울산지방법원 2025타경12800. 울산 북구 송정동 1201-2 소재 연립/다세대 및 토지 물건입니다. 등기상 소유자는 조태훈이며, 2021년 4월 8일 설정된 새중앙새마을금고 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 가압류와 경매개시결정, 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차권등기가 존재해 실제 점유와 배당 관계 확인이 중요한 유형입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준권리는 2021.04.08 새중앙새마을금고 근저당권입니다. 을구 후순위 임차권등기 2건은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 다만 임차권자는 배당요구를 했고, 배당 부족분 발생 여부는 낙찰 전 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 인수는 없지만 점유 확인 필요

③ 예상배당표 (매각가 977,128,000원 가정)

총 채권 1,104,000,000원 대비 배당액 964,956,720원으로 139,043,280원의 부족분이 발생합니다. 낙찰자 인수액은 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모

• 입지. 울산광역시 북구 화봉동 소재 고헌중학교 남서측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물이며 사용승인일은 2021.03.23입니다.
• 토지. 제1종일반주거지역, 송정지구 지구단위계획구역이며 토지면적은 275.7㎡입니다.
• 이용상태. 다가구주택과 근린생활시설이 결합된 구조로 개별 호실 점유관계 확인이 중요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차인 확인. 임차권등기 자체는 소멸하지만 실제 점유 여부와 배당관계를 확인해야 합니다.
• 미상 점유자. 전입일·보증금 미상 점유자는 대항력 가능성을 단정하지 말고 현황조사가 필요합니다.
• 가격 판단. 최저가는 감정가 대비 낮지만 연립·다가구형 물건 특성상 환금성과 개별 호실 상태를 함께 봐야 합니다.
• 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 재확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 없음”과 “안전”은 다르다

이 물건은 후순위 임차권등기가 매각으로 소멸하는 구조라 권리상 인수 위험은 낮습니다. 하지만 임차보증금과 미상 점유 문제가 남아 있어 단순히 최저가만 보고 접근할 유형은 아닙니다. 핵심은 낙찰 후 인수 여부가 아니라, 배당과 점유 정리가 가능한지 확인하는 것입니다.