울산지방법원 2025타경12729. 울산 울주군 온양읍 ‘석영타워’ 8층 903호 아파트입니다. 현재 등기상 소유자는 최용우이며, 2022.09.22 매매를 원인으로 거래가액 99,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 말소기준권리는 2023.05.19 설정된 주식회사한국스탠다드차타드은행 근저당권 56,100,000원이고, 이후 국민행복기금 가압류 12,429,376원, 리드코프 가압류 13,819,009원, 임의경매개시결정이 이어집니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
배당 시뮬레이션에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 입찰 전 현황조사·매각물건명세서의 점유관계는 원문으로 다시 확인하는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12729 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 온양읍 대안리 563-7 석영타워 8층 903호 |
| 도로명주소 | 울산광역시 울주군 온양읍 대안3길 7-16 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용 중 · 철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 15층 중 8층 903호 |
| 실거래 비교면적 | 69.63㎡ |
| 소유자 | 최용우 · 2022.09.22 매매 · 거래가액 99,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 46,550,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권 / 청구 | 주식회사 한국스탠다드차타드은행 / 52,095,349원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2023.05.19 을구 7번 근저당권입니다. 채권최고액은 56,100,000원, 근저당권자는 주식회사한국스탠다드차타드은행입니다. 그 뒤 2025.07.22 국민행복기금 가압류, 2025.09.05 리드코프 가압류, 2025.10.23 임의경매개시결정이 이어졌고 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 낮지만 하락 추세와 표본 수를 함께 본다
석영타워는 총 80세대, 사용승인 기준일은 1992.10.01입니다. 비교면적 69.63㎡ 실거래는 총 8건이 제공되어 있고 전체 평균은 80,125,000원입니다. 다만 가격 메리트 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 69.63㎡ | 5 | 79,000,000원 |
| 2025.01 | 69.63㎡ | 9 | 62,000,000원 |
| 2024.09 | 69.63㎡ | 11 | 100,000,000원 |
| 2024.08 | 69.63㎡ | 9 | 60,000,000원 |
| 2022.09 | 69.63㎡ | 8 | 99,000,000원 |
| 2022.06 | 69.63㎡ | 3 | 83,500,000원 |
| 2022.06 | 69.63㎡ | 3 | 83,500,000원 |
| 2022.02 | 69.63㎡ | 1 | 74,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 69.63㎡ | 1건 | 79,000,000원 |
최신 거래는 2026.01의 79,000,000원이고 최근 12개월 평균도 표본 1건으로 79,000,000원입니다. 현재 최저가 46,550,000원은 이 최근 기준의 58.9%입니다. 가격만 놓고 보면 최근 거래보다 낮은 구간이지만, 최근 가격 추세가 과거 대비 -1.6%로 나타나며 최근 12개월 실거래가 1건뿐이라는 점은 반드시 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 46,550,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,237,900원 |
| 2. 근저당 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 56,100,000원 | 45,312,100원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 12,429,376원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 리드코프 | 13,819,009원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 총 채권액은 82,348,385원, 채권자 예상배당은 45,312,100원, 미배당은 37,036,285원입니다. 신청채권 청구액 52,095,349원도 전액 충족되지 않는 시나리오입니다. 이 미배당액은 채권자 측 미회수액이며, 배당자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 회차 시나리오 — 유찰이 늘면 채권 미배당도 커진다
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 46,550,000원 | 45,312,100원 | 37,036,285원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 32,584,999원 | 31,598,469원 | 50,749,916원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 22,809,499원 | 21,998,928원 | 60,349,457원 | 0원 |
시나리오가 내려가도 배당자료상 매수인 인수는 계속 0원입니다. 가격 하락분은 채권자 미배당 확대에 반영되는 구조로 제시돼 있습니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 2.0회로, 현재 회차의 2회 유찰과 같은 수준입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남창고등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트·주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 제반 교통사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 15층 중 8층 903호로, 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,871.4㎡, 제2종일반주거지역, 평지, 정방형, 중로각지이며 공시지가는 889,400원/㎡입니다.
- 규제. 온천원보호지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당하고 중로1류와 소로2류에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 총 80세대이며 최근 실거래는 존재하지만 최근 12개월 표본은 1건이고 최근 가격 추세는 -1.6%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2023.05.19 을구 7번 한국스탠다드차타드은행 근저당권을 기준으로 이후 권리의 소멸 여부를 원본 등기부와 대조하세요.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상이므로 현황조사서와 매각물건명세서에서 실제 점유자를 다시 확인하세요.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 80,125,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 79,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -1.6%이고 최근 12개월 거래가 1건뿐이므로 거래 한 건만으로 시세를 확정하지 마세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 채권 미배당 37,036,285원은 채권자 미회수액이며, 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 공용관리비·세금 확인. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 최근 거래보다 낮다”
이 물건의 핵심은 권리보다 가격 검증입니다. 2023.05.19 근저당이 말소기준이고, 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 예상 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 46,550,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 79,000,000원의 58.9%로 낮습니다. 다만 최근 가격 추세가 -1.6%이고 최근 12개월 표본은 1건입니다. 따라서 “최저가가 낮다”는 사실 자체는 분명한 장점이지만, 실제 입찰 판단은 현장 점유 확인과 최신 실거래 추가 확인을 거친 뒤 가격 상한을 정하는 접근이 적절합니다.
