울산지방법원 2025타경12738. 양산 물금읍 ‘양산이지더원5차아파트’ 503동 2층 202호, 전용 72.572㎡ 아파트입니다. 소유자 박세희 씨는 2017년 10월 18일 소유권을 이전받았고 등기된 거래가액은 241,450,000원입니다. 같은 날 우리은행이 채권최고액 204,600,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준이 됩니다.
그 뒤 2021년 에스비아이저축은행 근저당권이 추가됐고, 에스비아이저축은행이 2025년 10월 27일 임의경매를 신청했습니다. 현재 최저매각가는 1회 유찰된 205,800,000원입니다. 예상배당상 선순위 우리은행도 채권최고액 전액을 받지 못하고, 신청채권자인 에스비아이저축은행의 예상배당은 0원입니다. 그러나 이러한 미배당 담보채권은 매각으로 소멸하는 권리이므로 등기상 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12738 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 물금리 800-2 양산이지더원5차아파트 제503동 제2층 제202호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 72.572㎡ · 철근콘크리트구조 28층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 박세희 (2017.10.18. 소유권이전, 등기 거래가액 241,450,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 294,000,000원 / 205,800,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사에스비아이저축은행 / 84,533,564원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
| 단지 정보 | 양산이지더원5차아파트 · 625세대 · 2017.07.27. 준공 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 권리는 없다
말소기준은 2017년 10월 18일 설정된 우리은행 근저당권 204,600,000원입니다. 이후 설정된 에스비아이저축은행 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 삼성카드 가압류는 2023년 6월 14일 이미 말소됐습니다. 따라서 등기부에 나타난 권리만 놓고 보면 매수인이 인수할 담보권·가압류는 0원입니다.
② 임차인·점유관계 — 기재 임차인은 없지만 확인은 필요
매각물건명세서에는 실제 임차인으로 확인된 사람이 기재돼 있지 않습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 표시돼 있습니다. 전입신고일·확정일자·보증금이 확인되지 않은 점유자가 발견될 경우 대항력 여부를 지금 단계에서 단정할 수 없으므로 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다.
| 구분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 미확인 점유 가능성 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
③ 시세 비교 — 최저가는 최근 거래보다 크게 낮다
양산이지더원5차아파트의 최근 거래 12건은 전용 72.57㎡와 75.91㎡로 구성돼 있습니다. 전체 최근 12개월 평균은 336,750,000원, 최신 거래는 2026년 6월 340,000,000원입니다. 현재 최저가이자 확인 범위의 실질취득액인 205,800,000원은 최근 12개월 평균의 61.1%, 최신 거래의 약 60.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 75.91㎡ | 11 | 340,000,000원 |
| 2026.06 | 75.91㎡ | 19 | 344,000,000원 |
| 2026.06 | 75.91㎡ | 19 | 362,000,000원 |
| 2026.06 | 72.57㎡ | 13 | 317,000,000원 |
| 2026.06 | 72.57㎡ | 4 | 316,000,000원 |
| 2026.06 | 75.91㎡ | 25 | 345,000,000원 |
| 2026.06 | 75.91㎡ | 12 | 345,000,000원 |
| 2026.05 | 72.57㎡ | 24 | 313,000,000원 |
| 2026.05 | 72.57㎡ | 11 | 323,000,000원 |
| 2026.05 | 75.91㎡ | 25 | 342,000,000원 |
| 2026.05 | 75.91㎡ | 6 | 354,000,000원 |
| 2026.04 | 75.91㎡ | 14 | 340,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 72.57~75.91㎡ | 12건 | 336,750,000원 |
대상과 면적이 일치하는 전용 72.57㎡ 거래 4건은 313,000,000원~323,000,000원이고 평균은 317,250,000원입니다. 최저가 205,800,000원은 이 면적 일치 거래 평균의 약 64.9%입니다. 감정가 294,000,000원도 최근 12개월 전체 평균의 약 87.3%로 낮고, 1회 유찰 후에는 가격 차이가 더 확대됐습니다.
④ 예상배당표 (매각가 205,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,681,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 204,600,000원 | 202,118,800원 |
| 2. 근저당 · 주식회사에스비아이저축은행 | 99,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권 미배당 합계 | 304,200,000원 | 102,081,200원 |
현재 최저가에서는 선순위 우리은행도 2,481,200원이 미배당되고, 후순위 에스비아이저축은행은 배당을 받지 못하는 추정입니다. 담보권 미배당액은 매각으로 소멸하며 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰·70% | 205,800,000원 | 202,118,800원 | 102,081,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 144,060,000원 | 141,243,160원 | 162,956,840원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 100,842,000원 | 98,630,212원 | 205,569,788원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가양초등학교 북서측 인근으로 공동주택·근린생활시설·학교가 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 20미터 이상의 포장도로, 남서측으로 폭 약 8미터 이상의 포장도로에 접합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 28층 건물로 위생·급배수·승강기·소화전·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 절대보호구역·상대보호구역에 저촉됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 토지. 공동주택 건부지로 이용 중인 대체로 평탄한 세장형 토지이며, 공시지가는 1,307,000원/㎡입니다.
- 환금성. 625세대 단지이고 2026년 4월부터 6월까지 유사면적 거래 12건이 확인돼 거래 표본은 존재합니다. 다만 대상이 2층이므로 중·고층 거래가격과의 차이를 반영해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 202호 초인종·우편물·관리사무소 확인을 통해 소유자 거주인지, 제3자 점유인지 확인하세요.
- 전입세대 확인. 전입일이 말소기준일인 2017.10.18.보다 빠른 점유자가 있는지 입찰 전 확인해야 합니다.
- 임대차 원본 확인. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인하고, 미확인 점유자는 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단하세요.
- 2층 가치 보정. 면적 일치 거래 4건은 4층 이상입니다. 일조·조망·소음·사생활 노출과 내부 상태를 반영해 응찰가를 정하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 체납관리비와 장기수선 관련 미납 여부를 관리사무소에서 확인하세요.
- 배당 변동 확인. 당해세와 최우선변제 대상이 추가되면 채권자 배당액은 변동될 수 있으므로 배당요구종기 이후 서류를 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최근 실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “가격은 합격, 점유 확인은 필수”
이 물건의 장점은 분명합니다. 감정가 294,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 205,800,000원으로 낮아졌고, 이는 최근 12개월 유사면적 거래 평균 336,750,000원의 61.1%입니다. 등기상으로는 우리은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 에스비아이저축은행 근저당과 경매개시결정까지 모두 소멸하므로 확인된 등기권리의 인수액은 0원입니다.
다만 실제 임차인 기재가 없다는 사실과 점유관계가 완전히 확인됐다는 것은 같은 말이 아닙니다. 감정평가상 임대관계가 미상이고 전입일·확정일자·보증금도 확인되지 않았습니다. 따라서 결론은 가격은 합격, 등기권리도 양호, 점유 확인은 보류입니다. 전입세대와 현장 점유를 확인해 대항력 임차인 가능성을 제거할 수 있다면, 최근 거래 대비 가격 차이가 큰 아파트 경매로 평가할 수 있습니다.
