준일보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 보증금 180,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 따라서 을구 14번 임차권등기 자체는 매각으로 말소되더라도, 미배당 보증금 반환의무는 매수인에게 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 사용부분 | 보증금 | 전입·확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 진순희 · 주택 전부 | 180,000,000원 | 전입 2021.12.20 확정 2021.11.11 | 대항력 있음 | 배당요구 있음 | 승계 아님 |
진순희는 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 임차보증금은 180,000,000원이며 배당요구를 했지만, 현재 최저가로는 집행비용을 제외한 19,471,752원만 배당됩니다. 남은 160,528,248원은 매수인이 부담합니다.
③ 시세 비교 — 2,023만원이 아니라 1.81억으로 비교
경성홈타운1차 동일면적 59.53㎡의 최근 12개월 실거래 12건은 110,000,000원부터 145,000,000원까지입니다. 평균은 126,666,666원이고 최신 거래는 2026.06.의 135,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.53㎡ | 10 | 135,000,000원 |
| 2026.06 | 59.53㎡ | 12 | 117,000,000원 |
| 2026.06 | 59.53㎡ | 12 | 110,000,000원 |
| 2026.05 | 59.53㎡ | 9 | 123,000,000원 |
| 2026.05 | 59.53㎡ | 11 | 139,000,000원 |
| 2026.05 | 59.53㎡ | 4 | 128,000,000원 |
| 2026.04 | 59.53㎡ | 4 | 145,000,000원 |
| 2026.04 | 59.53㎡ | 5 | 110,000,000원 |
| 2026.02 | 59.53㎡ | 14 | 140,000,000원 |
| 2026.02 | 59.53㎡ | 8 | 130,000,000원 |
| 2026.01 | 59.53㎡ | 1 | 124,000,000원 |
| 2026.01 | 59.53㎡ | 2 | 119,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.53㎡ | 12건 | 126,666,666원 |
현재 회차 실질취득 180,764,248원은 최근 12개월 평균보다 54,097,582원 높아 평균의 142.7%입니다. 최신 거래 135,000,000원과 비교해도 45,764,248원 높아 133.9% 수준입니다. 실거래 최고 145,000,000원보다도 높습니다.
④ 예상배당표 (매각가 20,236,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 764,248원 |
| 1. 임차인 진순희 보증금 | 180,000,000원 | 19,471,752원 |
| 2. 현대캐피탈 가압류 | 35,275,361원 | 0원 |
| 3. 우리은행 가압류 | 24,956,888원 | 0원 |
| 4. 한국주택금융공사 가압류 | 204,062,488원 | 0원 |
| 5. 주택도시보증공사 청구 | 189,084,291원 | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 160,528,248원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용과 임차인 일부 배당만 이루어지고, 가압류권자 및 신청채권자는 배당받지 못하는 구조입니다. 채권자 청구 합계 453,379,028원은 전액 미배당으로 남습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 부담 — 유찰돼도 약 1.80억
| 회차 | 최저매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 20,236,000원 | 160,528,248원 | 180,764,248원 |
| 7회 유찰 시 | 14,165,200원 | 166,489,774원 | 180,654,974원 |
| 8회 유찰 시 | 9,915,640원 | 170,662,842원 | 180,578,482원 |
7회 유찰 시 최저가는 14,165,200원, 8회 유찰 시에는 9,915,640원까지 내려가지만, 인수액은 각각 166,489,774원과 170,662,842원으로 증가합니다. 실질취득은 180,654,974원과 180,578,482원으로 거의 변하지 않습니다. 유찰을 기다리는 것만으로는 실거래 수준까지 가격이 낮아지지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 이동중학교 북측 인근이며, 학교·대단위 아파트단지·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 교통 사정은 보통입니다. 남측과 동측으로 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 15층 건물로, 승강기·개별난방·소화전·화재탐지·급배수설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 정방형에 가까운 평탄한 아파트 부지이며, 제3종일반주거지역입니다. 공시지가는 747,800원/㎡입니다.
- 상태 확인. 공부와의 차이와 위반건축물은 없으나, 평가 당시 폐문부재로 내부 상태와 자세한 임대 현황은 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 환금성. 동일면적 거래는 최근 12개월간 12건 확인되지만, 실거래 범위가 110,000,000원부터 145,000,000원까지로 실질취득 180,764,248원과 차이가 큽니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 판단. 최저가 20,236,000원이 아니라 인수액을 포함한 180,764,248원을 매입가격으로 봐야 합니다.
- 보증금 잔액 확인. 예상 인수액 160,528,248원은 현재 회차 배당 추정치입니다. 배당표와 세금·집행비용 변동에 따라 실제 잔액을 다시 계산해야 합니다.
- 임차인 명도. 대항력 임차인의 미배당 보증금 반환과 주택 인도가 연결됩니다. 보증금 반환 전 인도 가능 여부를 단순하게 가정하면 안 됩니다.
- 원본 서류 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 및 임차권등기 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재였으므로 내부 노후도·수리비·체납 관리비를 현장과 관리사무소에서 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 증가해 총부담은 약 180,000,000원 수준에 머뭅니다.
맺으며 — “2,023만원짜리 아파트”가 아니다
이 물건은 6회 유찰로 최저가가 감정가의 11.77%까지 내려왔지만, 그 숫자는 실제 매입비용을 보여주지 못합니다. 대항력 있는 임차인 진순희의 보증금 180,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 현재 회차 매수인은 160,528,248원을 추가로 인수해야 합니다. 실질취득은 180,764,248원으로, 최근 12개월 평균 126,666,666원과 최신 거래 135,000,000원을 모두 크게 웃돕니다.
7회나 8회 유찰이 이어져도 낙찰가 하락분만큼 인수액이 증가해 총부담은 거의 줄지 않습니다. 후순위 가압류와 압류가 소멸한다는 점보다 선순위 대항력 임차보증금이 훨씬 중요합니다. 표면 최저가는 20,236,000원이지만 경제적 가격은 약 180,000,000원. 권리분석과 시세 비교 모두 실질취득을 기준으로 보면 결론은 명확합니다.
