대구지방법원 2025타경3698. 포항 효자동 ‘효자웰빙타운에스케이뷰3차’ 301동 403호, 전용 84.70㎡ 아파트입니다. 감정가 380,000,000원에서 네 차례 유찰돼 최저가가 91,238,000원까지 내려왔지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 선순위 임차보증금입니다. 오승열은 확정일자 2021.12.24, 전입·점유 2022.01.28, 임차보증금 400,000,000원의 임차권자입니다. 등기상 말소기준 역할을 하는 2025.04.14 강제경매개시결정보다 먼저 대항요건을 갖췄으므로 배당에서 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수합니다.

현재 최저가 91,238,000원에서는 집행비용 2,042,284원을 제외한 89,195,716원만 오승열에게 배당됩니다. 나머지 310,804,284원은 매수인 부담입니다. 여기에 대항력이 인정된 김경이의 보증금 3,000,000원도 전액 인수로 계산돼, 현재 회차의 실질취득은 91,238,000원 + 313,804,284원 = 405,042,284원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 오승열의 미배당액이 그만큼 늘어나므로 총부담은 약 4.04억 수준에서 거의 고정됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 낙찰가를 압도한다

2010년 설정됐던 경북대구낙농협동조합 근저당권 132,000,000원은 2022.01.14 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 유효한 등기 중 핵심은 을구 3번 오승열의 주택임차권입니다. 오승열은 2025.04.14 강제경매개시결정보다 앞서 전입·점유를 갖추고, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사하지만, 매각대금이 보증금보다 작아 미배당 잔액을 매수인이 인수합니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 판단

효자웰빙타운에스케이뷰3차 동일 면적대의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 378,833,333원이고, 최신 거래는 2026.07의 395,000,000원입니다. 현재 회차의 실질취득 405,042,284원은 최근 평균보다 26,208,951원, 최신 거래보다 10,042,284원 높습니다. 최근 12건 최고 거래가인 400,000,000원도 5,042,284원 웃돕니다.

유찰이 더돼도 총부담이 거의 줄지 않는다

최저가는 91,238,000원에서 63,866,599원, 다시 44,706,619원으로 내려가지만 실질취득은 405,042,284원에서 404,549,599원, 404,204,719원으로 소폭만 감소합니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 오승열 보증금의 미배당 인수액이 늘기 때문입니다. 추가 유찰이 가격 메리트를 크게 만들지 못하는 구조입니다.

③ 예상배당표 (매각가 91,238,000원 가정)

현재 최저가에서는 매각대금 전액이 집행비용과 오승열 보증금 일부에 사용됩니다. 주택도시보증공사의 청구액 416,430,888원은 배당되지 않으며, 오승열 보증금 부족분과 김경이 보증금 합계 313,804,284원이 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 효자초등학교 동측 인근으로, 주변은 아파트단지·다가구주택·근린생활시설·초등학교·경찰서 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 간선도로 및 대중교통시설 접근성을 고려할 때 제반 교통사정은 대체로 편리한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 33층 건물 중 4층이며, 사용승인일은 2009.12.30입니다. 도시가스 개별난방과 승강기·위생·급배수·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 동측 폭 약 50미터 간선도로, 북측 폭 약 15미터, 서측 폭 약 10미터, 남측 폭 약 20미터 강변도로와 접합니다.
• 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·중점경관관리구역에 해당합니다. 공시지가는 1,220,000원/㎡입니다.
• 내부 확인. 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 현황을 확인하지 못해 동유형 물건의 표준적인 이용상황을 기준으로 평가됐습니다.
• 환금성. 동일 면적대 최근 12건이 335,000,000원부터 400,000,000원 사이에 거래됐지만, 현재 실질취득은 이 거래 범위의 최고가도 웃돕니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 낙찰가가 아닌 실질취득 확인. 현재 기준 91,238,000원에 낙찰돼도 명시 인수액을 합친 부담은 405,042,284원입니다.
• 오승열 임차권 원본 대조. 임대차계약일 2021.12.06, 확정일자 2021.12.24, 전입·점유 2022.01.28, 보증금 400,000,000원과 배당요구 내용을 확인해야 합니다.
• 김경이 보증금 인수. 전입일 2024.12.23으로 말소기준보다 앞서며, 보증금 3,000,000원은 전액 인수로 계산돼 있습니다.
• 미상 점유자 확인. 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력과 추가 인수액을 확정할 수 없습니다.
• 추가 유찰 착시 경계. 5회·6회 유찰 시에도 실질취득은 각각 404,549,599원·404,204,719원으로 거의 줄지 않습니다.
• 내부 상태 확인. 내부를 직접 확인하지 못한 감정이므로 실제 상태와 표준적 이용상황 사이의 차이를 점검해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 내역을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가가 내려가도 인수가 올라간다”

이 물건의 최저매각가는 감정가 380,000,000원의 24.1%인 91,238,000원까지 내려왔습니다. 하지만 오승열의 400,000,000원 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 증가합니다. 김경이 보증금 3,000,000원까지 합치면 현재 실질취득은 405,042,284원입니다.

이는 최근 12개월 실거래 평균 378,833,333원의 106.9%, 최신 거래 395,000,000원의 102.5%로 최근 시세 이상입니다. 더 유찰돼도 총부담은 약 4.04억 수준에 머물고, 전입일과 보증금이 미상인 점유자 위험도 남습니다. 표면 최저가는 초저가지만, 실질취득은 시세 상단을 넘는 구조. 이 사건은 할인율이 아니라 선순위 임차보증금과 미확인 점유자를 중심으로 판단해야 합니다.