울산지방법원 2025타경12800. 울산 북구 송정동에 위치한 철근콘크리트구조의 4층 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 1층은 제2종근린생활시설(일반음식점), 2~4층은 다가구주택(201호·301호·401호)으로 이용되고 있습니다. 소유자는 조태훈이며, 2021년 4월 8일 소유권보존등기와 함께 새중앙새마을금고 명의 근저당권 3건이 설정되었습니다.
이번 경매는 기존 근저당권자가 신청했던 임의경매와는 다른 사건입니다. 새중앙새마을금고가 신청한 종전 임의경매는 취하되어 등기가 말소됐고, 이후 이재경이 신청한 청구금액 150,000,000원의 강제경매가 진행되고 있습니다. 이재경은 401호 임차권등기 명의자이기도 하므로 신청채권자와 임차권자의 관계 및 실제 채권 내역을 함께 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12800 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 북구 송정동 1201-2 도로명주소: 울산광역시 북구 박상진9로 9 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 근린생활시설 및 다가구주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 지상 4층 |
| 사용승인일 | 2021.03.23 |
| 이용상태 | 1층: 제2종근린생활시설(일반음식점) 2~4층: 다가구주택(201호·301호·401호) |
| 토지 | 275.7㎡ · 지목 대 · 주상용 · 제1종일반주거지역 |
| 소유자 | 조태훈 (단독소유) |
| 감정가 | 1,395,896,800원 |
| 최저매각가 | 977,128,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 이재경 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 새중앙새마을금고
말소기준권리는 2021.04.08 설정된 을구 1번 새중앙새마을금고 근저당권(채권최고액 480,000,000원)입니다. 같은 날 설정된 을구 2번·3번 근저당권의 채권최고액은 각각 234,000,000원, 240,000,000원입니다. 이들 근저당권은 토지와 공동담보 관계가 기재되어 있으며, 매각으로 소멸할 예정입니다.
2024년 김학예의 임차권등기, 2025년 이재경의 임차권등기 및 현재 강제경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후의 등기입니다. 부산신용보증재단 가압류와 종전 새중앙새마을금고 임의경매개시결정은 이미 말소된 상태이므로 현재 유효한 인수 권리와 구분해야 합니다.
② 임차인 분석 — 확인된 2명은 대항력 없음, 나머지 점유관계는 미확정
등기부에서 실명으로 확인되는 임차권자는 김학예와 이재경입니다. 두 사람 모두 전입신고일이 2021.04.08 말소기준권리보다 늦어, 해당 선순위 근저당권에 대항할 수 없는 것으로 분류됩니다. 별도로 정인제의 배당요구와 성명 불명 점유 기재가 있어 전체 점유관계를 추가 확인해야 합니다.
| 성명 / 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김학예 201호 65.72㎡ · 임차권등기 |
190,000,000원 | 전입 2021.05.03 확정 2021.05.03 / 2022.03.07 |
없음 |
배당순위 확인 승계 없음 |
| 이재경 401호 89.67㎡ · 임차권등기 |
150,000,000원 | 전입 2024.05.14 확정 2023.05.07 |
없음 |
배당순위 확인 승계 없음 |
| 정인제 주거 · 배당요구 |
0원 기재 실제 금액 확인 필요 |
전입 미상 확정일자 미상 |
가능·미상 |
미확정 승계 없음 |
| 성명 불명 점유 기재 주거 · 신원 및 점유 범위 미상 |
미상 | 미상 | 가능·미상 |
미확정 승계 기재 없음 |
실명 확인 3명, 신원 불명 점유 기재 1건입니다. 신원 불명 기재가 다른 점유자와 중복되는지는 확인되지 않았습니다. 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 사람은 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 977,128,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 12,171,280원 |
| 1. 을구 1번 · 새중앙새마을금고 | 480,000,000원 | 480,000,000원 |
| 2. 을구 2번 · 새중앙새마을금고 | 234,000,000원 | 234,000,000원 |
| 3. 을구 3번 · 새중앙새마을금고 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 4. 강제경매 신청채권자 · 이재경 | 150,000,000원 | 10,956,720원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가를 기준으로 채권최고액에 따라 산정하면, 새중앙새마을금고의 근저당권 3건에 총 954,000,000원이 배당됩니다. 집행비용을 제외한 나머지 10,956,720원은 신청채권자 이재경에게 배당되는 모형입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.
④ 회차별 배당 시나리오 — 유찰될수록 후순위 미배당 확대
| 회차 | 최저가 | 총 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 977,128,000원 | 139,043,280원 | 10,956,720원 |
| 2회 유찰(49%) | 683,989,600원 | 429,250,296원 | 0원 |
| 3회 유찰(34%) | 478,792,719원 | 632,395,208원 | 0원 |
추가 유찰 시 최저가는 하락하지만, 선순위 채권의 배당 부담이 커서 후순위 신청채권자에게 돌아갈 배당액은 줄어듭니다. 2회 및 3회 유찰 시나리오에서는 신청채권자 예상배당이 0원입니다. 이때도 매수인 인수액은 계산 모형상 0원으로 제시되어 있으나, 미상 점유자의 권리가 확인되지 않은 상태이므로 실제 총취득비용까지 고정된 것은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 북구 화봉동 소재 고헌중학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 공동주택·단독주택·근린생활시설·주거나지 및 어린이공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 감정평가상 일반적인 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 2021.03.23 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 4층 건물입니다. 기본적인 위생·급배수·도시가스·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 이용상태. 1층은 제2종근린생활시설(일반음식점), 2~4층은 다가구주택입니다. 주거 부분과 상업 부분의 이용상태 및 점유관계를 각각 확인해야 합니다.
- 토지. 면적 275.7㎡, 지목 대, 평지·세로장방형이며 중로한면에 접합니다. 개별공시지가 기재액은 1,073,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·송정지구 지구단위계획구역·택지개발지구 등에 해당하며, 장애물제한표면구역 및 가축사육제한구역에 포함됩니다. 중로3류(폭 12m~15m)와 어린이공원에 접합니다.
- 공부상 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 일반 아파트가 아닌 근린생활시설과 다가구주택이 결합된 일괄매각 물건입니다. 주거·상업 부분의 임대상태, 관리 부담, 매수 수요를 나누어 검토할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 특정. 성명 불명 점유 기재와 정인제가 동일한 점유자인지, 실제 점유 부분과 최초 전입일이 언제인지 확인하세요.
- 보증금 재확인. 정인제의 보증금 0원 기재와 보증금 미상이라는 설명 사이의 불일치를 해소해야 합니다. 신원 불명 점유의 보증금도 확인 대상입니다.
- 임차권·배당요구 대조. 김학예의 190,000,000원 및 이재경의 150,000,000원 임차권등기, 확정일자, 배당요구와 실제 배당순위를 확인하세요.
- 신청채권자 관계. 이재경은 401호 임차권등기 명의자이자 강제경매 신청채권자입니다. 청구채권과 보증금 반환채권의 관계 및 중복 계산 여부를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 새중앙새마을금고 근저당권 3건의 공동담보 내역과 건물·토지의 매각 범위를 등기부 및 매각물건명세서 원본으로 대조하세요.
- 배당표 검증. 현재 계산은 채권최고액을 기준으로 한 예상치입니다. 실제 채권잔액과 임차인 최우선변제·당해세 반영 여부를 확인하세요.
- 상가 및 주거 부분 현장조사. 1층 일반음식점과 201호·301호·401호의 현재 영업·거주 상태, 명도 가능성과 임대관계를 개별적으로 확인하세요.
- 시세 조사. 감정가 대비 70%라는 수치만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 송정동 내 유사한 근린·다가구 복합 건물의 거래가격과 수익성을 조사하세요.
- 원본 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령 관련 서류 및 매각기일 변경 여부를 확인하세요.
맺으며 — “등기상 소멸 예정 ≠ 모든 인수 위험 해소”
이 물건은 새중앙새마을금고의 선순위 근저당권 3건이 매각으로 소멸하고, 확인된 임차권자 2명도 말소기준권리 이후 전입한 구조입니다. 등기상 권리관계만 살펴보면 매수인이 해당 임차보증금을 인수할 것으로 단정할 근거는 없습니다.
그러나 신원 불명 점유와 정인제의 대항력·보증금이 미확정이라는 점이 남습니다. 또한 현재 회차에서는 총 139,043,280원의 예상 미배당이 발생하고 신청채권자에게 돌아가는 배당도 일부에 그칩니다. 이는 매수인 인수액과는 별개의 문제지만, 배당관계의 확인이 필요한 이유입니다.
감정가 대비 70%까지 내려온 최저가만으로 저가 매수 기회라고 결론 내릴 수는 없습니다. 시세 비교자료가 확인되지 않았고, 복합 용도의 건물인 만큼 실제 임대상태 및 점유관계 확인도 중요합니다. 확인된 등기 권리의 소멸 가능성과 미상 점유자의 인수 위험을 분리해 검토하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
