서울중앙지방법원 2025타경103650. 관악구 신림동 우성아트빌 2층 204호로, 감정평가상 다세대주택 도시형생활주택(단지형)으로 이용 중인 물건입니다. 권리분석의 핵심은 2024.08.05. 등기된 이웅찬의 주택임차권입니다. 임차보증금은 213,000,000원, 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2020.07.31., 확정일자는 2020.07.20.로 확인됩니다. 경매개시결정은 2025.08.13.이므로 임차권은 그보다 앞선 권리이고, 원칙 계산상 매각대금으로 다 변제되지 않는 보증금은 매수인 인수 위험으로 연결됩니다.

다만 이 사건에는 결정적인 보완자료가 있습니다. 2026.06.26.자로 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에게 잔존 보증금을 청구하지 않고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출됐습니다. 현재 회차의 계산상 미배당액은 14,233,600원이지만, 정확도 규칙상 이웅찬 임차인에 관한 매수인의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약으로 실질 인수 0원

현재 소유자 이의선은 2020.07.31. 공유자 전원 지분을 이전받았습니다. 2020.02.21. 설정됐던 관악농업협동조합의 근저당권은 같은 날인 2020.07.31. 해지로 말소됐고, 2022년 관악구 압류 역시 2022.09.01. 해제됐습니다. 현존 핵심 권리는 2024.08.05. 이웅찬의 주택임차권과 2025.08.13. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.

등기부의 을구 3-2는 2024.12.02. 기존 3번 임차권의 계약일자·확정일자를 경정한 등기입니다. 확인되는 임차권자는 이웅찬 1명이며, 2026.06.26. 확약은 이웅찬의 잔존 보증금 청구 및 임차권등기 말소에 관한 것입니다.

② 시세 비교 — 확약 반영 실질취득은 최근 시세의 84.3%

우성아트빌(610-249)은 총 15세대, 사용승인일은 2019.12.31.입니다. 비교 가능한 거래는 2건이며, 가장 최근 거래는 2026.01. 면적 27.57㎡·4층 240,000,000원입니다. 최근 12개월 거래도 이 1건으로 평균 240,000,000원입니다.

최근 거래는 이전 거래보다 0.4% 높은 흐름입니다. 따라서 과거 평균 239,500,000원보다 최신 거래와 최근 12개월 평균인 240,000,000원을 우선 비교기준으로 잡는 것이 맞습니다. 확약 반영 후 실질취득 202,400,000원은 최근 12개월 평균의 84.3%입니다. 금액 차이는 37,600,000원입니다.

③ 예상배당표 (매각가 202,400,000원 가정)

배당계산상 임차보증금 미배당액은 14,233,600원입니다. 그러나 2026.06.26. 확약에 따라 이웅찬은 우선변제권만 주장하고 대항력 및 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의하므로, 본 리포트의 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 전 계산상 인수액은 커진다

확약을 무시한 원칙 계산에서는 낙찰가가 내려갈수록 이웅찬의 미배당 보증금이 늘어 매수인 인수액도 커집니다. 그러나 이 사건은 해당 임차인이 잔존 보증금 청구권과 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약이 제출돼 있어, 각 시나리오의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 따라서 현재 회차에서는 실질취득액이 202,400,000원이고, 추가 유찰 시에는 그 회차의 매각가가 실질취득액이 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 남강고등학교 북서측 인근. 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층 204호이며, 사용승인일은 2019.12.31.입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 북동측으로 노폭 약 4m 내외 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제1종일반주거지역·과밀억제권역·건축허가·착공제한지역·교육환경보호구역·대공방어협조구역 등에 포함되며, 토지거래계약 허가구역의 자료상 지정기간은 2025.06.17.~2026.08.30.입니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적 166.0㎡, 공시지가 2,787,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
• 거래 표본. 총 15세대이며 확인 실거래는 2건입니다. 최근 12개월 거래는 1건이므로 시세 판단 시 표본 수를 함께 감안해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.06.26. 확약서에 대항력 포기, 잔존 임대차보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 실제로 기재돼 있는지 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
• 임차권 말소 조건 확인. 이 사건의 가격 메리트는 실질 인수 0원을 전제로 합니다. 확약의 당사자·범위·말소 동의 내용을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
• 가격 기준. 현재 실질취득 202,400,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 240,000,000원의 84.3%입니다. 감정가 253,000,000원이 아니라 최근 거래를 기준으로 응찰 상한을 판단하는 편이 합리적입니다.
• 거래 표본 주의. 비교 거래가 2건, 최근 12개월 거래가 1건뿐이므로 내부 상태·층·향 등 개별 차이를 현장 확인하세요.
• 현장 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 외부관찰 및 탐문을 종합해 평가됐으므로 내부 상태와 실제 점유관계를 별도로 확인하세요.
• 규제 확인. 토지거래계약 허가구역의 자료상 지정기간은 2026.08.30.까지이므로 매각기일 2026.09.01. 전후 실제 적용 상태를 원문으로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원문을 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — 선순위 임차권보다 중요한 것은 ‘확약의 유효성’

표면만 보면 보증금 213,000,000원의 선순위 임차권이 있고 현재 회차 계산상 14,233,600원의 미배당 보증금이 남아 인수형 물건처럼 보입니다. 하지만 이 사건은 2026.06.26. 제출된 확약서로 이웅찬이 우선변제권만 주장하고 대항력과 잔존 보증금 청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의했습니다. 그래서 확약을 반영한 매수인의 실질 인수는 0원, 현재 실질취득은 202,400,000원입니다.

가격도 감정가와 비교해서는 안 됩니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 240,000,000원이고 현재 실질취득은 그 84.3%입니다. 2회 유찰로 가격 메리트가 생긴 상태입니다. 다만 15세대 규모에 확인 거래가 2건뿐이고, 이 물건의 권리안전성은 확약서의 내용과 효력 확인에 크게 의존합니다. 결론은 “확약 확인 시 권리 부담은 크게 낮아지고, 현재 가격은 최근 거래보다 낮다.”입니다.