대구지방법원 2025타경3642. 포항시 북구 득량동 경성홈타운1차 102동 12층 1205호, 전용 59.528㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 김종수이며 2023.01.31 소유권을 취득할 당시 거래가액은 173,000,000원이었습니다. 이 사건의 핵심은 일반적인 ‘말소기준권리 이후 모두 소멸’만 보고 끝낼 수 없다는 점입니다. 임차인 진순희는 2021.12.20 전입·점유, 2021.11.11 확정일자를 갖췄고, 말소기준인 2023.05.04 현대캐피탈 가압류보다 앞서므로 대항력이 있는 임차인입니다.
일반적인 배당 계산만 적용하면 매각가 172,000,000원에서 집행비용 3,208,000원을 제외한 168,792,000원이 임차인에게 배당되고, 보증금 180,000,000원 중 11,208,000원이 남습니다. 그러나 이 사건에는 결정적인 특별매각조건이 붙어 있습니다. 채권자가 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 조건입니다. 따라서 이 임차인에 관한 매수인 실질 인수액은 0원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경3642 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 포항시 북구 득량동 305-7 경성홈타운 102동 12층1205호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.528㎡ · 15층 건물 내 12층 |
| 소유자 | 김종수 (2023.01.31 소유권 취득 · 거래가액 173,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 172,000,000원 / 172,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 189,084,291원 |
| 말소기준 | 2023.05.04 현대캐피탈 주식회사 가압류 35,275,361원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인, 그러나 특별조건으로 인수 해소
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 진순희 | 주택 전부 | 180,000,000원 | 2021.12.20 | 2021.11.11 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
실제 임차인은 1명입니다. 진순희는 임차권등기권자로 보증금 180,000,000원, 전입·점유 2021.12.20, 확정일자 2021.11.11이며 배당요구도 했습니다. 말소기준권리보다 전입이 앞서 대항력이 있고, 배당 계산상 부족분은 11,208,000원입니다. 다만 특별매각조건이 이 임차인에 관해 직접 작동하므로 매수인이 실제로 부담할 보증금 잔액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 실질취득 172,000,000원은 최근 거래보다 높다
경성홈타운1차는 370세대, 사용승인일은 2002.09.19이며 비교 대상 전용면적은 59.53㎡입니다. 최근 12개월 동일 면적 거래 12건의 평균은 131,000,000원입니다. 현재 최저가이자 특별조건을 반영한 실질취득가는 172,000,000원으로 최근 12개월 평균의 131.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.53㎡ | 1 | 93,000,000원 |
| 2026.08 | 59.53㎡ | 10 | 135,000,000원 |
| 2026.08 | 59.53㎡ | 12 | 154,000,000원 |
| 2026.08 | 59.53㎡ | 4 | 123,000,000원 |
| 2026.08 | 59.53㎡ | 11 | 170,000,000원 |
| 2026.06 | 59.53㎡ | 10 | 135,000,000원 |
| 2026.06 | 59.53㎡ | 12 | 117,000,000원 |
| 2026.06 | 59.53㎡ | 12 | 110,000,000원 |
| 2026.05 | 59.53㎡ | 9 | 123,000,000원 |
| 2026.05 | 59.53㎡ | 11 | 139,000,000원 |
| 2026.05 | 59.53㎡ | 4 | 128,000,000원 |
| 2026.04 | 59.53㎡ | 4 | 145,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 12건 | 131,000,000원 |
최근 12건은 93,000,000원~170,000,000원에 형성돼 있습니다. 최신 거래는 2026.08의 93,000,000원이며, 최근 12건 최고 거래가도 170,000,000원입니다. 현재 실질취득가 172,000,000원은 최근 12개월 평균보다 높을 뿐 아니라 최근 12건 최고가보다도 높습니다. 따라서 현재 가격을 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 172,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,208,000원 |
| 1. 임차인 진순희 보증금 | 180,000,000원 | 168,792,000원 |
| 2. 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 35,275,361원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사우리은행 | 24,956,888원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 한국주택금융공사 | 204,062,488원 | 0원 |
| 5. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 189,084,291원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당 계산상 임차인 보증금 부족분은 11,208,000원이지만, 특별매각조건에 따라 채권자가 매수인에 대한 해당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 실질 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 집행비용·조세 등 우선채권에 따라 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 15층 건물 내 12층입니다. 사용승인일은 2002.09.19입니다.
- 주위환경. 이동중학교 북측 인근에 위치하며, 학교·대단위 아파트단지·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다. 남측과 동측으로 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 토지는 정방형에 가깝고 대체로 평탄합니다. 공시지가는 747,800원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 감정 당시 폐문부재로 내부사항은 관련 공부와 탐문조사를 통해 개략적으로 파악됐습니다.
- 환금성 참고. 경성홈타운1차는 370세대이며 최근 동일 면적 거래 12건이 확인되지만 거래가격은 93,000,000원부터 170,000,000원까지 편차가 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 매각물건명세서 원문과 매각기일 공고를 대조해야 합니다.
- 임차인 명도·점유 확인. 진순희는 주택 전부를 대상으로 한 임차권등기권자이며 전입·점유일은 2021.12.20입니다. 현재 실제 점유 상태는 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 상한 재검토. 실질취득 172,000,000원은 최근12개월 평균 131,000,000원의 131.3%입니다. 최근 거래가격과 현재 물건의 층·상태를 직접 비교해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부는 개략적으로 파악됐으므로 수리비·시설상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 조세·관리비 확인. 압류가 존재했던 물건인 만큼 실제 배당순위에 영향을 줄 조세채권과 공용부분 관리비 체납 여부를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 위험은 풀렸지만, 가격까지 풀린 것은 아니다”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 180,000,000원의 대항력 임차인이 있어 부담이 커 보입니다. 일반적인 배당 계산만 보면 11,208,000원이 미배당으로 남습니다. 그러나 특별매각조건이 그 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 명시하고 있어 실질 인수는 0원입니다.
그 다음부터는 권리보다 가격이 더 중요합니다. 실질취득 172,000,000원은 최근12개월 평균 131,000,000원의 131.3%이고 최근 12건 최고 거래 170,000,000원보다 높습니다. 게다가 현재 회차는 7회 유찰로 표시돼 있습니다. 특별조건으로 권리 위험이 해소됐다는 사실과 현재 가격의 경쟁력은 별개의 문제입니다. 이 물건의 핵심은 임차인 인수 여부가 아니라, 172,000,000원이라는 실질취득가가 최근 거래 수준을 충분히 반영하고 있는지를 판단하는 데 있습니다.
