한 줄 평 임차인 인수 위험은 없는 깨끗한 권리 구조입니다. 다만 최저가 기준 배당으로도 채권 일부가 남는 구조이고, 물건은 1층 아파트입니다. 최근 거래는 확인되며 최저가는 최근 12개월 거래 대비 낮지만, 낙찰 전 저층 선호도와 환금성을 함께 봐야 합니다.
감정가
89,200,000원
최저가 70%
최저가
62,440,000원
1회 유찰
최근 실거래
95,000,000원
2026.06 거래
매수인 인수
0원
임차인 인수 없음
울산지방법원 2025타경12879. 양산시 덕계동 동일스위트2차 106동 104호 아파트입니다. 핵심은 권리보다 배당 구조입니다. 말소기준권리는 2012년 설정된 동래농업협동조합 근저당권이며 이후 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 직접 떠안을 권리는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12879 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 덕계동 1103 덕계동일스위트2차 106동 1층104호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 전용면적 45.066㎡ · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 권성태 |
| 감정가 / 최저가 | 89,200,000원 / 62,440,000원 |
| 신청채권 / 청구 | 신한카드 주식회사 / 32,650,511원 |
| 매각기일 | 2026.07.28 |
① 권리 흐름 — 인수권리 없음
말소기준권리는 2012.10.10 설정된 동래농업협동조합 근저당권입니다. 이후 등록된 KB국민카드, 신한카드, 한국스탠다드차타드은행 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 인수 위험은 확인되지 않습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 대비 할인 구간
동일스위트2 45.07㎡ 기준 최근 거래는 2026.06 거래 95,000,000원, 2024.03 및 2023.08 거래 90,000,000원입니다. 최근 12개월 기준 거래는 95,000,000원이며 최저가는 최근 거래 대비 낮은 수준입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 45.07㎡ | 1층 | 95,000,000원 |
| 2024.03 | 45.07㎡ | 1층 | 90,000,000원 |
| 2023.08 | 45.07㎡ | 1층 | 90,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 91,666,666원 |
⚠️ 저층 물건 확인 감정평가 대상은 1층 104호입니다. 최근 거래도 1층 거래로 확인되지만, 입찰 전 저층 선호도와 향·상태 차이를 반드시 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 62,440,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,523,920원 |
| 동래농업협동조합 근저당 | 58,800,000원 | 58,800,000원 |
| KB국민카드 가압류 | 9,800,131원 | 2,116,080원 |
| 신한카드 가압류 | 26,943,431원 | 0원 |
| 한국스탠다드차타드은행 가압류 | 5,470,558원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 배분
감정가 vs 실거래
최저가는 최근 실거래 대비 낮지만 1층 물건이라는 점을 반영해 접근해야 합니다.
✅ 권리 관점 말소기준 이후 권리는 모두 소멸하고 임차인 인수도 없습니다. 권리분석 자체는 단순한 안전형 구조입니다.
⛔ 확인 포인트 최저가가 낮아 보이지만 낙찰 후 남는 채권은 매수인이 인수하지 않습니다. 다만 배당 손실이 발생하는 물건이라는 점과 1층 저층 특성을 가격 판단에 반영해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 양산시 덕계동 덕계동 행정복지센터 남서측 인근 공동주택 지역입니다.
- 교통. 차량 접근 및 진출입은 용이하며 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 환경. 동일스위트2는 790세대 규모이며 2003.02.08 사용승인된 아파트입니다.
- 환금성. 최근 거래 3건이 확인되며 동일 면적 거래가는 90,000,000원~95,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 확인. 인수권리는 없지만 등기부 원본과 매각물건명세서를 확인하세요.
- 가격 판단. 최근 거래 95,000,000원과 최저가 62,440,000원의 차이를 저층 특성과 함께 검토하세요.
- 점유 확인. 현황조사상 임대관계는 미상이며 실제 점유 상태 확인이 필요합니다.
- 관리비 확인. 아파트 관리비 체납 여부를 확인하세요.
맺으며 — “권리는 깨끗하지만 가격은 따져야 한다”
이 물건은 임차인 인수 위험 없이 권리 구조가 정리되는 아파트입니다. 다만 1층이라는 물건 특성과 배당 부족 구조를 함께 봐야 합니다. 최근 실거래 대비 최저가는 할인 구간이지만, 낙찰가는 단순 할인율보다 실제 환금성을 기준으로 결정하는 것이 적절합니다.