울산지방법원 2025타경12375. 양산시 어곡동 1240 일대의 대지·토지와 근린생활시설을 대상으로 하는 물건입니다. 감정요항상 기호(4)는 1·2층 근린생활시설로 ARTIZAN BAKERY CAFE가 이용 중이며, 기호(5)는 근린생활시설인 주차관리실입니다. 토지면적은 2,175.0㎡, 용도지역은 준공업지역, 토지이용상황은 상업용입니다. 매각물건명세서 비고상 일괄매각이며, 판넬조 판넬지붕 단층 저온저장고 12㎡도 매각에 포함됩니다.
권리관계의 기준은 2022.05.30 설정된 남양산새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 4,320,000,000원이고, 이후 해당 근저당권은 여러 차례 이전됐으며 2025.12.30에는 주식회사더파이널스대부로 근저당권 이전등기가 이뤄졌습니다. 현재 회차 배당표에서는 매각대금 대부분이 이 선순위 담보채권 배당에 소진되고, 후순위 가압류는 배당을 받지 못하는 구조입니다. 다만 계산상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12375 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 어곡동 1240 · 경상남도 양산시 어실로 378 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 1·2층 근린생활시설(ARTIZAN BAKERY CAFE) · 근린생활시설(주차관리실) |
| 토지 | 2,175.0㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 중로각지 |
| 소유자 | 배효열 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 5,530,299,400원 / 2,709,847,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 3,600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리 정리
말소기준권리는 2022.05.30 설정된 남양산새마을금고 근저당권입니다. 그 뒤 2023.05.30 국의 압류, 2023.12.28 양산시 압류, 2025.08.14 한화생명보험 주식회사 가압류, 2025.08.22 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 해당 압류·가압류·현재 경매개시결정은 자료상 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 판단 — 49% 할인율만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 5,530,299,400원, 현재 최저매각가는 2,709,847,000원으로 감정가의 49% 수준입니다. 이미 2회 유찰됐다는 점에서 가격은 크게 낮아졌지만, 이 물건에는 동일 조건의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인폭만으로 가격 메리트를 확정하는 것은 위험합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 2,709,847,000원 | 2,680,348,530원 | 1,669,695,267원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 1,896,892,899원 | 1,875,523,970원 | 2,474,519,827원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 1,327,825,029원 | 1,312,146,779원 | 3,037,897,018원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액은 4,350,043,797원이고 예상 배당은 2,680,348,530원입니다. 따라서 1,669,695,267원이 미배당으로 남습니다. 유찰이 더 진행되면 배당 부족액은 커지지만, 이 미배당액이 매수인에게 그대로 승계되는 구조는 아닙니다. 제공된 배당 시나리오의 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,709,847,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 29,498,470원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 남양산새마을금고 | 4,320,000,000원 | 2,680,348,530원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 한화생명보험 주식회사 | 30,043,797원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 1.1% 추정치입니다. 근저당 채권은 전액 배당되지 못하고, 한화생명보험 주식회사 가압류도 미배당입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 토지·건물 및 입지 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 경상남도 양산시 어곡동 소재 경남외국어고등학교 남동측 인근이며, 주위는 중소규모 공장, 근린생활시설 및 농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 기호(4)는 1·2층 근린생활시설, 기호(5)는 주차관리실로 이용되고 있습니다.
- 건물. 기호(4)는 철근콘크리트구조 2층 건물로 화강석·강화유리 외벽, 인테리어·몰탈 내벽, 강화유리 창호이며 위생·급배수·시스템에어컨 설비가 있습니다.
- 부속건물. 기호(5)는 경량철골구조 단층 건물로 판넬 벽체와 샤시 창호, 위생·급배수설비가 있습니다.
- 토지. 2,175.0㎡, 공시지가 567,100원/㎡, 준공업지역, 상업용, 평지, 사다리형, 중로각지입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 준공업지역, 중로1류(폭 20m~25m)와 관련된 토지이용계획이 확인됩니다.
- 공부 차이. 본건 토지 중 어곡동 1239-13은 공부상 ‘답’이나 현황은 ‘상업나지’ 상태입니다.
- 위반건축물. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 시세 별도 검증. 현재 가격은 감정가의 49%지만 비교 가능한 최근 거래자료가 없어, 감정가 대비 할인율만으로 응찰 상한을 정하면 안 됩니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 제시외 저온저장고 12㎡가 함께 매각되므로 현황과 경계를 직접 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. ARTIZAN BAKERY CAFE가 이용 중이고 임대관계는 미상이므로, 실제 점유자와 사용권원 확인이 필요합니다.
- 토지 현황 대조. 어곡동 1239-13은 공부상 답이지만 현황은 상업나지이므로 공부와 실제 이용상태의 차이를 확인해야 합니다.
- 선순위 담보채권 확인. 2022.05.30 근저당을 기준으로 이후 이전·근질권 설정 이력이 있으므로 최신 등기와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 채권 미배당은 1,669,695,267원이지만 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. ‘미배당 = 낙찰자 인수’로 혼동하지 않아야 합니다.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격은 검증이 필요하다
이 물건의 숫자만 보면 시선이 먼저 가는 곳은 감정가 5,530,299,400원에서 최저가 2,709,847,000원으로 내려온 49% 구간입니다. 하지만 실거래 비교자료가 없는 상태에서 이 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 권리 측면에서는 말소기준 이후 권리들이 정리되고 현재 회차의 매수인 인수액이 0원이라는 점이 장점입니다.
반대로 임대관계는 미상이고 실제 근린생활시설 영업이 확인되며, 토지와 건물·제시외 건물을 함께 보는 일괄매각 물건입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “권리를 떠안느냐”보다 2,709,847,000원이 실제 시장가치에 비해 적정한가, 점유와 이용관계를 어떻게 정리할 수 있는가에 있습니다. 권리상 인수는 0원이지만 가격·점유 검증이 끝나기 전까지는 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.
