울산지방법원 2025타경12375. 경상남도 양산시 어곡동 1240, 도로명주소 어실로 378에 있는 대지·토지와 근린생활시설을 일괄 매각하는 사건입니다. 감정평가 이용상태는 1·2층 근린생활시설 “ARTIZAN BAKERY CAFE”와 단층 근린생활시설인 주차관리실로 기재돼 있습니다. 제시외 판넬조 판넬지붕 단층 저온저장고 12㎡도 매각에 포함됩니다.

권리구조의 출발점은 2022년 5월 30일 설정된 남양산새마을금고의 채권최고액 4,320,000,000원 근저당권입니다. 이 권리는 이후 엠씨아이대부주식회사, 테크메이트코리아대부주식회사, 주식회사더파이널스대부로 순차 이전됐고, 관련 근질권 설정과 말소도 반복됐습니다. 권리자 명칭은 복잡하지만 동일한 4번 근저당권 계열이며, 배당 시뮬레이션상 낙찰자가 별도로 떠안는 금액은 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 복잡한 양도 이력, 인수액은 0원

2019년과 2021년 양산농업협동조합 명의로 설정됐던 근저당권 3,696,000,000원과 420,000,000원은 2022년 5월 30일 해지돼 이미 말소됐습니다. 같은 날 남양산새마을금고의 채권최고액 4,320,000,000원 근저당권이 새로 설정됐고, 이 권리가 말소기준권리입니다.

말소기준권리 이후에는 국과 양산시의 압류, 한화생명보험 주식회사의 청구금액 30,043,797원 가압류, 현재 사건의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2023년 5월 11일 남양산새마을금고가 신청한 별도의 임의경매개시결정은 2025년 7월 25일 취하됐고, 2025년 7월 30일 말소됐습니다.

② 점유·임대관계 — 임차인 명세는 없지만 현장 확인은 필수

확인된 임차인 명세는 없으며 배당 시뮬레이션에도 임차보증금 인수액이 반영돼 있지 않습니다. 따라서 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 감정요항표에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다.

또한 이용상태가 근린생활시설인 “ARTIZAN BAKERY CAFE”와 주차관리실로 조사됐으므로, 임차인 명세가 없다는 이유만으로 소유자 직접 점유라고 단정해서는 안 됩니다. 실제 영업주체, 사업자등록, 점유권원, 인도 가능 시기와 시설물 소유관계를 현장에서 확인해야 합니다.

③ 가격 판단 — 1회 유찰됐지만 시세 검증 자료가 없다

감정가는 5,530,299,400원이고, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 3,871,210,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 최근 실거래 평균, 최신 거래가격, 가격 추세 자료가 없어 최저가가 시장가격보다 낮은지 확인할 근거가 없습니다.

이 물건은 주거용 표준화 상품이 아니라 대지·토지와 근린생활시설을 일괄 취득하는 상업용 부동산입니다. 주위는 중소규모 공장, 근린생활시설과 농경지가 혼재하고, 토지는 준공업지역에 속합니다. 같은 감정가 할인율이라도 임대수익, 공실 위험, 건물 상태, 토지 활용성에 따라 실제 가치 차이가 커질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 3,871,210,000원 가정)

총 채권액 4,350,043,797원 중 3,830,097,900원이 배당되고, 519,945,897원이 미배당되는 계산입니다. 소유자 잔여금과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 토지·건물 이용상태

• 입지. 경남외국어고등학교 남동측 인근이며, 주위는 중소규모 공장, 근린생활시설과 농경지 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 1·2층 건물은 철근콘크리트구조 콘크리트지붕이며, 외벽은 화강석과 강화유리 마감, 내부는 인테리어와 몰탈 마감입니다.
• 부속 건물. 주차관리실은 경량철골구조 기타지붕 단층 건물이며, 판넬 벽체와 샤시 창호로 조사됐습니다.
• 설비. 근린생활시설에는 위생·급배수·시스템에어컨 설비가, 주차관리실에는 위생·급배수 설비가 설치돼 있습니다.
• 토지. 토지면적은 2,175.0㎡이고 상업용으로 이용되며, 평지의 사다리형 중로각지입니다.
• 규제. 준공업지역이며 중로1류에 접하거나 일부 저촉되고, 모든 축종 제한지역인 가축사육제한구역에 포함됩니다.
• 공부 차이. 어곡동 1239-13은 공부상 지목이 ‘답’이지만 현황은 ‘상업나지’ 상태입니다.
• 일괄매각. 제시외 판넬조 판넬지붕 단층 저온저장고 12㎡가 매각에 포함됩니다.
• 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유관계 확인. 임대관계가 미상이고 근린생활시설이 실제 이용 중인 것으로 조사됐으므로, 영업주체와 점유권원을 현장에서 확인해야 합니다.
• 권리자 변동 확인. 말소기준 근저당권이 여러 차례 양도되고 근질권이 설정됐으므로 최신 등기부와 채권계산서, 배당요구 내역을 대조해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 할인율보다 인근 준공업지역 토지·근린생활시설 거래사례와 임대수익을 우선 비교해야 합니다.
• 건물 상태 확인. 카페 인테리어, 시스템에어컨, 급배수설비와 제시외 저온저장고의 상태·소유관계·철거 가능성을 점검해야 합니다.
• 토지 현황 확인. 공부상 ‘답’인 어곡동 1239-13이 상업나지로 이용되는 현황과 인허가·전용 관계를 확인해야 합니다.
• 도로·도시계획 확인. 중로1류 접합·저촉 범위와 향후 도로계획이 토지 이용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 세금·체납 확인. 배당표에 반영되지 않은 당해세와 공과금, 시설 운영 관련 체납 여부를 확인해야 합니다.
• 매각 포함 범위 확인. 토지, 근린생활시설, 주차관리실과 제시외 저온저장고 12㎡의 경계와 포함 여부를 매각물건명세서·감정평가서 도면으로 대조해야 합니다.

맺으며 — 권리는 소멸형, 가격과 점유는 검증형

이 사건의 권리분석 결론은 비교적 분명합니다. 2022년 5월 30일 설정된 근저당권이 말소기준이며, 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 최저가 3,871,210,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다. 최근 실거래 자료가 없고, 임대관계는 미상이며, 실제 이용상태는 카페와 주차관리실인 상업용 부동산입니다. 토지 규모가 2,175.0㎡이고 준공업지역에 위치하는 만큼, 낙찰가보다 중요한 판단자료는 현 임대수익·공실 여부·점유관계·건물 보수비·토지 활용성입니다.

권리 인수는 0원, 가격 평가는 보류. 최신 권리자와 근질권 관계를 원본으로 정리하고, 현장 점유와 수익성을 확인한 뒤에야 응찰가 상한을 정할 수 있는 물건입니다.