대구지방법원 2025타경3698. 경북 포항시 남구 효자동에 위치한 효자웰빙타운에스케이뷰3차 301동 403호입니다. 감정가 380,000,000원에서 4회 유찰돼 최저매각가가 91,238,000원까지 내려왔습니다. 신청채권자는 주택도시보증공사이고 청구금액은 416,430,888원입니다. 겉으로 보면 감정가 대비 할인 폭이 매우 큰 아파트 경매지만, 등기부를 보면 2024년 3월에 등기된 보증금 400,000,000원의 주택임차권이 있습니다. 이 임차권은 2025년 4월의 강제경매개시결정보다 앞서며, 매각물건명세서에도 미배당 보증금의 매수인 인수가 명시돼 있습니다.

핵심은 낙찰가격이 아니라 낙찰가에 인수할 보증금을 합산한 실질취득액입니다. 현재 최저가로 낙찰받는다는 가정에서 배당 후 남는 오승열의 보증금은 310,804,284원입니다. 별도로 대항력이 있는 김경이의 보증금 3,000,000원도 전액 인수하는 것으로 산정돼 있습니다. 따라서 매수인이 부담할 금액은 약 4.05억원이며, 이미 최근 실거래 평균보다 높습니다. 추가로 확인되지 않은 점유관계가 있어 입찰 전 권리와 실제 점유 상태를 반드시 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 4억 임차권

등기부상 과거 경북대구낙농협동조합 근저당권 (채권최고액 132,000,000원)은 2022.01.14 이미 말소됐습니다. 따라서 이를 현재 인수할 담보권이나 살아 있는 말소기준권리로 판단하면 안 됩니다. 현재 권리분석상 말소기준은 2025.04.14 강제경매개시결정입니다.

반면 오승열의 주택임차권은 이보다 앞선 2024.03.11에 등기됐습니다. 임대차계약일은 2021.12.06, 확정일자는 2021.12.24, 전입 및 점유개시일은 2022.01.28입니다. 선순위 대항력과 우선변제권이 있는 임차권이므로 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 미배당 잔액을 매수인이 인수합니다.

② 임차인 분석 — 실제 확인 임차인 2명과 미상 점유

실명이 확인된 임차인은 오승열·김경이 2명입니다. 두 명 모두 전입일이 말소기준권리보다 앞서며 대항력이 있는 것으로 조사됐습니다. 이와 별도로 신원과 보증금 등이 확인되지 않은 주거 점유 관련 기재가 있습니다. 이를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수는 없지만, 위험이 해소된 것으로 볼 수도 없습니다.

오승열은 2024.03.11 임차권등기명령을 통해 권리를 등기했고, 김경이는 2025.04.24 배당요구를 접수했습니다. 단순히 배당요구가 있다는 이유만으로 선순위 대항력이나 미배당 보증금 인수 위험이 없어지는 것은 아닙니다. 입찰 전 두 임차인의 실제 점유관계, 보증금 반환 여부, 임차권등기 상태와 신원 미상 점유 건의 관계를 재확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 9,123만원이 아니라 4.05억으로 비교

효자웰빙타운에스케이뷰3차는 561세대 아파트입니다. 전용 84.7㎡대 최근 실거래 12건의 평균은 378,833,333원입니다. 최신 거래는 2026년 7월의 395,000,000원이며, 같은 달 380,000,000원의 거래도 확인됩니다. 물건과 동일한 4층 거래는 2026년 6월에 348,000,000원입니다.

최근 실거래 범위는 335,000,000원부터 400,000,000원까지입니다. 최저가 91,238,000원만 보면 최근 평균의 24.1%이지만, 이 물건은 낙찰자가 기존 보증금의 미배당액을 추가로 부담합니다. 따라서 실제 비교에 사용할 금액은 다음과 같습니다.

④ 예상배당표 (매각가 91,238,000원 가정)

집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영된 예상배당입니다. 주택도시보증공사의 청구액 416,430,888원은 위 가정에서 전액 미배당입니다. 오승열 보증금의 예상 미배당액 310,804,284원과 김경이 보증금 3,000,000원은 매수인 인수액으로 별도 계산했습니다.

⑤ 추가 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 총부담은 줄지 않는다

이 물건의 가장 중요한 구조적 특징은 선순위 임차보증금이 낙찰가격보다 크다는 점입니다. 낙찰가격이 하락하면 임차인에게 돌아갈 배당금도 감소하고, 그만큼 낙찰자가 인수할 보증금이 증가합니다. 따라서 표면적인 최저매각가 하락이 실질취득액의 동일한 하락으로 이어지지 않습니다.

추가 유찰을 가정해도 실질취득액은 약 4.04억원 수준입니다. 현재 예상 실질취득액 405,042,284원에서 6회 유찰 가정의 404,204,719원으로 변하는 정도이며, 최근 12개월 평균 378,833,333원보다 여전히 높습니다.

위 시나리오는 각 회차별 예상배당 및 인수 추정치를 사용했습니다. 실제 배당액은 집행비용, 당해세, 배당순위와 기타 권리관계에 따라 달라질 수 있습니다. 미상 점유에 따른 추가 부담과 취득 부대비용은 별도입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 포항시 남구 효자동 효자초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지·다가구주택·근린생활시설·초등학교·경찰서 등이 형성된 주거지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 간선도로 및 대중교통시설 접근성이 대체로 편리한 것으로 평가됐습니다. 동측으로 완충녹지를 사이에 두고 폭 약 50m 간선도로와 인접하며, 북측·서측·남측에도 포장도로가 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 33층 건물의 4층 세대입니다. 2009.12.30 사용승인됐으며 위생·급배수·옥내소화전·승강기, 도시가스 개별난방설비 등을 갖추고 있습니다.
• 규제. 도시지역·제3종일반주거지역에 해당하며, 상대보호구역 및 형산강 중점경관관리구역 등 관련 지정사항이 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 내부 확인. 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 현황을 확인하지 못해, 외부 조사와 동유형 물건의 표준적 이용상황을 기준으로 감정평가가 이뤄졌습니다. 실제 내부 상태와 수리비는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 561세대 단지로 동일 평형의 최근 실거래가 확인되지만, 거래가격은 335,000,000원~400,000,000원으로 차이가 있습니다. 현재 실질취득액은 최근 거래 최고액도 초과하므로, 단지 규모만으로 원활한 재매각이나 수익을 기대하기 어렵습니다.
• 단지 경매 이력. 평균 유찰 횟수는 4.0회입니다. 해당 단지의 경매 할인율만 보고 판단하지 말고, 개별 물건의 선순위 임차보증금과 실제 인수액을 별도로 비교해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 4억 임차권. 오승열의 임대차계약·전입·점유·확정일자·임차권등기 및 보증금 반환 여부를 확인하세요. 배당에서 전액 변제되지 않는 보증금은 매수인이 인수하는 조건입니다.
• 김경이 보증금. 대항력 있는 임차인으로 조사됐고 현재 예상배당에서는 3,000,000원 전액 인수로 계산됐습니다. 실제 점유 상태와 권리관계를 확인하세요.
• 미상 점유. 별도 기재된 주거 점유의 신원·전입일·보증금·실제 점유 여부를 확인하세요. 대항력은 가능·미상으로 판단하며, 이와 관련한 추가 인수 위험은 현재 계산에 포함되지 않았습니다.
• 인수액과 자금계획. 최저가 91,238,000원뿐 아니라 예상 인수액 313,804,284원을 포함한 총 405,042,284원을 기준으로 자금조달 가능성을 검토하세요.
• 추가 유찰 착시. 5회·6회 유찰 시나리오에서도 실질취득액은 약 4.04억원입니다. 최저가가 낮아졌다는 사실만으로 가격상 이점이 생긴다고 보지 마세요.
• 시세 재검증. 최근 평균 378,833,333원, 최신 거래 395,000,000원, 동일한 4층 거래 348,000,000원을 함께 비교하고, 해당 호수의 내부 상태·층·향에 따른 차이를 확인하세요.
• 내부 상태·관리비. 감정평가 당시 내부 확인이 이뤄지지 않았습니다. 수리 필요 여부와 공용부분 미납 관리비 등을 입찰 전에 점검하세요.
• 원본 재확인. 매각기일 2026.10.12 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서·현황조사서·배당요구 현황과 임차권 관련 서류를 다시 확인하세요.

맺으며 — “최저가는 9,123만원, 실제 부담은 약 4.05억”

이 물건은 감정가 380,000,000원에서 4회 유찰돼 최저매각가가 91,238,000원까지 내려왔습니다. 그러나 저렴한 아파트를 9,123만원에 취득할 수 있다는 뜻은 아닙니다.

선순위 대항력 있는 오승열의 보증금 400,000,000원과 김경이의 보증금 3,000,000원이 존재하며, 현재 예상배당을 기준으로 한 매수인 인수액은 313,804,284원입니다. 이를 더한 예상 실질취득액은 405,042,284원으로 최근 실거래 평균의 약 106.9%입니다.

추가 유찰을 가정해도 총부담이 약 4.04억원 수준으로 유지되는 데다, 신원과 보증금이 확인되지 않은 점유 관련 위험까지 남아 있습니다. 결국 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 선순위 보증금 인수 구조와 실제 점유관계를 얼마나 정확하게 확인하느냐입니다. 예상 실질취득액이 최근 시세보다 높은 현 상태에서는 표면적인 할인율을 가격 메리트로 판단하기 어렵습니다.