울산지방법원 2025타경12685. 울산 남구 달동 울산센트럴자이 102동 2006호 아파트입니다. 감정가는 621,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 434,700,000원으로 감정가의 70%입니다. 숫자만 보면 최근 12개월 실거래 평균 550,833,333원의 78.9%여서 저렴해 보입니다. 그러나 이 물건의 가격은 최저가만으로 판단하면 안 됩니다.
말소기준권리인 2025년 5월 21일 강영주 근저당보다 앞서, 임성수의 전입과 점유, 확정일자 및 임차권등기가 갖춰져 있습니다. 임성수는 보증금 500,000,000원에 대해 배당요구를 했지만 현 회차 매각대금에서 예상되는 배당액은 427,953,000원입니다. 부족한 72,047,000원은 매수인이 승계합니다. 따라서 입찰대금과 인수액을 합친 실제 부담은 506,747,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12685 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 달동 1364-1 울산센트럴자이 102동 20층 2006호 도로명: 울산광역시 남구 삼산로 231 |
| 물건종류 / 규모 | 아파트 · 분석대상 면적 90.647㎡ · 지하 5층·지상 29층 건물 중 20층 |
| 소유자 | 김지연 (2016.02.12. 소유권이전 · 거래가액 378,400,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 621,000,000원 / 434,700,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 임성수 / 456,751,500원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 등기 발급일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 빠르다
현재 권리분석의 핵심은 을구 5번 임성수의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2023.12.27., 전입일은 2022.12.29., 점유개시일은 2024.01.01., 확정일자는 2023.12.27.이며 임차권등기는 2025.01.23. 접수됐습니다. 말소기준인 강영주 근저당 2025.05.21.보다 앞선 권리이므로, 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액은 매수인에게 남습니다.
| 임차인 | 임차 부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임성수 실제 임차인 1명 | 건물의 전유부분 전부 주거·임차권등기 | 500,000,000원 | 전입 2022.12.29. 확정 2023.12.27. 점유개시 2024.01.01. | 대항력 있음 | 배당요구 있음 | 미배당 잔액 인수 72,047,000원 |
② 유찰돼도 실질취득은 약 5억원에 고정
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 내려가면 임차인 배당액이 줄어드는 대신 매수인이 인수할 잔액이 늘어납니다. 최저가만 내려갈 뿐 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득은 보증금 500,000,000원에 집행비용이 더해진 수준으로 유지됩니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 예상배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 감정가 70% | 434,700,000원 | 427,953,000원 | 72,047,000원 | 506,747,000원 |
| 2회 유찰 시 감정가 49% | 304,290,000원 | 299,229,940원 | 200,770,060원 | 505,060,060원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 213,003,000원 | 209,220,958원 | 290,779,042원 | 503,782,042원 |
현재 회차에서 2회 유찰 구간으로 내려가도 실질취득 감소액은 1,686,940원에 불과하고, 3회 유찰 구간까지 내려가도 현재보다 2,964,958원만 줄어듭니다. 따라서 “다음 회차 최저가가 크게 낮아지니 더 싸진다”는 해석은 맞지 않습니다. 매수인의 총부담은 임차보증금 규모에 의해 사실상 고정됩니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 506,747,000원으로 판단
울산센트럴자이의 비교 표본은 최근 12개월 실거래 12건입니다. 평균은 550,833,333원, 최신 거래는 2026년 7월 500,000,000원, 표본 최저가는 500,000,000원, 최고가는 670,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.51㎡ | 8 | 500,000,000원 |
| 2026.06 | 84.51㎡ | 11 | 500,000,000원 |
| 2026.06 | 90.65㎡ | 23 | 670,000,000원 |
| 2026.03 | 84.44㎡ | 5 | 530,000,000원 |
| 2026.02 | 84.44㎡ | 24 | 565,000,000원 |
| 2026.01 | 84.59㎡ | 11 | 543,000,000원 |
| 2025.12 | 84.51㎡ | 27 | 560,000,000원 |
| 2025.12 | 84.51㎡ | 21 | 530,000,000원 |
| 2025.12 | 84.44㎡ | 16 | 568,000,000원 |
| 2025.11 | 84.44㎡ | 10 | 549,000,000원 |
| 2025.11 | 84.72㎡ | 14 | 580,000,000원 |
| 2025.10 | 84.44㎡ | 8 | 515,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 550,833,333원 |
현재 실질취득 506,747,000원은 최근 12개월 평균의 92.0%로 평균보다 44,086,333원 낮습니다. 다만 가장 최근 거래 500,000,000원과 비교하면 6,747,000원, 1.3% 높습니다. 따라서 최근 12개월 평균만 보면 할인 여지가 있지만, 최신 거래 기준으로는 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 434,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,747,000원 | 약 매각가의 1.6% 추정 |
| 1. 임차인 임성수 보증금 | 500,000,000원 | 427,953,000원 | 미배당 72,047,000원 인수 |
| 2. 근저당권 · 강영주 | 150,000,000원 | 0원 | 매각으로 소멸 |
| 3. 경매개시결정 · 임성수 | 456,751,500원 | 0원 | 미배당 |
| 4. 가압류 · 울산행복신용협동조합 | 400,000,000원 | 0원 | 매각으로 소멸 |
| 5. 가압류 · 울산신용보증재단 | 32,000,000원 | 0원 | 매각으로 소멸 |
| 6. 가압류 · 주식회사 동울산마트 | 165,000,000원 | 0원 | 매각으로 소멸 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
집행비용 6,747,000원을 먼저 공제한 뒤 임차인에게 427,953,000원이 배당되는 가정입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있으며, 임차인 배당액이 줄어들면 매수인의 인수액은 그만큼 늘어납니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 남구 달동 대현중학교 남측 인근에 있으며, 구획 정리된 주거·상업지에 주거용 건물과 학교·상가시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 남측 광대로, 북측 중로, 동·서측 소로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 5층·지상 29층 건물의 20층입니다. 위생·급배수, 승강기, 도시가스와 난방 설비가 있습니다.
- 단지. 울산센트럴자이는 288세대이며 사용승인일은 2015.11.24.입니다. 최근 12개월 비교 거래는 12건입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(삼산지구)이며 공시지가는 9,064,000원/㎡입니다.
- 복합시설. 토지는 공동주택·오피스텔·판매시설·근린생활시설의 복합시설 부지로 이용됩니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다. 내부 상태는 확인되지 않았습니다.
- 경매 사례. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.0회이며 확인된 낙찰 사례는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 총비용으로 입찰가 산정. 입찰가에 임차보증금 미배당 잔액을 더한 금액이 실제 취득비용입니다. 현 회차 기준은 506,747,000원입니다.
- 임차권 원본 확인. 임대차계약서, 보증금 500,000,000원의 지급 금융내역, 점유개시일과 전입 내역을 직접 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인과 경매 신청채권자가 모두 임성수입니다. 신청채권의 발생 원인과 임대차보증금 채권의 관계를 확인해야 합니다.
- 배당액 변동 주의. 당해세 등 선순위 항목이 확인되면 임차인 배당액이 줄고 매수인 인수액이 증가할 수 있습니다.
- 최신 거래와 비교. 실질취득 506,747,000원은 최신 거래 500,000,000원보다 높습니다. 최근 평균만 근거로 가격 메리트를 과대평가하지 않아야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가에서 내부는 확인되지 않았습니다. 수리비와 점유·명도 상태를 별도로 점검해야 합니다.
- 관리비 확인. 공용부분 체납 관리비와 시설별 관리비를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 자료와 실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가는 내려가도 총비용은 내려가지 않는다”
이 물건은 감정가 621,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 434,700,000원까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 500,000,000원이 낙찰가보다 크고, 현 회차 미배당액 72,047,000원을 매수인이 인수합니다. 실제 부담은 506,747,000원입니다.
이 금액은 최근 12개월 평균 550,833,333원보다는 낮지만, 가장 최근 거래 500,000,000원보다 높습니다. 추가 유찰이 발생해도 인수액이 늘기 때문에 총비용은 5억원 안팎에서 거의 움직이지 않습니다. 여기에 임차인과 신청채권자가 동일하다는 확인 부담도 남아 있습니다. 최저가만 보면 할인, 실질취득으로 보면 최신 시세 이상. 이 사건의 핵심은 더 낮은 최저가를 기다리는 것이 아니라, 임차권의 실체와 약 5억원의 총비용을 감수할 가치가 있는지를 판단하는 것입니다.
